Aggiornamento ISTAT dell’affitto: quando spetta e come si calcola

Come verificare o chiedere l’aggiornamento

1. Cerca la clausola nel contratto

   Di solito è nell’articolo sul canone: «il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione ISTAT…». Guarda percentuale, mese di riferimento e se l’aggiornamento è «a richiesta» o «automatico».

2. Controlla la cedolare secca

   Se il proprietario ha scelto la cedolare secca, l’aumento non si applica finché dura l’opzione. Lo trovi nella ricevuta di registrazione o nella raccomandata che ti ha mandato.

3. Trova la variazione giusta

   È la variazione annua dell’indice FOI senza tabacchi del mese indicato dal contratto, pubblicata dall’ISTAT. Se il contratto dice 75%, moltiplica per 0,75.

4. Fai il conto

   Canone attuale per la percentuale: è l’aumento mensile. Arrotonda ai centesimi.

5. Chiedi o rispondi per iscritto

   Il proprietario manda la richiesta con il calcolo, per PEC, raccomandata o almeno per mail. L’inquilino che trova un errore lo segnala per iscritto con il conto corretto.

Quando spetta: dipende dal contratto

L’aggiornamento riguarda solo il canone. Le spese condominiali e il riscaldamento si pagano in base ai consumi e ai rendiconti, non con l’ISTAT: se ti chiedono voci che non ti spettano, leggi spese condominiali non dovute.

Se l’indice scende, secondo l’interpretazione più diffusa il canone non si riduce, salvo che il contratto preveda anche la variazione in diminuzione.

La richiesta del proprietario e la decorrenza

Le clausole di quasi tutti i contratti, e quella del contratto tipo per il canone concordato, dicono che il canone è aggiornato «a richiesta del locatore». Per i locali commerciali è la legge stessa a prevederlo, e la Cassazione ha precisato che l’aumento è dovuto dal mese successivo alla richiesta.

• La richiesta non ha una forma obbligatoria, ma conviene farla per iscritto, con il calcolo: PEC o raccomandata sono la prova più sicura.
• Una volta chiesto, l’aumento vale anche per gli anni seguenti: non serve ripetere la richiesta per lo stesso aumento, ma ogni nuovo adeguamento annuale va chiesto.
• Con la clausola automatica («il canone si intende aggiornato senza bisogno di richiesta») le cose cambiano: per le case molti la ritengono valida, mentre per i locali commerciali la Cassazione l’ha considerata nulla, perché la legge vuole la richiesta.

L’inquilino che riceve la richiesta deve pagare il canone aggiornato. Se non lo fa, la differenza è un debito come gli altri: di solito si parte da una messa in mora, prima di pensare a strade più pesanti come quelle descritte in inquilino che non paga.

Arretrati: si possono chiedere gli anni passati?

È la domanda più frequente, e la risposta di regola è no, se l’aggiornamento è «a richiesta».

• Il proprietario che per tre anni non ha chiesto nulla non può pretendere le differenze di quei tre anni.
• Può però chiedere ora l’aggiornamento per il futuro. Per i locali commerciali la Cassazione ha ammesso che il calcolo parta dal canone iniziale, con la variazione complessiva del periodo: gli anni saltati non danno arretrati, ma pesano sul nuovo canone. Per le case l’orientamento non è uniforme: dipende anche da come è scritta la clausola.
• Con una clausola automatica valida, le differenze maturate si possono chiedere, ma solo entro la prescrizione di 5 anni prevista per i canoni.

Se ricevi una richiesta di arretrati per più anni, non pagare d’impulso e non ignorarla: fai controllare clausola e conti. Spesso l’importo dovuto è molto più basso, o nullo.

Cedolare secca: niente ISTAT per tutta l’opzione

Chi sceglie la cedolare secca paga una tassa fissa sui canoni e, in cambio, la legge sospende la facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso, per tutta la durata dell’opzione, anche se il contratto lo prevede. La regola non si può derogare con un accordo.

• Il proprietario deve comunicarlo prima all’inquilino con raccomandata, rinunciando all’aggiornamento. Secondo l’Agenzia delle Entrate la raccomandata non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto.
• Se l’opzione viene confermata alla proroga, la rinuncia vale anche per gli anni di proroga.
• Se il proprietario revoca la cedolare, secondo l’Agenzia delle Entrate non può recuperare gli aggiornamenti relativi al periodo in cui ne ha goduto.

Per l’inquilino è un punto da controllare subito: se il proprietario ha la cedolare secca e ti chiede l’ISTAT, quella richiesta non è dovuta.

Come si calcola, con i numeri del 2026

Si usa l’indice FOI, cioè dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, nella versione senza tabacchi. L’ISTAT lo pubblica ogni mese, con i dati definitivi verso metà del mese successivo; lo trovi nei comunicati sui prezzi al consumo e nel servizio Rivaluta dell’ISTAT.

Attenzione al cambio di base. Dal 2026 l’ISTAT pubblica gli indici con base 2025=100, mentre fino al 2025 la base era 2015=100. Non dividere un indice del 2026 per uno del 2025: il risultato sarebbe sbagliato. Usa la variazione percentuale già calcolata dall’ISTAT, o Rivaluta, che applica il coefficiente di raccordo.

Quale mese? Quello indicato dal contratto. Molti usano il mese che precede la scadenza annuale; altri il secondo mese precedente, perché il dato del mese prima esce dopo la scadenza.

Agenzia delle Entrate e tasse

• Non serve comunicare l’aggiornamento ISTAT all’Agenzia delle Entrate: non è una modifica del contratto, ma l’applicazione di una clausola già registrata. La comunicazione con il modello RLI serve invece se le parti concordano un canone diverso, cioè una rinegoziazione.
• Se il proprietario non ha la cedolare e paga l’imposta di registro anno per anno, il 2% delle annualità successive si calcola sul canone aggiornato. Se l’ha pagata in un’unica soluzione per tutta la durata, gli aumenti ISTAT non si considerano.
• Il canone aggiornato è quello da indicare nella dichiarazione dei redditi.

Un esempio concreto

Chiara affitta da Davide un bilocale con un 4+4 iniziato il 1° novembre 2025, a 750 euro al mese, senza cedolare secca. Il contratto dice: «aggiornamento annuale, a richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione dell’indice FOI del secondo mese precedente».

• La scadenza annuale è il 1° novembre 2026: il secondo mese precedente è settembre 2026, variazione +4,0%. Al 75%: 3,0%.
• Aumento: 750 × 3% = 22,50 euro. Nuovo canone: 772,50 euro.
• Davide manda la richiesta per PEC il 5 novembre 2026: il nuovo canone decorre da dicembre. Novembre resta a 750 euro, e non ci sono arretrati.
• Se nel 2027 Davide dimentica di chiedere e se ne ricorda nel 2028, non potrà pretendere le differenze del 2027.

Se Davide avesse scelto la cedolare secca, Chiara continuerebbe a pagare 750 euro per tutta la durata dell’opzione.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Carica il contratto, la ricevuta di registrazione e la lettera con cui ti chiedono, o con cui vuoi chiedere, l’aumento. L’orientamento gratuito ti dice se l’aggiornamento è previsto e se c’è la cedolare secca. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica della clausola e delle date. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se l’aumento è dovuto, da quando, se gli arretrati richiesti sono legittimi e quanto vale il conto corretto. Con la Soluzione, su preventivo che accetti prima, l’avvocato invia la richiesta o la contestazione.