In breve
- Casa d’abitazione: c’è morosità quando un canone non è pagato 20 giorni dopo la scadenza, o le spese non pagate superano due mensilità.
- Prima dello sfratto conviene una diffida scritta: è la prova della richiesta e spesso basta a far pagare.
- In udienza l’inquilino può sanare pagando canoni, interessi e spese; il giudice può dargli fino a 90 giorni (120 in casi di difficoltà).
- Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità, produce interessi legali e va restituito alla riconsegna, salvo danni o debiti documentati.
- Un contratto non registrato è nullo: va registrato entro 30 giorni dalla firma, e senza registrazione ogni problema si complica.
Prima di tutto: che contratto hai
Quasi ogni risposta su un affitto dipende dal tipo di contratto. Lo trovi nel titolo o nelle prime righe, e nella ricevuta di registrazione.
| Contratto | Durata | Da sapere |
|---|---|---|
| A canone libero (4+4) | 4 anni, rinnovo automatico per altri 4 | Alla prima scadenza il proprietario può non rinnovare solo per i motivi previsti dalla legge, con 6 mesi di preavviso. |
| A canone concordato (3+2) | 3 anni, proroga di 2 | Canone entro i valori degli accordi locali; agevolazioni fiscali per il proprietario. |
| Transitorio | Da 1 a 18 mesi | Serve un’esigenza transitoria indicata e documentata; senza, rischia di essere trattato come un 4+4. |
| Per studenti universitari | Da 6 a 36 mesi | Nei comuni sede di università, per studenti iscritti a un corso fuori dal comune di residenza. |
| Uso diverso (negozio, ufficio) | 6 anni + 6 (9 + 9 per alberghi) | Regole diverse su recesso, indennità di avviamento e aggiornamento del canone. |
Controlla anche se il proprietario ha scelto la cedolare secca: finché dura l’opzione, il canone non può essere aggiornato con l’ISTAT.
L’inquilino non paga: i passi nell’ordine giusto
- Verifica e documenta. Prepara un prospetto dei canoni e delle spese non pagati, con le scadenze, e tieni a portata di mano contratto e ricevuta di registrazione.
- Diffida scritta. Invia una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC con l’importo dovuto e un termine per pagare, di solito 15 giorni. È la prova che hai chiesto il pagamento e interrompe la prescrizione. Una lettera dell’avvocato ha spesso un effetto immediato.
- Valuta un accordo. Un piano di rientro scritto, con la clausola che il mancato pagamento di una rata fa decadere l’accordo, a volte conviene più di una causa. Si può formalizzare anche davanti a un mediatore.
- Intimazione di sfratto per morosità. Se non paga, l’avvocato notifica all’inquilino l’intimazione di sfratto con la citazione davanti al tribunale per la convalida. Insieme si può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.
- Udienza di convalida. Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data del rilascio. Se si presenta e chiede il termine di grazia, può sanare pagando tutto entro il termine fissato dal giudice.
- Esecuzione. Se alla data fissata l’immobile non è libero, il rilascio avviene con l’ufficiale giudiziario, a volte dopo più accessi.
Non cambiare la serratura, non staccare le utenze e non entrare in casa senza l’inquilino: anche con un credito giusto, sono condotte che espongono il proprietario a denunce e risarcimenti.
Sfratto per morosità: quando, tempi e sanatoria
Per le abitazioni, la legge considera grave l’inadempimento quando un canone non è pagato entro 20 giorni dalla scadenza, oppure quando gli oneri accessori non pagati superano l’importo di due mensilità. Per i locali commerciali il giudice valuta caso per caso l’importanza dell’inadempimento.
All’udienza di convalida l’inquilino di un’abitazione può evitare lo sfratto pagando i canoni scaduti, gli interessi e le spese legali. Se non può farlo subito, il giudice può concedergli un termine di grazia fino a 90 giorni, che diventano 120 se dimostra difficoltà economiche gravi e sopravvenute. La sanatoria si può usare al massimo tre volte in quattro anni.
I tempi totali dipendono molto dal tribunale: tra notifica, udienza ed esecuzione possono passare diversi mesi. Prima si parte, prima si chiude.
Ad aprile 2026 il Governo ha presentato un disegno di legge sul rilascio degli immobili che, se approvato, ridurrebbe tra l’altro il termine di grazia e accelererebbe le procedure. A ottobre 2026 è ancora all’esame del Parlamento: valgono le regole descritte qui. Aggiorneremo la pagina se diventa legge.
Se sei l’inquilino e ricevi una diffida o un’intimazione
- Non ignorare la lettera. Una diffida è il momento migliore per proporre un piano di rientro: dopo, si aggiungono le spese legali.
- Controlla le cifre. Spesso negli arretrati finiscono spese condominiali non dovute o conguagli non documentati: hai diritto di vedere i giustificativi.
- Se ti notificano un’intimazione di sfratto, segna la data dell’udienza: presentarsi, anche per chiedere il termine di grazia, cambia tutto. Chi non si presenta lascia che il giudice convalidi.
- Se il problema è la casa (umidità, impianti non a norma, guasti non riparati), non smettere di pagare di tua iniziativa: sospendere il canone di solito ti mette dalla parte del torto. Contesta per iscritto e chiedi un parere.
Per leggere un atto ricevuto c’è anche la pagina lettere e PEC ricevute.
Disdetta e recesso: chi può lasciare e con quale preavviso
Se lascia l’inquilino
L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi (per esempio un trasferimento di lavoro, un peggioramento economico imprevedibile) con 6 mesi di preavviso per raccomandata. Molti contratti prevedono anche il recesso libero con lo stesso preavviso: leggi la clausola. Il proprietario non può trattenere il deposito per il solo fatto del recesso.
Se vuole riavere la casa il proprietario
Nel 4+4, alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, come destinare la casa a sé o a un familiare stretto, venderla se non ne possiede altre o ristrutturarla in modo importante, indicandolo nella disdetta inviata almeno 6 mesi prima. Se poi non usa la casa per il motivo dichiarato, l’inquilino può chiedere il ripristino o un risarcimento. Alla seconda scadenza basta la disdetta con 6 mesi di anticipo.
Nel 3+2 il meccanismo è simile alla prima scadenza dei tre anni. Nel transitorio il contratto finisce alla data stabilita, se l’esigenza transitoria è vera e indicata.
Deposito cauzionale: quanto, interessi e restituzione
- Nelle abitazioni il deposito non può superare tre mensilità del canone.
- Produce interessi legali, che il proprietario deve riconoscere all’inquilino ogni anno.
- Va restituito alla riconsegna delle chiavi. Il proprietario può trattenere solo quanto serve a coprire canoni o spese non pagati e danni documentati oltre la normale usura: imbiancare dopo anni di uso normale non è un danno.
- Per evitare liti fate un verbale di riconsegna firmato da entrambi, con foto datate e letture dei contatori.
Se il deposito non viene restituito, si parte da una diffida; per importi contenuti si può usare il decreto ingiuntivo. Come recuperare una somma te lo spieghiamo anche in recupero crediti.
Spese, riparazioni e aumenti del canone
| Voce | Di solito a carico di | Note |
|---|---|---|
| Pulizia scale, ascensore, riscaldamento, acqua, luce comune | Inquilino | Sono gli oneri accessori; il proprietario deve mostrarne il rendiconto se richiesto. |
| Portierato | Inquilino al 90% | Salvo patto diverso. |
| Lavori straordinari dell’edificio e degli impianti | Proprietario | Rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione della caldaia centralizzata. |
| Piccola manutenzione | Inquilino | Riparazioni dovute all’uso: rubinetti, interruttori, tapparelle. |
| Riparazioni non piccole dentro la casa | Proprietario | L’inquilino deve avvisarlo subito; se il proprietario non interviene, può far eseguire le riparazioni urgenti e chiederne il rimborso. |
Per ripartire le voci in dettaglio si usa spesso la tabella degli oneri accessori concordata tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. L’aggiornamento del canone è dovuto solo se il contratto lo prevede, in genere nella misura del 75% della variazione ISTAT, e mai durante l’opzione per la cedolare secca. Per le spese condominiali e le delibere vedi condominio.
Registrazione, tasse e documenti
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza, se precedente), di solito dal proprietario, e all’inquilino va data comunicazione. Un contratto non registrato è nullo e mette entrambi in una posizione debole. Per affittare serve anche l’attestato di prestazione energetica: ne parliamo in certificazione energetica. I canoni vanno indicati nella dichiarazione dei redditi o tassati con la cedolare secca: dichiarazione dei redditi.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
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Intervento segue l’attività stragiudiziale: pareri, lettere, diffide, lettura di atti. Se serve lo sfratto o una causa, l’avvocato ti dice se ha senso, quali sono i costi prevedibili e come procedere.
Questa guida descrive le regole generali per le locazioni in vigore al 20 ottobre 2026. Ogni contratto ha clausole proprie e i tempi dei tribunali cambiano da città a città: se hai una scadenza o un’udienza vicina, scegli la fascia Prioritaria o Urgente.
