Inquilino che non paga l’affitto: cosa può fare il proprietario

Cosa fare, nell’ordine

1. Fai il conto preciso

   Prospetto dei canoni e delle spese non pagati, con le scadenze. Recupera il contratto, la ricevuta di registrazione e le ricevute dei pagamenti fatti. Se il contratto non risulta registrato, parlane subito con un professionista prima di muoverti.

2. Telefona, poi scrivi

   Una chiamata può chiarire un problema temporaneo. Ma subito dopo manda una diffida per PEC o raccomandata con l’importo e un termine di 10-15 giorni: è la prova della richiesta.

3. Valuta un accordo scritto

   Se l’inquilino è in buona fede, un piano di rientro firmato, con decadenza al primo ritardo, può evitare mesi di procedura. Fissa anche una data di rilascio se non vuoi proseguire il rapporto.

4. Fai notificare l’intimazione di sfratto

   Se non paga, l’avvocato notifica l’intimazione con la citazione per l’udienza di convalida e chiede il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e quelli che matureranno fino al rilascio.

5. Presentati all’udienza

   Se l’inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida e fissa la data del rilascio. Se chiede il termine di grazia, la convalida slitta.

6. Esegui il rilascio

   Se alla data fissata la casa non è libera, si notifica il precetto per il rilascio e l’ufficiale giudiziario fissa l’accesso, con almeno 10 giorni di preavviso all’inquilino.

Quando c’è morosità, per la legge

Per le abitazioni la legge è precisa: il mancato pagamento di un canone oltre 20 giorni dalla scadenza, oppure di oneri accessori (condominio, riscaldamento) per un importo superiore a due mensilità di canone, è un inadempimento grave che giustifica lo sfratto. Non devi aspettare tre mesi, come si sente dire spesso.

Per negozi, uffici e capannoni non c’è una soglia fissa: il giudice valuta se l’inadempimento è importante. E, secondo l’orientamento prevalente, l’inquilino commerciale non ha il termine di grazia: se non paga tutto all’udienza, lo sfratto viene convalidato.

Non cambiare la serratura, non staccare acqua, luce o gas e non entrare in casa senza l’inquilino: anche con tutte le ragioni, sono comportamenti che espongono te a denunce e risarcimenti. Lo sfratto è l’unica strada.

La diffida: cosa scrivere

Una diffida efficace indica il contratto (data e registrazione), le mensilità non pagate con le scadenze, il totale, l’IBAN e un termine per pagare. Va aggiunto che, in mancanza, procederai con l’intimazione di sfratto per morosità e il recupero delle somme, con spese a carico dell’inquilino. Inviata da un avvocato ha di solito più effetto, ma può firmarla anche il proprietario.

La diffida non è obbligatoria per chiedere lo sfratto, ma conviene: interrompe la prescrizione dei canoni, che è di 5 anni, e in udienza mostra che hai dato all’inquilino la possibilità di rimediare. Per come la legge chi la riceve, vedi diffida da un avvocato: cosa fare; su effetti e contenuto della lettera, messa in mora: cos’è e come scriverla.

Intimazione di sfratto e udienza di convalida

L’intimazione di sfratto per morosità è un atto dell’avvocato notificato all’inquilino insieme alla citazione davanti al tribunale del luogo dove si trova la casa. Tra la notifica e l’udienza devono passare almeno 20 giorni liberi. All’udienza può succedere questo:

Con la stessa intimazione l’avvocato chiede il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che matureranno fino al rilascio: così hai anche il titolo per pignorare.

Tempi e costi reali

In totale, tra prima diffida e chiavi in mano, è realistico mettere in conto da 6 mesi a più di un anno, e qualche migliaio di euro tra compensi e spese, che il giudice pone a carico dell’inquilino ma che spesso anticipi tu. Per questo prima si parte, meno canoni si perdono.

Il giorno dell’accesso l’ufficiale giudiziario può farsi assistere dalla forza pubblica e dal fabbro. La presenza di minori, anziani o malati non blocca il rilascio, ma spesso porta a rinvii: mettilo in conto.

Recuperare i canoni arretrati e il deposito

• Decreto ingiuntivo: con il decreto per i canoni puoi pignorare stipendio, conto o beni dell’inquilino. Se è senza lavoro e senza beni, il recupero sarà difficile: valuta costi e benefici con l’avvocato. Il passo successivo è il precetto.
• Garanti: se c’è un fideiussore o una fideiussione bancaria, scrivi subito anche a lui, rispettando i termini indicati nella garanzia.
• Deposito cauzionale: non supera tre mensilità e serve a garantire te. Durante il contratto l’inquilino non può pretendere di «scalare» i canoni dal deposito. Alla riconsegna puoi trattenere quanto copre canoni non pagati e danni documentati, restituendo il resto con gli interessi legali.
• Prescrizione: ogni canone si prescrive in 5 anni dalla sua scadenza.

Le tasse sui canoni che non incassi

Per le abitazioni, dal 2020 i canoni non incassati non vanno dichiarati se la mancata percezione risulta dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Non serve più aspettare la convalida. La regola vale sia con l’IRPEF ordinaria sia con la cedolare secca; resta da dichiarare la rendita catastale dell’immobile.

• Di regola l’atto deve esserci entro il termine per presentare la dichiarazione dei redditi dell’anno in cui i canoni non sono stati pagati.
• Per i canoni scaduti prima del 2020 e già tassati, spetta invece un credito d’imposta, dopo l’accertamento nel procedimento di convalida.
• Se incassi gli arretrati più avanti, li dichiari nell’anno in cui li ricevi.
• Per gli immobili non abitativi questa regola non vale: i canoni si tassano finché il contratto non è risolto, anche se non pagati.

Sono regole da applicare con chi ti fa la dichiarazione: vedi anche dichiarazione dei redditi.

Se l’inquilino è in difficoltà

Il fondo per gli inquilini morosi incolpevoli, che pagava al proprietario parte degli arretrati se l’inquilino aveva perso il lavoro o il reddito, esiste ancora sulla carta, ma nel 2026 i contributi di fatto non stanno arrivando: secondo le notizie di ottobre 2026 il decreto di riparto delle risorse non è stato adottato. Conviene comunque chiedere al Comune se ha un bando aperto. Il Piano casa del maggio 2026 ha previsto un nuovo fondo di garanzia, ma solo per le case popolari, e non è ancora operativo.

In pratica, con un inquilino in difficoltà vera, spesso conviene un accordo: rinuncia a una parte degli arretrati in cambio del rilascio volontario entro una data certa. Ti fa risparmiare mesi e spese.

Un esempio concreto

Marco affitta un bilocale a 650 euro al mese con cedolare secca. L’inquilino salta i canoni di marzo e aprile 2026.

• A fine aprile Marco manda una diffida via PEC con il totale e 15 giorni per pagare. Nessuna risposta.
• A maggio l’avvocato notifica l’intimazione di sfratto e chiede il decreto ingiuntivo per i canoni. All’udienza di giugno l’inquilino chiede il termine di grazia: il giudice gli dà 60 giorni.
• L’inquilino non paga: lo sfratto viene convalidato a settembre, con rilascio fissato a novembre.
• Nella dichiarazione dei redditi del 2027 Marco non tassa i canoni del 2026 che non ha incassato, perché l’intimazione è stata notificata.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Descrivi la situazione e carica contratto, ricevuta di registrazione, prospetto dei canoni non pagati e messaggi con l’inquilino. L’orientamento gratuito ti dice se c’è morosità per la legge e cosa fare per primo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica di contratto, scadenze e importi. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se il contratto è a posto per lo sfratto, quali rischi corri, tempi e costi prevedibili nel tuo tribunale. Con la Soluzione, su preventivo che accetti prima, l’avvocato invia la diffida.

Per l’intimazione di sfratto e la causa, l’avvocato ti dice se ha senso e come procedere: l’incarico si concorda a parte.