L’amministratore di condominio non risponde: cosa puoi fare, passo per passo

Cosa fare, in ordine

1. Raccogli quello che hai già

   Verbale di nomina con i dati dell’amministratore, ultimo rendiconto, mail e messaggi senza risposta, con le date. Ti servono per dimostrare da quanto tempo aspetti e cosa hai chiesto.

2. Controlla la bacheca e il verbale di nomina

   L’amministratore deve indicare dove tiene i registri e in quali giorni e orari si possono consultare. Se c’è un orario, presentati lì: è il modo più rapido.

3. Manda una richiesta scritta precisa

   Per PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno. Elenca i documenti che vuoi vedere o il problema da risolvere e dai un termine di 10-15 giorni. Trovi un modello più sotto.

4. Coinvolgi gli altri condomini

   Se il problema riguarda tutti, cerca almeno un altro condomino: insieme, con un sesto dei millesimi, potete chiedere un’assemblea straordinaria.

5. Chiedi l’assemblea e, se serve, convocala tu

   Se dopo 10 giorni dalla richiesta l’amministratore non ha convocato, la convocate voi, con l’ordine del giorno che vi serve, compresa la revoca.

6. Valuta la revoca giudiziale o il risarcimento

   Se ci sono gravi irregolarità o un danno concreto, fai vedere i documenti a un avvocato prima di agire.

Cosa deve fare l’amministratore per legge

L’amministratore non è un favore che il condominio riceve: è un incaricato pagato, con obblighi precisi fissati dal codice civile. Tra i principali:

• eseguire le delibere dell’assemblea e far rispettare il regolamento;
• riscuotere le quote e pagare le spese, facendo passare tutto su un conto corrente intestato al condominio;
• fare gli interventi urgenti per conservare le parti comuni, come una perdita dal tetto;
• tenere il registro dell’anagrafe, dei verbali, delle nomine e revoche e della contabilità, annotando ogni movimento entro 30 giorni;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio;
• darti, se la chiedi, un’attestazione sullo stato dei tuoi pagamenti e sulle liti in corso: ti serve, per esempio, se vendi l’appartamento;
• comunicare i propri dati, il luogo dove sono i registri e i giorni e gli orari in cui puoi vederli gratis, con un cartello nell’ingresso del palazzo.

Non esiste invece un obbligo di rispondere a ogni telefonata o messaggio WhatsApp entro un certo tempo. Per questo conta la richiesta scritta: trasforma un silenzio generico in un inadempimento documentato.

Il diritto di vedere i documenti

Ogni condomino può:

• vedere i documenti giustificativi di spesa (fatture, contratti, preventivi) in ogni momento, non solo prima dell’assemblea, e farne copia a proprie spese;
• consultare i registri nei giorni e orari indicati dall’amministratore, gratis, e averne copia firmata pagando solo il costo;
• chiedere, tramite l’amministratore, la rendicontazione del conto corrente condominiale ed estrarne copia.

I documenti vanno conservati per 10 anni. Non serve spiegare perché li vuoi vedere, ma la richiesta non deve ostacolare la gestione: chiedere ogni settimana l’intero archivio può essere considerato un abuso. Una richiesta mirata («le fatture della voce spese legali dell’esercizio 2025») ottiene di solito una risposta più rapida ed è più difficile da ignorare.

Se l’assemblea lo decide, l’amministratore deve anche attivare un sito internet del condominio dove consultare e scaricare i documenti indicati nella delibera; le spese del sito sono a carico dei condomini. Se l’accesso ai documenti è un problema ricorrente, è la soluzione più pratica da proporre in assemblea.

La richiesta scritta: un modello

Mandala per PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, all’indirizzo indicato nella nomina. Adatta il modello: le parti tra parentesi quadre vanno sostituite.

Tieni il tono neutro: niente accuse, solo fatti e richieste. Se dovrai andare in assemblea o dal giudice, questa lettera sarà la prova che hai chiesto in modo chiaro.

Convocare l’assemblea quando l’amministratore non lo fa

Due o più condomini che insieme rappresentano almeno un sesto del valore dell’edificio (167 millesimi) possono chiedere per iscritto all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria, indicando gli argomenti. Se passano 10 giorni senza che la convochi, i richiedenti possono convocarla direttamente.

• L’avviso va mandato a tutti i condomini almeno 5 giorni prima, per PEC, raccomandata o consegna a mano, con luogo, ora e ordine del giorno. Senza l’elenco aggiornato dei condomini è difficile: chiedi i nominativi all’amministratore nella stessa richiesta.
• Scrivi un ordine del giorno chiaro, per esempio: «1. Esame della gestione e richiesta di documenti all’amministratore; 2. Eventuale revoca dell’amministratore e nomina del nuovo».
• Una convocazione fatta male rende le delibere impugnabili: vedi impugnare una delibera condominiale.

Se il condominio non ha un amministratore, ogni condomino può convocare l’assemblea da solo.

La revoca: in assemblea o davanti al giudice

Revoca dell’assemblea. È possibile in ogni momento, anche senza motivo, con la stessa maggioranza della nomina: maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi. Conviene votare nella stessa riunione anche il nuovo amministratore. Se la revoca avviene senza giusta causa prima della scadenza, l’amministratore può chiedere un risarcimento al condominio.

Revoca giudiziale. Anche un solo condomino può chiedere al tribunale di revocarlo se non rende il conto della gestione o se commette gravi irregolarità. La legge ne elenca alcune, ma l’elenco non è chiuso:

• non convocare l’assemblea per il rendiconto, o rifiutare più volte di convocarla per la revoca e la nomina;
• non eseguire delibere o provvedimenti del giudice;
• non aprire o non usare il conto corrente del condominio;
• gestire i soldi in modo da confonderli con i propri o con quelli di altri;
• non seguire con diligenza il recupero delle quote dai morosi;
• non tenere l’anagrafe e i registri, o non rilasciare l’attestazione sui pagamenti;
• comunicare in modo incompleto o falso i propri dati.

Il ricorso si presenta con un avvocato e il giudice decide in tempi di solito più brevi di una causa ordinaria; non serve la mediazione. Se la revoca è accolta, il condomino può farsi rimborsare le spese dal condominio, che a sua volta si rivale sull’amministratore. Chi è stato revocato dal giudice non può essere rinominato dall’assemblea subito dopo.

Per le irregolarità sul conto corrente o fiscali c’è un passaggio in più: anche un solo condomino può chiedere di convocare l’assemblea per farle cessare e revocare l’amministratore; se l’assemblea non lo revoca, può rivolgersi al giudice.

Responsabilità, danni e altre strade

• Risarcimento. L’amministratore deve agire con la diligenza di un professionista. Se il suo silenzio causa un danno concreto, risponde personalmente: per esempio sanzioni per adempimenti fiscali non fatti, interessi per fornitori non pagati, una perdita dal tetto lasciata correre per mesi. Sui danni da acqua, chi paga e come documentarli, vedi infiltrazione dal vicino di sopra. Molti amministratori hanno una polizza professionale; l’assemblea può pretenderla al momento della nomina.
• Spese urgenti. Se l’amministratore non interviene e c’è un pericolo, il condomino che paga di tasca propria una spesa davvero urgente per le parti comuni ha diritto al rimborso. Non vale per spese solo utili: documenta l’urgenza con foto e preventivi.
• Associazioni di categoria. Se l’amministratore è iscritto a un’associazione professionale, puoi segnalare il comportamento: molte hanno un codice deontologico e uno sportello per i reclami. La segnalazione non ha effetti legali sul condominio, ma a volte sblocca la situazione. Puoi anche chiedergli se ha svolto la formazione periodica obbligatoria.
• Mediazione. Per le liti in materia di condominio, come una richiesta di danni legata alla gestione, prima della causa di regola serve la mediazione: un incontro con un mediatore che spesso basta a ottenere i documenti o un accordo.

Un esempio concreto

Marco vive in un condominio di 16 appartamenti. Da febbraio chiede via mail le fatture di 3.200 euro di «spese varie» del rendiconto 2025, ma non riceve risposta; nel frattempo una perdita dal tetto bagna il soffitto del vicino, Lucia.

• A maggio Marco manda la richiesta per PEC con il modello, dando 15 giorni. Nessuna risposta.
• Lucia, Marco e un terzo condomino arrivano a 210 millesimi: chiedono per PEC un’assemblea con all’ordine del giorno documenti, tetto e revoca.
• Passati 10 giorni senza convocazione, la convocano loro con 7 giorni di anticipo.
• L’assemblea revoca l’amministratore con 9 voti su 13 presenti e 610 millesimi, nomina un nuovo amministratore e approva l’intervento sul tetto.
• Il nuovo amministratore riceve le carte e verifica le fatture; per il danno di Lucia si valuta una richiesta di risarcimento al vecchio amministratore.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Descrivi il problema e carica le richieste già mandate, il verbale di nomina, l’ultimo rendiconto e le risposte ricevute. L’orientamento gratuito ti dice quali diritti hai e qual è la prossima mossa. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se il comportamento dell’amministratore è una grave irregolarità, come impostare la richiesta di assemblea, se ha senso la revoca giudiziale o una richiesta di danni.

Con il livello Soluzione, su preventivo, l’avvocato può preparare e inviare la diffida all’amministratore o la convocazione; per il ricorso in tribunale ti dice se conviene e quanto può costare, e l’incarico si concorda a parte.