Un condomino non paga le spese? Cosa deve fare l’amministratore e cosa potete fare voi

Cosa fare, in ordine

1. Verifica la situazione

   Chiedi all’amministratore lo stato dei pagamenti: chi è moroso, per quanto, da quando. Hai diritto di vedere registri, rendiconto ed estratti del conto del condominio.

2. Chiedi per iscritto se e quando ha agito

   Una PEC o raccomandata all’amministratore: «Vi chiedo di indicare quali azioni avete avviato per il recupero delle quote non pagate dell’esercizio…». Ricorda l’obbligo di agire entro 6 mesi.

3. Metti la questione all’ordine del giorno

   In assemblea si discute il recupero: decreto ingiuntivo, sospensione dei servizi, eventuale piano di rientro concordato con il moroso, anticipazione temporanea delle somme per non lasciare scoperti i fornitori.

4. Valuta un accordo solo se è scritto

   Un piano di rate firmato dal moroso, approvato dall’assemblea, con la clausola che se salta una rata si procede subito. Senza scritto, l’accordo è solo tempo perso.

5. Se l’amministratore non si muove, preparate la revoca

   Con un sesto dei millesimi potete chiedere un’assemblea e, se non la convoca entro 10 giorni, convocarla voi. Se il problema è grave, anche un solo condomino può chiedere la revoca al tribunale.

6. Tieni conto delle scadenze

   Ogni quota si prescrive in 5 anni dalla sua scadenza: una richiesta scritta dell’amministratore al moroso interrompe la prescrizione.

Cosa deve fare l’amministratore per legge

Recuperare le quote non pagate è un dovere dell’amministratore, non una scelta:

• deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso. Solo l’assemblea può dispensarlo, con una decisione espressa;
• non gli serve l’autorizzazione dell’assemblea per chiedere il decreto ingiuntivo: gli basta il riparto approvato;
• deve comunicare ai fornitori non pagati che lo chiedono i dati dei condomini morosi;
• deve tenere aggiornati i registri e presentare un rendiconto chiaro, da cui risultino anche i crediti verso i morosi.

Non aver curato con diligenza il recupero dei crediti è una delle gravi irregolarità per cui un condomino può chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore. Se il condominio subisce un danno, per esempio perché una quota si prescrive, l’amministratore può risponderne.

Il decreto ingiuntivo contro il moroso

È lo strumento principale, ed è più forte di un normale decreto ingiuntivo:

• si basa sullo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, preventivo o consuntivo, con il verbale;
• è immediatamente esecutivo, anche se il moroso si oppone: dopo la notifica si può passare a precetto e pignoramento;
• con il decreto esecutivo si può iscrivere un’ipoteca giudiziale sull’appartamento del moroso, che resta anche se lo vende;
• nell’opposizione il moroso, di regola, non può rimettere in discussione una delibera che non ha impugnato nei 30 giorni: può far valere solo i vizi più gravi, quelli che la rendono nulla. Su questo vedi l’articolo su come impugnare una delibera.

Le spese legali vengono poste dal giudice a carico del moroso. Se però non si recuperano, restano al condominio e si dividono tra tutti. Per questo conviene agire presto, quando il debito è ancora piccolo e il moroso ha ancora beni o redditi. Come funziona il ricorso, tempi e costi, è spiegato nell’articolo sul decreto ingiuntivo.

Sospendere i servizi al moroso: cosa si può e cosa no

Se la morosità dura da almeno sei mesi, l’amministratore può sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente. Dal 2013 non serve che lo preveda il regolamento.

La sospensione è uno strumento di pressione, non una punizione: va comunicata al moroso per iscritto, con un preavviso, e non deve mettere a rischio la sicurezza o la salute di nessuno. In caso di dubbio, prima si chiede un parere.

I fornitori non pagati: rischiate di pagare per il moroso?

Se il condominio non paga un fornitore perché mancano le quote dei morosi, il fornitore:

1. può ottenere un titolo contro il condominio;
2. deve chiedere all’amministratore i dati dei morosi e agire prima contro di loro, ciascuno per la sua quota;
3. solo dopo aver tentato inutilmente con i morosi può rivolgersi ai condomini in regola, sempre nei limiti della loro quota.

Per evitare blocchi del servizio o dei lavori, l’assemblea può decidere di anticipare la quota mancante, con un versamento straordinario o un fondo cassa, da restituire quando il moroso paga. È una scelta di convenienza, non un obbligo: va presa a maggioranza e messa a verbale. Nei lavori straordinari il problema è più grave: lo spiega l’articolo sui lavori straordinari in condominio.

Cosa possono fare gli altri condomini

• Sapere chi non paga: secondo il Garante privacy l’amministratore può comunicare ai condomini, per esempio nel rendiconto o in assemblea, le informazioni sulle morosità. Non può invece affiggerle in bacheca o in spazi aperti a estranei.
• Sollecitare l’amministratore per iscritto e chiedere di vedere i registri: vedi l’articolo sull’amministratore che non risponde.
• Chiedere un’assemblea con almeno due condomini e un sesto dei millesimi, per decidere su recupero, sospensione, anticipazioni o revoca.
• Chiedere la revoca in tribunale, anche da soli, se l’amministratore non ha curato il recupero dei crediti.

Di regola il singolo condomino non può fare causa al moroso per le quote del condominio: il credito è del condominio e lo fa valere l’amministratore. Nei piccoli condomini senza amministratore, l’assemblea può incaricare un condomino o un avvocato di agire.

Se il moroso vende o l’appartamento va all’asta

Chi compra risponde insieme al venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente; il venditore resta obbligato finché l’amministratore non riceve copia autentica dell’atto di vendita. Lo stesso vale, di regola, per chi compra all’asta. Per gli anni più vecchi il condominio può rivolgersi solo al vecchio proprietario: un motivo in più per agire subito.

Riforma del condominio: cosa c’è in discussione

Al Senato sono in esame insieme i disegni di legge n. 1816 e n. 1905. Il primo ha sostituito la proposta precedente e contiene anche nuove regole sui morosi. A novembre 2026 sono ancora in Commissione Giustizia, dove si stanno ascoltando associazioni ed esperti, e non sono legge: valgono le regole descritte in questa pagina.

Un esempio concreto

In un condominio di 12 appartamenti il signor Rossi non paga da 18 mesi: 3.400 euro. L’esercizio si è chiuso il 31 dicembre 2025 e a settembre 2026 l’amministratore non ha fatto nulla. Il fornitore del gasolio minaccia di sospendere le consegne.

• Elena e Paolo, che insieme hanno 190 millesimi, scrivono via PEC all’amministratore ricordando che il termine di 6 mesi per agire è scaduto a fine giugno e chiedono un’assemblea.
• In assemblea si decide: decreto ingiuntivo subito, sospensione del riscaldamento al moroso con valvola chiusa dopo preavviso, anticipazione di 1.500 euro da parte di tutti per pagare il fornitore.
• Il decreto arriva esecutivo; l’avvocato iscrive ipoteca sull’appartamento e il moroso propone un piano di rientro in 10 rate, che l’assemblea accetta per iscritto.
• All’assemblea successiva i condomini valutano se l’amministratore, per il ritardo, vada sostituito.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

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Con il livello Soluzione, su preventivo, l’avvocato può preparare la diffida all’amministratore o al moroso. Per il decreto ingiuntivo e il pignoramento ti dice tempi e costi; l’incarico si concorda a parte.