In breve
- Delibera da impugnare: 30 giorni, poi mediazione obbligatoria e causa. Le delibere nulle si possono contestare anche dopo.
- Convocazione dell’assemblea almeno 5 giorni prima, per PEC, raccomandata o consegna a mano: se non ti hanno convocato, la delibera è annullabile.
- L’amministratore deve agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi.
- Chi compra un appartamento risponde con il venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente.
- Il regolamento non può vietare di tenere animali domestici.
Delibere dell’assemblea: quando e come contestarle
Le delibere si dividono in due gruppi, con regole diverse.
- Annullabili: vizi di convocazione o di procedura, maggioranze non raggiunte, verbale incompleto, spese ripartite in modo diverso dai criteri di legge per quella sola volta. Si impugnano entro 30 giorni: dalla data dell’assemblea per chi ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
- Nulle: oggetto impossibile o illecito, materie estranee all’assemblea, decisioni che incidono sui diritti individuali di un condomino sulla sua proprietà esclusiva, modifica dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti per sempre senza il consenso di tutti. Si possono far valere senza termine.
Prima della causa serve la mediazione, che è obbligatoria per le liti condominiali. La domanda di mediazione presentata entro i 30 giorni impedisce che il termine scada. Impugnare non sospende automaticamente la delibera: se l’esecuzione ti crea un danno grave, l’avvocato può chiedere al giudice di sospenderla.
Convocazione e maggioranze: i numeri da controllare
Prima di contestare, verifica sul verbale presenti, millesimi e voti. Le maggioranze si contano sempre in due modi: numero di condomini presenti e valore in millesimi.
| Decisione | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Costituzione in prima convocazione | Maggioranza dei condomini e almeno 2/3 dei millesimi presenti |
| Costituzione in seconda convocazione | Almeno 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi |
| Decisioni ordinarie in seconda convocazione | Maggioranza dei presenti e almeno 1/3 dei millesimi |
| Nomina e revoca dell’amministratore, lavori straordinari di notevole entità, liti | Maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi |
| Innovazioni (opere nuove sulle parti comuni) | Maggioranza dei presenti e almeno 2/3 dei millesimi |
L’avviso di convocazione deve arrivare almeno 5 giorni prima della prima convocazione, con ordine del giorno, luogo e ora, per PEC, raccomandata, fax o consegna a mano. Solo il condomino non convocato può far valere la mancata convocazione.
Spese condominiali: come si dividono
- Regola generale: in proporzione ai millesimi di proprietà.
- Servizi usati in misura diversa: in proporzione all’uso. Per scale e ascensore la legge divide metà in base ai millesimi e metà in base all’altezza del piano, salvo tabelle diverse.
- Parti al servizio solo di alcuni (una scala, un cortile interno): pagano solo quelli che ne usufruiscono.
- Lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo: chi lo usa paga un terzo delle riparazioni, i condomini sottostanti i restanti due terzi.
- Riscaldamento centralizzato con contabilizzatori: una quota in base ai consumi letti e una quota fissa, secondo le norme tecniche e il regolamento.
Il rendiconto annuale va approvato dall’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio e ogni condomino può chiedere di vederne i documenti. Per i lavori straordinari l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori, anche a rate. Sulle detrazioni fiscali per i lavori vedi bonus edilizi.
Chi non paga le spese: cosa succede
L’amministratore, sulla base del rendiconto approvato, chiede al giudice un decreto ingiuntivo che è subito esecutivo, e deve farlo entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo dispensa dell’assemblea. Se la morosità dura da oltre un semestre, può sospendere al moroso i servizi comuni che si possono separare, se il regolamento lo consente.
I fornitori del condominio non pagati devono rivolgersi prima ai condomini morosi, i cui nomi l’amministratore deve comunicare, e solo dopo agli altri. Chi compra un appartamento risponde insieme al venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente: prima del rogito chiedi all’amministratore una dichiarazione sulle spese arretrate e sui lavori deliberati.
Se sei tu ad aver ricevuto il decreto, hai 40 giorni per opporti, ma la contestazione delle spese va fatta impugnando la delibera che le ha approvate. Su come difendersi da un atto ricevuto c’è la pagina lettere e PEC ricevute.
L’amministratore: obblighi, documenti e revoca
L’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di otto. Resta in carica un anno e si rinnova per un altro anno, salvo revoca. Tra i suoi obblighi principali:
- far transitare tutte le somme su un conto corrente intestato al condominio, che ogni condomino può consultare tramite l’amministratore;
- tenere i registri (anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca, contabilità) e lasciarli vedere ai condomini che lo chiedono, anche facendone copia a proprie spese;
- convocare l’assemblea ogni anno per il rendiconto, ed entro 10 giorni quando lo chiedono almeno due condomini che rappresentano un sesto dei millesimi;
- eseguire le delibere e curare le parti comuni, anche con interventi urgenti.
Se non risponde, comincia con una richiesta scritta (PEC o raccomandata) con un termine. In caso di gravi irregolarità (mancato rendiconto, conto corrente non usato, mancata azione contro i morosi, gestione confusa dei fondi) l’assemblea può revocarlo in ogni momento e ogni condomino può chiedere la revoca al tribunale.
Rumori, odori e liti tra vicini
- Rumori e immissioni: sono vietati quelli che superano la normale tollerabilità, valutata dal giudice anche in base a orari e zona. Il regolamento può fissare orari di silenzio. Annota date e orari, registra se possibile e, prima di una causa, prova con una lettera e con la mediazione; una misurazione tecnica rafforza molto la tua posizione.
- Animali: il regolamento non può vietare di tenerli, ma il proprietario risponde di rumori, sporcizia e danni.
- Uso delle parti comuni (cortile, parcheggio, pianerottolo): ognuno può usarle senza impedire agli altri di fare lo stesso. Occupazioni stabili si contestano all’amministratore e, se serve, in mediazione.
- Infiltrazioni dal piano di sopra o dal tetto: fai documentare subito il danno. Sulle cause e sui lavori c’è infiltrazioni e umidità.
- Telecamere sulle parti comuni: le decide l’assemblea, con cartelli e regole sulla conservazione; quelle del vicino non possono riprendere spazi altrui. Vedi videosorveglianza.
Novità in discussione
In Parlamento è in esame una proposta di riforma del condominio che, tra l’altro, renderebbe obbligatori i pagamenti solo tramite il conto del condominio, cambierebbe l’ordine con cui i fornitori possono rivalersi sui condomini e introdurrebbe requisiti professionali e un registro nazionale degli amministratori. A ottobre 2026 non è legge: oggi le spese si possono ancora pagare anche in contanti all’amministratore, con ricevuta. Aggiorneremo questa pagina se cambia qualcosa.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
Descrivi il problema e allega verbale, convocazione, regolamento, rendiconto o lettere ricevute. L’orientamento gratuito ti dice di che problema si tratta e se c’è un termine in scadenza, come i 30 giorni per impugnare. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto entro 4 ore: se la delibera è contestabile, come muoverti con l’amministratore o con il vicino, cosa scrivere. Con il livello Soluzione prepara e invia la diffida, la richiesta di documenti o la domanda di mediazione, su preventivo. Per la causa ti dice se ha senso e quanto può costare.
Questa guida descrive le regole del codice civile sul condominio in vigore al 20 ottobre 2026. Il regolamento del tuo condominio e le tabelle millesimali possono cambiare molte risposte: allegali quando chiedi un parere. Se il termine di 30 giorni sta per scadere, scegli la fascia Prioritaria o Urgente.
