Spese condominiali non dovute: quando puoi contestarle e come fare

Come contestare una spesa, in ordine

1. Individua la voce precisa

   Non «le spese sono troppe», ma «la voce ascensore del preventivo 2026, 640 euro». Segna l’importo, la tabella usata e la delibera che l’ha approvata.

2. Chiedi rendiconto, riparto e fatture

   Hai diritto di vedere in ogni momento i documenti di spesa e farne copia a tue spese. Chiedili per PEC o raccomandata: se non arrivano, vedi l’articolo sull’amministratore che non risponde.

3. Confronta con tabelle e regolamento

   Verifica quale tabella millesimale è stata applicata e se il regolamento prevede criteri diversi o esoneri.

4. Scrivi all’amministratore prima dell’assemblea

   Chiedi di correggere il riparto e di mettere la questione all’ordine del giorno. Molti errori si risolvono qui.

5. In assemblea vota contro e fallo mettere a verbale

   Se voti a favore, non potrai più chiedere l’annullamento. Se sei assente, il termine parte da quando ricevi il verbale.

6. Entro 30 giorni avvia la mediazione

   Con un avvocato. Intanto continua a pagare, con riserva di chiedere indietro le somme.

Le tre regole di base per dividere le spese

L’articolo 1123 del codice civile fissa tre criteri, che valgono salvo un accordo diverso tra tutti i condomini (di solito un regolamento contrattuale, firmato da tutti o richiamato nei rogiti):

1. Millesimi di proprietà: le spese per conservare le parti comuni, per i servizi di tutti e per le innovazioni si dividono in proporzione al valore di ciascun appartamento.
2. Uso: se una cosa serve i condomini in misura diversa, la spesa si divide in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Conta l’uso possibile, non quello effettivo: chi non prende mai l’ascensore paga lo stesso.
3. Parti che servono solo alcuni: se un edificio ha più scale, cortili o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Da qui nasce la domanda giusta per ogni voce: quella cosa serve anche il mio appartamento? Se la risposta è no, e nessun regolamento firmato da te dice diversamente, la spesa può non essere dovuta.

Tabelle millesimali sbagliate: quando si possono correggere

Spesso il problema non è il riparto di un anno, ma la tabella su cui si basa. Le tabelle si modificano all’unanimità, ma bastano la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, anche su richiesta di un solo condomino, in due casi:

• i valori sono frutto di un errore: superfici sbagliate, un locale dimenticato, coefficienti applicati male;
• per un cambiamento dell’edificio, come una sopraelevazione o un aumento di superfici, il valore di un appartamento è cambiato di più di un quinto. In questo caso il costo della revisione lo paga chi ha causato la variazione.

Serve quasi sempre la perizia di un tecnico. Se l’assemblea non provvede, si può chiedere la revisione al giudice, facendo causa al condominio rappresentato dall’amministratore. Attenzione: finché la tabella non viene rettificata, quella vigente si applica. Una revisione non cancella da sola i riparti già approvati.

Le spese contestate più spesso

Il dissenso alle liti vale per le cause del condominio contro estranei, come un’impresa o un vicino esterno. Se la causa è tra te e il condominio, secondo l’orientamento prevalente, quando vinci non devi contribuire alle spese legali che il condominio ha sostenuto contro di te: controlla che non te le abbiano ripartite.

Spese del vecchio proprietario e lavori deliberati prima del rogito

Verso il condominio, chi compra un appartamento risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Il venditore, da parte sua, resta obbligato insieme a te finché all’amministratore non arriva la copia autentica dell’atto di vendita. Quindi l’amministratore può chiedere a te gli arretrati di quel biennio, anche se non li hai prodotti tu; gli arretrati più vecchi, invece, li deve chiedere al venditore.

Tra venditore e compratore, salvo patti diversi nel rogito, vale di regola questa divisione:

• Lavori straordinari: paga chi era proprietario il giorno della delibera che li ha approvati, anche se le rate scadono dopo la vendita.
• Spese ordinarie: paga chi è proprietario quando la spesa matura.

Se l’amministratore chiede a te somme che spettano al venditore, paga per evitare il decreto ingiuntivo e poi chiedi il rimborso al venditore con una lettera di messa in mora: vedi come scrivere una messa in mora. Prima di comprare, chiedi sempre all’amministratore una dichiarazione su arretrati e lavori deliberati.

Proprietario o inquilino: chi deve pagare

Per il condominio il debitore è sempre il proprietario: l’amministratore non può fare un decreto ingiuntivo all’inquilino. Tra proprietario e inquilino, invece, la legge sulle locazioni mette a carico dell’inquilino gli oneri accessori: pulizia, ordinaria manutenzione e funzionamento dell’ascensore, acqua, luce delle scale, riscaldamento, gran parte della portineria. Le spese straordinarie e il compenso dell’amministratore restano di regola al proprietario. Le regole sono nella guida su affitti e locazioni.

Prima di tutto: il rendiconto e i documenti

Ogni condomino può vedere in ogni momento le fatture e gli altri documenti di spesa e farne copia a proprie spese. Su questi controlli:

• che ogni voce abbia una fattura o un giustificativo intestato al condominio;
• che i pagamenti risultino dagli estratti del conto corrente condominiale;
• quale tabella è stata usata per ogni voce;
• che le spese straordinarie corrispondano a una delibera.

Se l’amministratore non ti dà i documenti, segui i passi di l’amministratore non risponde: cosa puoi fare.

Impugnare la delibera che approva il riparto

Il riparto diventa vincolante quando l’assemblea approva il preventivo o il rendiconto. Per contestarlo davvero devi impugnare quella delibera:

• se il riparto sbagliato riguarda un anno o un singolo lavoro, la delibera è annullabile: hai 30 giorni, dalla riunione se hai votato contro o ti sei astenuto, dalla ricezione del verbale se eri assente;
• se l’assemblea, senza il consenso di tutti, cambia per sempre il criterio di divisione, la delibera è nulla e la puoi contestare anche dopo;
• prima della causa serve la mediazione, che va avviata dentro i 30 giorni.

Termini, mediazione e costi sono spiegati in impugnare una delibera condominiale. Spesso, per poche centinaia di euro, conviene prima una lettera che chieda la correzione alla prossima assemblea.

Se arriva il decreto ingiuntivo del condominio

Sulla base del riparto approvato, l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea. Il giudice lo dichiara provvisoriamente esecutivo: il condominio può pignorare anche se fai opposizione.

• Hai 40 giorni dalla notifica per fare opposizione, con un avvocato.
• Nell’opposizione puoi far valere la nullità della delibera e i pagamenti già fatti. L’annullabilità del riparto, secondo le Sezioni Unite (sentenza 9839 del 2021), solo con una domanda espressa e se sei ancora nei 30 giorni dalla delibera.
• Se la delibera non è stata impugnata in tempo, il giudice non può più dire che la spesa non era dovuta perché divisa male.
• Nella mediazione dopo l’opposizione, l’onere di avviarla è del condominio che ha chiesto il decreto.

Per questo smettere di pagare per protesta è l’errore più costoso: si aggiungono interessi e spese legali. Paga con una lettera in cui dici che lo fai con riserva di ripetizione, cioè chiedendo la restituzione se il riparto verrà annullato o corretto. Come leggere e affrontare il decreto: decreto ingiuntivo ricevuto.

Un esempio concreto

Marco ha un negozio al piano terra, con ingresso dalla strada, in un condominio di Alba. Il preventivo 2026 gli chiede 1.180 euro: per ascensore e lastrico solare, uso esclusivo dell’attico, ha applicato i millesimi generali.

• Ascensore: in base alla Cassazione, Marco deve partecipare alle spese dell’impianto esistente, ma con la tabella che tiene conto dell’altezza del piano: la sua quota scende da 310 a circa 120 euro.
• Lastrico: copre solo gli appartamenti della scala B, non il negozio. La quota di 260 euro non è dovuta.
• Marco chiede le tabelle all’amministratore, vota contro in assemblea e fa mettere a verbale le sue ragioni. L’assemblea approva lo stesso: entro 30 giorni il suo avvocato avvia la mediazione.
• Intanto Marco paga la rata con riserva. In mediazione l’amministratore propone di rifare il riparto, e l’assemblea successiva lo approva: gli vengono accreditati 450 euro sul preventivo seguente.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Descrivi la spesa che contesti e carica preventivo o rendiconto, tabelle millesimali, regolamento e verbale. L’orientamento gratuito ti dice se c’è un termine in scadenza. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti: voci, tabelle applicate, date. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se la spesa è davvero non dovuta, se la delibera è nulla o annullabile, cosa rischi se non paghi e se conviene agire rispetto all’importo.

Con il livello Soluzione, su preventivo, l’avvocato prepara la lettera all’amministratore, il dissenso alla lite o la domanda di mediazione. Per l’opposizione a un decreto ingiuntivo o la causa, l’incarico si concorda a parte.