In breve
- 30 giorni per impugnare: dalla riunione se hai votato contro o ti sei astenuto, dalla ricezione del verbale se eri assente. Ad agosto il termine si ferma.
- Chi ha votato a favore non può chiedere l’annullamento. La nullità invece la può far valere chiunque ne abbia interesse.
- Prima della causa serve la mediazione: la domanda blocca la scadenza solo da quando arriva al condominio, e una sola volta.
- La delibera resta valida finché un giudice non la sospende o la annulla: le quote vanno pagate.
- Le delibere nulle, contestabili senza scadenza, sono poche e riguardano vizi gravi.
Cosa fare, passo per passo
- Segna la data da cui partono i 30 giorni
Se eri presente, è il giorno dell’assemblea. Se eri assente, è il giorno in cui hai ricevuto il verbale: conserva la busta della raccomandata, la ricevuta della PEC o la mail con la data.
- Procurati convocazione, verbale e allegati
Ti servono l’avviso di convocazione con l’ordine del giorno, il verbale con presenti, millesimi e voti, il preventivo o il riparto approvato e il regolamento di condominio. Se mancano, chiedili per iscritto.
- Individua il vizio preciso
Non basta che la decisione sia costosa o inopportuna: serve una violazione della legge o del regolamento. I casi frequenti sono nella tabella più sotto.
- Fai valutare il caso da un avvocato entro i primi giorni
L’avvocato verifica se il vizio c’è, se la delibera è nulla o annullabile e se conviene davvero agire. Nella mediazione e nella causa l’assistenza dell’avvocato è obbligatoria.
- Deposita la domanda di mediazione in tempo
Deve arrivare al condominio entro i 30 giorni: non basta depositarla l’ultimo giorno. Conviene muoversi con almeno una settimana di margine.
- Se la mediazione fallisce, fai causa entro altri 30 giorni
Il nuovo termine parte dal deposito del verbale conclusivo della mediazione. Nel frattempo continua a pagare le rate, salvo che il giudice abbia sospeso la delibera.
Delibera nulla o annullabile: la differenza che decide tutto
Con la sentenza n. 9839 del 2021 le Sezioni Unite della Cassazione hanno messo ordine: la regola è l’annullabilità, la nullità è un’eccezione. Capire in quale gruppo cade la tua delibera ti dice se hai 30 giorni o se puoi muoverti anche dopo.
| Delibera annullabile | Delibera nulla | |
|---|---|---|
| Quando | Viola la legge o il regolamento nel modo in cui è stata presa o nel contenuto, ma riguarda materie che l’assemblea può decidere. | Mancano elementi essenziali, l’oggetto è impossibile o illecito, oppure l’assemblea decide su cose che non le spettano. |
| Esempi | Convocazione tardiva o mancata, maggioranza non raggiunta, argomento fuori dall’ordine del giorno, spese di quest’anno divise con criteri sbagliati. | Decisione che limita l’uso del tuo appartamento, spese divise per sempre con un criterio nuovo senza il consenso di tutti, decisione contraria a norme imperative. |
| Termine | 30 giorni, a pena di decadenza. | Nessun termine. |
| Chi può agire | Il condomino assente, contrario o astenuto. | Chiunque abbia interesse, anche chi ha votato a favore. |
Il caso più frequente riguarda le spese. Se l’assemblea divide in modo sbagliato le spese di un singolo lavoro o di un anno, la delibera è solo annullabile: se lasci passare i 30 giorni, quel riparto resta valido anche se è contrario alla legge. È nulla, invece, la delibera che cambia a maggioranza i criteri generali di ripartizione, da applicare anche in futuro, perché per quello serve il consenso di tutti.
I 30 giorni: da quando partono e chi può impugnare
- Eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto: i 30 giorni partono dal giorno dell’assemblea, anche se il verbale ti arriva dopo. Per questo è importante che nel verbale risulti come hai votato.
- Eri assente: partono da quando ricevi il verbale. Se l’amministratore non te lo manda, il termine non inizia a correre, ma non contare su questo: chiedilo per iscritto.
- Hai votato a favore: non puoi chiedere l’annullamento, nemmeno se poi ti accorgi del vizio. Puoi far valere solo l’eventuale nullità.
Il termine è perentorio: un giorno di ritardo basta a perdere la possibilità di impugnare. Dal 1° al 31 agosto si sospende, come i termini dei processi, per effetto di una sentenza della Corte costituzionale del 1990.
La causa si fa davanti al tribunale del luogo del condominio, contro il condominio rappresentato dall’amministratore.
I vizi più frequenti da controllare sul verbale
| Vizio | Cosa controllare |
|---|---|
| Convocazione mancata o tardiva | L’avviso deve arrivare almeno 5 giorni prima della prima convocazione, per PEC, raccomandata, fax o consegna a mano, con luogo, ora e ordine del giorno. Un foglio in bacheca non basta. Il vizio lo può far valere solo il condomino non convocato regolarmente. |
| Assemblea non validamente costituita | In seconda convocazione servono almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi. La seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno della prima. |
| Maggioranza non raggiunta | Ogni decisione ha la sua maggioranza, contata sia per teste sia per millesimi: per lavori straordinari importanti e per nomina o revoca dell’amministratore servono la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi; per le innovazioni la maggioranza dei presenti e due terzi dei millesimi. Rifai i conti con le tabelle millesimali. |
| Argomento fuori dall’ordine del giorno | L’assemblea può decidere solo sugli argomenti indicati nell’avviso, in modo abbastanza preciso da far capire di cosa si parla. Una voce generica come «varie ed eventuali» non basta per decidere spese o lavori. |
| Spese ripartite in modo sbagliato | Di regola si divide per millesimi di proprietà; scale e ascensore metà per millesimi e metà per altezza del piano; le parti al servizio di alcuni le pagano solo loro. Confronta il riparto con le tabelle e il regolamento. |
Il riepilogo di convocazione e maggioranze è nella guida problemi in condominio. Se il problema è che l’amministratore non ti dà il verbale o i documenti, leggi l’amministratore non risponde: cosa puoi fare.
La mediazione obbligatoria e come salva il termine
Le liti in materia di condominio sono tra quelle per cui, prima della causa, la mediazione è obbligatoria: senza, il giudice non decide e ti rimanda a farla. Funziona così:
- L’avvocato deposita la domanda presso un organismo di mediazione nella zona del tribunale competente, cioè quello del luogo del condominio.
- L’organismo fissa il primo incontro tra 20 e 40 giorni dal deposito e comunica la domanda al condominio. La procedura dura al massimo 3 mesi, prorogabili di altri 3 con l’accordo delle parti.
- Per il condominio partecipa l’amministratore. Un eventuale accordo deve poi essere approvato dall’assemblea entro il termine indicato: se non lo approva, la conciliazione non è conclusa.
Il punto delicato è il termine. La domanda di mediazione impedisce la decadenza dal momento in cui la comunicazione arriva al condominio, non dal giorno in cui la depositi, e lo fa una sola volta. Se la depositi il ventinovesimo giorno, rischi che arrivi tardi. L’avvocato può comunicarla anche direttamente all’amministratore.
Se la mediazione si chiude senza accordo, la causa va iniziata entro un nuovo termine di 30 giorni che parte dal deposito del verbale conclusivo presso l’organismo. La regola è stata chiarita da un decreto del 2024.
Sospendere la delibera: quando si può chiedere
Impugnare non blocca la delibera: l’amministratore può eseguirla, far partire i lavori e chiedere le quote. Per fermarla devi chiedere al giudice la sospensione, che viene concessa solo se:
- le ragioni dell’impugnazione appaiono fondate a una prima lettura;
- aspettare la fine della causa ti causerebbe un danno grave e difficile da rimediare: per esempio lavori che modificano in modo irreversibile la tua proprietà, o una spesa straordinaria molto alta deliberata in modo chiaramente irregolare.
Attenzione: la richiesta di sospensione presentata prima della causa non ferma né interrompe i 30 giorni. Anche se il giudice sospende la delibera, devi comunque avviare mediazione e causa nei termini.
Cosa non sospende il pagamento
Finché un giudice non la sospende o la annulla, la delibera è obbligatoria anche per chi l’ha contestata. Quindi:
- Non sospendono il pagamento: la tua contestazione in assemblea, una lettera all’amministratore, la domanda di mediazione, la causa già iniziata.
- Se non paghi, l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo sulla base della ripartizione approvata, e il giudice lo dichiara subito esecutivo: puoi trovarti pignorato pur avendo ragione. Su come reagire, vedi decreto ingiuntivo ricevuto.
- Nell’opposizione al decreto puoi far valere la nullità della delibera. L’annullabilità, invece, solo se chiedi espressamente l’annullamento e sei ancora nei 30 giorni: una volta scaduti, non puoi più usarla per non pagare.
La strada più sicura è pagare, magari con una lettera in cui dici che lo fai «con riserva di ripetizione» per via dell’impugnazione, e chiedere la restituzione se il giudice ti darà ragione.
Quanto costa impugnare una delibera
Importi indicativi, da verificare caso per caso:
- Mediazione obbligatoria presso un organismo pubblico, come quelli delle Camere di commercio: per una lite tra 1.000 e 50.000 euro, 60 euro di spese di avvio più 96 euro di spese di mediazione per ciascuna parte, IVA esclusa, se non si va oltre il primo incontro. Se la lite ha valore indeterminabile, circa 184 euro più IVA. Gli organismi privati hanno tariffe proprie.
- Contributo unificato per la causa in tribunale: da 98 a 518 euro secondo il valore della lite (518 euro se il valore è indeterminabile), più 27 euro di marca.
- Avvocato: il compenso dipende dal valore e dalla complessità e va concordato prima, con un preventivo scritto, separando mediazione e causa.
- Se perdi, di regola paghi anche le spese legali del condominio. Se vinci, di regola è il condominio a rimborsarti una parte delle spese, nella misura decisa dal giudice.
Per un riparto sbagliato di poche centinaia di euro, spesso basta una lettera all’amministratore che chieda di correggerlo alla prossima assemblea.
Un esempio concreto
Giulia possiede un appartamento al piano terra in un condominio di Cuneo. Il 12 marzo, in sua assenza, l’assemblea approva la sostituzione dell’ascensore per 48.000 euro e decide di dividere la spesa in parti uguali tra tutti i 12 condomini: 4.000 euro a testa, senza applicare le tabelle dell’ascensore, che dividono la spesa metà per millesimi e metà per altezza del piano. Con le tabelle, a Giulia toccherebbero circa 1.900 euro.
- Il verbale le arriva per PEC il 20 marzo: i 30 giorni scadono il 19 aprile.
- Il riparto riguarda solo questa spesa: la delibera è annullabile, non nulla. Se Giulia aspetta, il riparto diventa definitivo.
- L’avvocato deposita la domanda di mediazione il 3 aprile e la comunica anche all’amministratore via PEC il giorno stesso: il termine è salvo.
- Al primo incontro, il 6 maggio, l’amministratore propone di rifare il riparto secondo le tabelle, ma l’assemblea non approva l’accordo. Il verbale negativo viene depositato il 20 maggio: la causa va iniziata entro il 19 giugno.
- Intanto Giulia paga la prima rata con riserva.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
Descrivi il problema e carica convocazione, verbale, riparto e regolamento. L’orientamento gratuito ti dice se c’è un termine in scadenza e da quando partono i tuoi 30 giorni. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti: date, presenti, millesimi e maggioranze dichiarate. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se la delibera è nulla o annullabile, se il vizio è serio, cosa rischi a non pagare e se conviene impugnare rispetto ai costi.
Con il livello Soluzione, su preventivo, l’avvocato può preparare la lettera all’amministratore e la domanda di mediazione; per la causa ti dice se ha senso e quanto può costare, e l’incarico si concorda a parte.
Norme e fonti
Regole controllate il 9 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- Codice civile, articoli 1123, 1135, 1136 e 1137 (ripartizione delle spese, maggioranze, impugnazione delle delibere)
- Disposizioni di attuazione del codice civile, articoli 63, 66 e 71-quater (decreto ingiuntivo, convocazione, mediazione)
- Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, articoli 5, 5-ter, 8 e 11 (mediazione obbligatoria, amministratore, effetti sulla decadenza), come modificato dai decreti legislativi 149/2022 e 216/2024
- Corte di cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 14 aprile 2021, n. 9839 (delibere nulle e annullabili)
- Ministero della Giustizia, decreto 24 ottobre 2023, n. 150 (indennità di mediazione)
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Problemi in condominio: delibere, spese, amministratore e viciniDelibere da impugnare, spese condominiali, amministratore che non risponde, rumori e infiltrazioni: termini, maggioranze e cosa fare per primo.Le regole descritte valgono al 9 novembre 2026. Sul momento da cui la mediazione salva il termine le sentenze non sono sempre state concordi: muoviti con margine. È in discussione in Parlamento una riforma del condominio, che a oggi non è legge. Regolamento e tabelle millesimali possono cambiare la risposta: allegali. Se mancano pochi giorni ai 30, scegli la fascia Prioritaria o Urgente.
