Lavori straordinari in condominio: maggioranze, fondo speciale e come difendersi

Dalla convocazione al cantiere: cosa controllare

1. Leggi l’ordine del giorno

   Deve indicare chiaramente i lavori da decidere. Chiedi in anticipo all’amministratore relazione tecnica, computo e preventivi: hai diritto di vederli prima di votare.

2. Confronta i preventivi sulla stessa base

   I preventivi devono riferirsi allo stesso capitolato, con le stesse quantità. Altrimenti il più basso spesso diventa il più caro a fine lavori.

3. Verifica la maggioranza nel verbale

   Controlla presenti, deleghe, millesimi e voti. Per i lavori di notevole entità servono la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.

4. Controlla fondo e riparto

   La delibera deve costituire il fondo speciale e indicare le tabelle di riparto e le scadenze delle rate. Chiedi la tua quota per iscritto.

5. Decidi in fretta se contestare

   Se qualcosa non torna, hai 30 giorni dalla riunione o dal ricevimento del verbale se eri assente. La mediazione va avviata entro quel termine.

6. Conserva tutto per i bonus

   Bonifici del condominio, certificazione dell’amministratore con la tua quota, dati catastali: servono per la detrazione.

Quale maggioranza serve per quale lavoro

Il codice civile distingue i lavori in base a cosa cambiano e a quanto costano. Le maggioranze si contano sempre due volte: persone presenti e millesimi.

La «notevole entità» non ha una cifra fissa: si valuta guardando il costo rispetto al valore dell’edificio e alla spesa per ciascun condomino. Sono comunque vietate le innovazioni che mettono a rischio la sicurezza o la stabilità dell’edificio, ne alterano il decoro o rendono inservibile una parte comune anche a un solo condomino.

Se piove dentro o c’è un pericolo, l’amministratore può ordinare i lavori urgenti anche senza delibera, riferendo alla prima assemblea. Se li paghi tu senza autorizzazione, il rimborso spetta solo se la spesa era davvero urgente.

Il fondo speciale: obbligatorio, anche a rate

Quando approva lavori straordinari o innovazioni, l’assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale pari all’importo dei lavori (articolo 1135 del codice civile). Serve a evitare cantieri fermi e imprese non pagate.

• Se il contratto con l’impresa prevede pagamenti a stato di avanzamento lavori, il fondo può essere costituito via via, in misura pari ai singoli pagamenti dovuti.
• Il fondo va tenuto distinto dalle spese ordinarie e passa sul conto corrente del condominio.
• Una delibera che approva lavori senza prevedere il fondo è contestabile: per prudenza muoviti entro i 30 giorni previsti per impugnare.

Il calendario delle rate lo decide l’assemblea. Se non riesci a pagare una rata, scrivi subito all’amministratore e chiedi una dilazione: un accordo scritto costa meno di un decreto ingiuntivo.

Come si divide la spesa

• Regola generale: in base ai millesimi di proprietà (articolo 1123).
• Scale e ascensore: metà per millesimi e metà in base all’altezza del piano, salvo tabelle diverse.
• Parti al servizio solo di alcuni, come una scala o un cortile interno: pagano solo quei condomini.
• Lastrico o terrazzo di uso esclusivo che fa da copertura: un terzo chi ne ha l’uso, due terzi i condomini sottostanti. Sulle cause e sui lavori, vedi infiltrazioni dal terrazzo.

Se le tabelle millesimali sono sbagliate o il riparto non segue questi criteri, leggi spese condominiali non dovute, che spiega anche quando le tabelle si possono correggere; come si calcolano i millesimi lo trovi in tabelle millesimali. Se affitti l’appartamento, i lavori straordinari restano a carico tuo e non dell’inquilino: vedi spese condominiali tra proprietario e inquilino.

Scelta dell’impresa, preventivi e direttore dei lavori

La legge non fissa un numero minimo di preventivi, ma l’assemblea deve poter decidere con elementi chiari. Una buona delibera prevede:

• un capitolato preparato da un tecnico, con quantità e materiali, su cui tutte le imprese fanno l’offerta;
• la verifica dell’impresa: regolarità contributiva, assicurazione e, per i cantieri, la patente a crediti (vedi patente a crediti);
• un contratto d’appalto scritto con prezzo, tempi, penali per i ritardi, pagamenti a stato di avanzamento e una trattenuta a garanzia fino al collaudo;
• un direttore dei lavori nominato dal condominio, che controlla l’esecuzione, approva gli stati di avanzamento e le eventuali varianti; se in cantiere lavorano più imprese serve anche il coordinatore per la sicurezza.

Le varianti che aumentano la spesa vanno approvate dall’assemblea con la stessa maggioranza dei lavori. Se i lavori hanno difetti, l’impresa risponde per 2 anni dalla consegna, con denuncia entro 60 giorni dalla scoperta; per i gravi difetti che compromettono l’edificio, per 10 anni, con denuncia entro un anno. Se l’impresa abbandona il cantiere, vedi impresa che non finisce i lavori.

Vendi o compri durante i lavori: chi paga

Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, l’obbligo di pagare i lavori straordinari nasce con la delibera che li approva in modo definitivo, non con l’esecuzione o con la scadenza delle rate. Quindi, se nel rogito non si dice nulla, paga chi era proprietario il giorno della delibera, anche se le rate scadono dopo.

Verso il condominio, però, il compratore risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (articolo 63 delle disposizioni di attuazione), e il venditore resta obbligato finché l’amministratore non riceve copia autentica dell’atto. Se paga il compratore quello che spettava al venditore, poi può chiedergli il rimborso. Per evitare liti:

• prima del rogito chiedi all’amministratore una dichiarazione scritta su lavori deliberati, rate già pagate e da pagare;
• scrivi nel rogito chi paga cosa, e valuta di trattenere dal prezzo le rate non ancora versate;
• chiarisci anche i bonus: le quote annuali di detrazione non ancora usate per spese già pagate passano di regola al compratore, salvo patto diverso nel rogito.

Se un condomino non paga la sua quota

L’amministratore deve agire contro i morosi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa dell’assemblea, con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Se la morosità dura da oltre sei mesi, può sospendere i servizi comuni separabili, se il regolamento lo consente.

L’impresa non pagata deve rivolgersi prima ai morosi, i cui nomi l’amministratore deve comunicarle, e solo dopo agli altri condomini. Se i morosi sono molti e il fondo resta scoperto, l’assemblea può decidere di anticipare le somme per non fermare il cantiere, per poi recuperarle. Se sei tu ad aver ricevuto il decreto, vedi decreto ingiuntivo ricevuto.

Bonus fiscali sui lavori condominiali nel 2026

Per i lavori sulle parti comuni pagati nel 2026, la detrazione spetta a ogni condomino per la sua quota:

• 50% se sei proprietario, o hai un diritto reale, e l’appartamento è la tua abitazione principale;
• 36% negli altri casi, per esempio seconda casa o appartamento affittato;
• la stessa regola vale per i lavori di risparmio energetico e antisismici; il bonus barriere architettoniche al 75% non è stato prorogato.

Paga il condominio con bonifico parlante; l’amministratore certifica la tua quota e la comunica all’Agenzia delle Entrate. Comunicagli se l’appartamento è la tua abitazione principale: altrimenti nella precompilata potresti trovare il 36%. Dettagli e limiti in bonus ristrutturazione 2026.

Come difendersi da una delibera sbagliata

Una delibera sui lavori si può contestare se viola la legge o il regolamento: maggioranza non raggiunta, convocazione irregolare, lavori non indicati nell’ordine del giorno, fondo speciale non costituito, riparto sbagliato, innovazione vietata. Non basta che i lavori ti sembrino troppo cari: il giudice non entra nelle scelte di convenienza dell’assemblea.

• 30 giorni per impugnare: dalla riunione se hai votato contro o ti sei astenuto, dal ricevimento del verbale se eri assente.
• Prima della causa serve la mediazione; la domanda presentata in tempo salva il termine.
• Se pagare ti crea un danno serio, l’avvocato può chiedere al giudice di sospendere la delibera.

Tutti i passaggi sono in come impugnare una delibera condominiale. Se l’amministratore non ti dà preventivi o verbale, vedi amministratore che non risponde.

Un esempio concreto

In un condominio di 12 appartamenti l’assemblea in seconda convocazione approva il rifacimento della facciata per 180.000 euro. Sono presenti 7 condomini con 540 millesimi; votano a favore in 5, con 410 millesimi.

• La maggioranza delle persone c’è (5 su 7), ma i millesimi favorevoli sono meno di 500: per lavori di questa entità la delibera è annullabile.
• Marta, assente, riceve il verbale il 3 marzo: ha tempo fino al 2 aprile per avviare la mediazione.
• Il verbale non prevede neppure il fondo speciale: altro motivo da far valere.
• In mediazione il condominio accetta di riconvocare l’assemblea: la nuova delibera raggiunge 560 millesimi, costituisce il fondo a stati di avanzamento e nomina un direttore dei lavori.
• La quota di Marta, 62 millesimi, è di 11.160 euro. È la sua abitazione principale: detrazione del 50%, 5.580 euro in dieci anni.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

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