Tabelle millesimali: cosa sono, come si calcolano e quando si possono cambiare

Se pensi che i tuoi millesimi siano sbagliati: cosa fare

1. Procurati tabelle, regolamento e planimetrie

   Chiedi all’amministratore la tabella in vigore, il regolamento e la delibera che l’ha approvata. Scarica la planimetria catastale della tua unità.

2. Confronta le superfici

   Controlla che i metri quadrati usati per il tuo appartamento corrispondano alla realtà e che nessun locale manchi o sia contato due volte: cantine, soffitte, box, balconi.

3. Fai fare un controllo a un tecnico

   Un geometra, architetto o ingegnere può ricalcolare la tabella o solo la tua quota e dirti se lo scostamento è un vero errore o una scelta legittima di coefficienti.

4. Porta la richiesta in assemblea

   Chiedi per iscritto all’amministratore di mettere all’ordine del giorno la revisione, allegando la relazione del tecnico. Bastano la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.

5. Se l’assemblea non decide, valuta la causa

   Prima serve la mediazione. Poi la domanda di revisione si propone contro il condominio, rappresentato dall’amministratore. Fino alla decisione si continua ad applicare la tabella in vigore.

Cosa sono e quali tabelle ci sono in un condominio

Il «millesimo» è una quota del valore dell’intero edificio, diviso in 1.000 parti. Se il tuo appartamento ha 85 millesimi, vale l’8,5% del condominio: paghi l’8,5% delle spese generali e in assemblea il tuo voto pesa 85 su 1.000. La legge chiede che questi valori siano scritti in una tabella allegata al regolamento di condominio.

Di solito non c’è una sola tabella, perché il codice civile divide le spese in modo diverso secondo il servizio:

Come si applicano queste tabelle alle spese di tutti i giorni, e quali voci si contestano più spesso, lo trovi in spese condominiali non dovute.

Come si calcolano i millesimi

Non esiste una formula imposta dalla legge. La legge dice solo cosa non va considerato: l’affitto che rende l’appartamento, i miglioramenti fatti dal proprietario (cucina nuova, pavimenti di pregio) e il suo stato di manutenzione. Si guarda il valore «oggettivo» della posizione e della superficie.

Nella pratica i tecnici seguono un metodo ormai consolidato, che prende spunto da una circolare del Ministero dei lavori pubblici del 1966 (n. 12480), nata per gli edifici delle cooperative ma usata ancora oggi come riferimento:

1. Misura delle superfici di ogni unità, vano per vano, da rilievo o da planimetrie affidabili.
2. Coefficiente di destinazione: una camera conta per intero, una cantina, una soffitta o un balcone molto meno.
3. Coefficiente di piano: con l’ascensore il piano terra vale meno (0,85 nella circolare) dei piani alti (1,00 dal secondo piano); senza ascensore i piani alti perdono valore.
4. Coefficienti di orientamento, affaccio e luminosità: esposizione al sole, vista su strada, giardino o cortile, finestre rispetto alla superficie.
5. Si ottiene la superficie virtuale di ogni unità; i millesimi sono la sua quota sul totale, moltiplicata per 1.000 e arrotondata in modo che la somma faccia esattamente 1.000.

Per le tabelle di scale e ascensore il tecnico divide la spesa in due metà: una con i millesimi di proprietà delle sole unità servite, l’altra in base all’altezza di ogni piano. Il piano terra servito paga, ma la quota più bassa.

Le scelte sui coefficienti hanno un margine di valutazione: due tecnici seri possono arrivare a numeri un po’ diversi. Un locale dimenticato, invece, è un errore.

Chi le approva e con quale maggioranza

Per anni si è pensato che le tabelle richiedessero il consenso di tutti. Nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 18477) hanno chiarito che non è così: la tabella non è un contratto, ma la fotografia tecnica del valore delle unità. Basta quindi la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.

Ci sono però due casi in cui serve l’unanimità:

• quando la tabella non segue i criteri di legge, ma li cambia di proposito: per esempio esonera i negozi dalle spese delle scale o divide alcune spese in parti uguali. Questo si fa solo con un accordo di tutti, di solito in un regolamento contrattuale richiamato nei rogiti;
• quando si vogliono cambiare tabelle valide fuori dai casi di revisione previsti dalla legge.

Una delibera che sbaglia a ripartire una singola spesa è di regola annullabile e va impugnata entro 30 giorni; una delibera che cambia a maggioranza i criteri per il futuro può essere nulla. Come e quando impugnare lo spiega l’articolo su come impugnare una delibera.

Quando si possono rivedere le tabelle

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile permette di correggere le tabelle con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi, anche su richiesta di un solo condomino, in due casi:

Fuori da questi casi le tabelle si cambiano solo all’unanimità. Le stesse regole valgono anche per le tabelle delle singole spese, come scale e ascensore.

Se l’assemblea non provvede, si può chiedere la revisione al giudice. La causa si fa contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, che deve informare subito l’assemblea; prima serve il tentativo di mediazione, obbligatorio nelle liti condominiali. La nuova tabella vale di regola per il futuro: i riparti già approvati e non impugnati restano validi.

Il caso più frequente di variazione oltre un quinto è la divisione di un appartamento: lavori, catasto e millesimi sono spiegati in frazionamento e accatastamento. Anche il recupero di un sottotetto che lo rende abitabile richiede la pratica edilizia giusta: vedi CILA, SCIA o permesso.

Condominio senza tabelle: cosa succede

Quando i condomini sono più di dieci il regolamento è obbligatorio, e le tabelle vanno allegate. Ogni condomino può prendere l’iniziativa per farlo approvare. Nei condomini più piccoli le tabelle non sono obbligatorie, ma le spese vanno comunque divise in proporzione al valore, non a testa.

• In mancanza di tabelle, l’assemblea può approvare un riparto provvisorio che rispetti i criteri di legge, in attesa di quelle definitive.
• Dividere tutto in parti uguali tra appartamenti di valore molto diverso è contestabile.
• Se l’assemblea non riesce ad approvarle, ciascun condomino può chiedere al giudice di farle determinare, di solito con un consulente tecnico.

Conviene farle redigere anche nei piccoli condomini, soprattutto prima di grandi lavori: vedi lavori straordinari in condominio, dove le quote di ognuno si calcolano proprio in millesimi.

Riscaldamento centralizzato e contabilizzatori

Nei condomini con caldaia comune e ripartitori o contatori di calore, la spesa non segue più solo i millesimi. Dal 2020 la regola nazionale è questa:

• almeno il 50% della spesa si divide in base ai consumi effettivi letti dai dispositivi;
• il resto (dispersioni, manutenzione, consumi involontari) si divide con criteri scelti dall’assemblea: millesimi di proprietà o di riscaldamento, metri quadrati o cubi, potenza installata;
• nella prima stagione dopo l’installazione dei dispositivi si può ripartire tutto in base ai millesimi di proprietà.

Se ti sei staccato dall’impianto, continui a pagare solo la manutenzione straordinaria e la conservazione, non i consumi.

Il tecnico, i documenti e i costi

Le tabelle le redige un geometra, architetto o ingegnere, incaricato dall’amministratore su delibera dell’assemblea o dal singolo condomino per una verifica. Gli servono:

• planimetrie catastali e progetti di tutte le unità e delle parti comuni (vedi come leggere una visura catastale);
• il regolamento, le tabelle precedenti e le delibere che le hanno approvate;
• un sopralluogo, con rilievo dove le planimetrie non sono affidabili.

Il tecnico consegna le tabelle con una relazione che spiega superfici e coefficienti: senza relazione è impossibile controllare i numeri.

Chiedi sempre un preventivo scritto con l’elenco delle tabelle comprese.

Un esempio concreto

In un condominio di 8 appartamenti Stefano possiede l’ultimo piano, con 125 millesimi. Recupera il sottotetto e lo unisce all’appartamento, con regolare pratica edilizia.

• Il tecnico calcola che la superficie virtuale dell’edificio passa da 800 a 830 metri quadrati, quella di Stefano da 100 a 130: i suoi millesimi diventano circa 157, con un aumento di oltre il 25%. Supera il quinto.
• Gli altri sette condomini vedono scendere i propri millesimi di circa il 3,6%.
• Su richiesta di Laura, che abita al primo piano, l’assemblea approva la revisione con il voto favorevole di 5 condomini su 6 presenti, che rappresentano 620 millesimi. Il costo del tecnico, 900 euro, è a carico di Stefano.
• L’anno dopo si rifà la facciata per 20.000 euro: con la vecchia tabella Stefano avrebbe pagato 2.500 euro, con la nuova ne paga circa 3.130.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Carica le tabelle in vigore, il regolamento, la planimetria della tua unità e, se c’è, la relazione del tecnico che le ha redatte. L’orientamento gratuito ti dice che tipo di problema è. Con l’Esperto un geometra, architetto o ingegnere verificato ti risponde per iscritto: se i tuoi millesimi sembrano coerenti con superfici e coefficienti, se c’è un errore che giustifica la revisione, se un cambiamento dell’edificio supera il quinto e chi deve pagarla. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per ricalcolare le tabelle, se opera nella tua zona.

Se la questione diventa una lite con il condominio, serve anche un avvocato: vedi la guida sul condominio.