Infiltrazione dal vicino di sopra: cosa fare e chi paga i danni

Cosa fare, nell’ordine giusto

1. Metti in sicurezza

   Se l’acqua è vicina a prese, lampadari o al quadro, stacca la corrente di quella zona dal quadro, solo se è asciutto. Se il soffitto è gonfio o crepato, non starci sotto e metti un secchio. Se c’è rischio di crollo, chiama il 112.

2. Avvisa subito il vicino

   Suona o telefona: spesso basta chiudere un rubinetto o non usare la doccia. Se non c’è o non risponde, avvisa l’amministratore, che può far chiudere l’acqua dell’appartamento o della colonna.

3. Documenta il danno

   Foto e video datati, da vicino e da lontano, con un metro per le misure. Annota quando compare la macchia: dopo la pioggia, quando il vicino usa il bagno, sempre. Fotografa mobili e oggetti rovinati.

4. Metti tutto per iscritto

   Messaggio, email o PEC al vicino e all’amministratore, con foto, data e la richiesta di verificare e riparare. È la prova che li hai avvisati.

5. Fai accertare la causa

   Un idraulico o un tecnico specializzato in ricerca perdite verifica da dove arriva l’acqua. Chiedi una relazione scritta con foto: decide chi paga.

6. Apri il sinistro

   Avvisa la tua assicurazione e chiedi i dati della polizza del vicino o del condominio. Poi chiedi il risarcimento, con preventivi o fatture.

Da dove arriva l’acqua decide chi paga

La colonna di scarico è comune fino al punto in cui si collega al ramo del singolo appartamento. Sul raccordo di innesto (la «braga») i giudici non sono concordi: alcune sentenze lo considerano comune, altre del condomino che lo usa. Se la perdita è proprio lì, fatti dare una relazione tecnica precisa sul punto.

Se la macchia non dipende dal vicino ma da condensa o muffa di casa tua, nessuno ti deve nulla: per riconoscere i casi c’è la guida infiltrazioni e umidità. Se il problema è una perdita del tuo impianto, vedi perdita d’acqua in casa: cosa fare subito.

Le regole sulla responsabilità, spiegate semplici

Articolo 2051 del codice civile: chi ha una cosa in custodia risponde dei danni che quella cosa provoca, a meno che dimostri il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile. Per te significa che non devi provare che il vicino ha sbagliato: basta dimostrare che l’acqua viene dal suo impianto e che ti ha causato un danno. Lo stesso vale per il condominio, custode delle parti comuni.

Articolo 1126 del codice civile: quando un terrazzo o un lastrico solare è usato da uno solo ma fa da copertura agli appartamenti di sotto, le spese di riparazione si dividono così: un terzo a chi ne ha l’uso esclusivo e due terzi a tutti i condomini a cui fa da copertura, in base ai millesimi.

Per i danni causati dalle infiltrazioni da quel terrazzo, la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 9449 del 2016) ha stabilito che rispondono insieme chi lo usa, come custode, e il condominio, che deve controllare e mantenere le parti comuni. Di regola il risarcimento si divide con la stessa proporzione: 1/3 e 2/3. Una pronuncia del 2025 ha precisato che anche tu, se sei tra i condomini coperti dal terrazzo, partecipi ai due terzi per la tua quota di millesimi.

Il vicino non ti fa entrare o non ripara

Per trovare la causa spesso serve entrare nell’appartamento di sopra. Non puoi farlo senza il suo permesso, ma ci sono strade precise:

• Richiesta scritta con due o tre date possibili per il sopralluogo di un tecnico, anche scelto insieme.
• Amministratore: se la causa potrebbe essere una parte comune, è il condominio a dover verificare, e ha titolo per chiedere l’accesso.
• Lettera dell’avvocato (diffida): fissa un termine per far entrare il tecnico e riparare, avvisando che altrimenti si andrà dal giudice.
• Giudice: se il danno continua e il vicino rifiuta, l’avvocato può chiedere un accertamento tecnico preventivo o un provvedimento d’urgenza che ordini l’accesso e i lavori.

La lettera deve contenere: i fatti con le date, le foto, la causa probabile, la richiesta di far verificare e riparare entro un termine (per esempio 7 o 15 giorni) e la riserva di chiedere i danni. Se sei tu a ricevere una lettera del genere dal vicino di sotto, leggi diffida da un avvocato: cosa fare.

Perizia e accertamento tecnico preventivo

Una perizia di parte fatta da un tecnico (geometra, ingegnere, architetto o ditta di ricerca perdite) descrive causa, danni e costo del ripristino. Serve per l’assicurazione e per trattare. Il vicino può contestarla, perché l’ha pagata una sola parte.

Se non vi mettete d’accordo, l’accertamento tecnico preventivo (ATP) è una perizia ordinata dal giudice, prima di una causa, quando c’è il rischio che le prove spariscano: per esempio perché la macchia va riparata o la causa va eliminata. Un consulente nominato dal tribunale entra negli appartamenti, verifica la causa e stima i danni. Con la variante «a fini conciliativi» il consulente prova anche a far trovare un accordo alle parti. Serve un avvocato, e i costi del consulente sono anticipati da chi chiede l’accertamento.

Le tre assicurazioni da controllare

• Polizza del vicino: se ha la responsabilità civile della casa o del capofamiglia, paga i danni al tuo appartamento. Chiedigli nome della compagnia e numero di polizza e chiedi che apra il sinistro.
• Polizza del condominio (globale fabbricati): copre spesso i danni da acqua condotta degli impianti comuni e, a volte, anche quelli dei singoli appartamenti. Chiedi all’amministratore se c’è e come aprire il sinistro. Di solito ha una franchigia.
• La tua polizza: se hai la garanzia danni da acqua o «acqua condotta», la tua compagnia può pagarti e poi rifarsi sul responsabile. È spesso la via più veloce.

Le polizze escludono spesso le infiltrazioni lente e lo stillicidio, o le coprono con limiti: leggi le condizioni. Il sinistro va comunicato alla tua compagnia entro 3 giorni da quando lo scopri, salvo termini diversi nella polizza, e i diritti verso l’assicurazione si prescrivono in 2 anni.

Mediazione e causa: quando servono

Prima di una causa in materia di condominio la mediazione è obbligatoria: un mediatore prova a far trovare un accordo, con l’assistenza degli avvocati. Vale di sicuro quando si discute di parti comuni o della ripartizione tra condomini, come nei casi dell’articolo 1126. Per una richiesta di soli danni da infiltrazione i tribunali non sono tutti d’accordo: alcuni la ritengono non obbligatoria. In pratica conviene spesso tentarla comunque, perché costa poco e molte liti tra vicini si chiudono lì. Se non serve la mediazione, per richieste di pagamento fino a 50.000 euro può essere obbligatoria la negoziazione assistita tra avvocati: lo valuta il tuo legale.

Sul condominio in generale c’è la guida problemi in condominio.

Entro quando chiedere i danni

Il diritto al risarcimento si prescrive in 5 anni. Se l’infiltrazione continua perché la causa non è stata eliminata, secondo l’orientamento prevalente si tratta di un danno che si rinnova ogni giorno: il termine corre giorno per giorno e non scade finché l’acqua continua a entrare. Per i danni ormai vecchi, però, conta la data in cui si sono prodotti. Una lettera di richiesta danni ben scritta interrompe la prescrizione e la fa ripartire da capo.

Non aspettare comunque: più passa il tempo, più è difficile dimostrare la causa e più il danno si allarga.

Muffa e salute

Un muro che resta bagnato per settimane fa nascere muffa. L’Organizzazione mondiale della sanità segnala che vivere in ambienti umidi e con muffa aumenta il rischio di disturbi respiratori, tosse e asma, soprattutto per bambini, anziani, allergici e persone fragili. Cosa fare:

• arieggia spesso la stanza e usa un deumidificatore; se la muffa è estesa, evita di dormirci;
• non grattare a secco grandi macchie di muffa: fai pulire o rimuovere l’intonaco da una ditta, a lavori fatti;
• se in casa qualcuno ha disturbi respiratori, parlane con il medico e conserva la documentazione: anche il danno alla salute, se provato, si può chiedere al responsabile;
• non ritinteggiare finché la causa non è eliminata e il muro non è asciutto.

Un esempio concreto

Marco vede crescere una macchia sul soffitto del bagno ogni volta che il vicino di sopra, Paolo, fa la doccia. Paolo dice che il suo bagno è a posto.

• Marco fotografa la macchia per due settimane e scrive a Paolo e all’amministratore via PEC, proponendo un sopralluogo.
• Il tecnico fa una prova di allagamento del piatto doccia di Paolo con colorante: l’acqua passa dalle fughe e dal piatto, non dalla colonna. È una parte privata.
• La polizza di responsabilità civile di Paolo paga il rifacimento del soffitto di Marco, 1.300 euro; Paolo rifà le sigillature a sue spese.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Manda le foto della macchia, da vicino e da lontano, e indica il piano, cosa c’è sopra (bagno, cucina, terrazzo, tetto) e quando peggiora. L’orientamento gratuito ti dice la causa più probabile e cosa fare per primo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica delle foto e dei documenti, come una relazione o un preventivo. Con l’Esperto un tecnico verificato ti risponde per iscritto: da dove arriva probabilmente l’acqua, quali verifiche chiedere e se il preventivo di ripristino è in linea. Con il Live guardate insieme la situazione in videochiamata.

Per la lettera al vicino o al condominio, la mediazione o l’accertamento tecnico, nel settore Legale risponde un avvocato; la lettera preparata dall’avvocato è con il livello Soluzione, su preventivo.