Come leggere una visura catastale: tutte le voci spiegate, una per una

Come ottenerla e cosa guardare per primo

1. Entra nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate

   Con SPID, CIE o CNS: «Consultazione personale» per i tuoi immobili, «Visura catastale» per quelli di altri.

2. Scegli il tipo di visura

   Per immobile, con foglio, particella e subalterno, se vuoi la scheda di una casa precisa. Per soggetto, con il codice fiscale, se vuoi sapere quali immobili risultano a una persona.

3. Scegli attuale o storica

   L’attuale fotografa oggi; la storica, che si chiede per immobile, mostra tutte le variazioni nel tempo.

4. Controlla prima gli identificativi

   Devono essere gli stessi del rogito e della planimetria. Se non coincidono, c’è stata una variazione: cerca nella storica quando e perché.

5. Poi intestati e quote

   Nomi, codici fiscali, diritti e quote devono corrispondere agli atti. Somma le quote: devono fare 1.

6. Infine il classamento

   Categoria e consistenza devono essere coerenti con la casa reale.

Dove si ottiene e quanto costa nel 2026

La planimetria di un immobile altrui non si può scaricare: serve una delega dell’intestatario. Il vecchio Contact Center per segnalare errori è stato chiuso dal 1° gennaio 2026; le correzioni si chiedono con un servizio apposito, spiegato nell’articolo sulla voltura catastale.

L’intestazione: Comune, sezione, foglio, particella, subalterno

• Comune e codice: il nome e il codice catastale del Comune, di quattro caratteri (per esempio X123, inventato). È lo stesso codice che compare nel codice fiscale di chi è nato in quel Comune, dal 12° al 15° carattere.
• Sezione: in alcuni Comuni il territorio è diviso in sezioni, spesso ex Comuni accorpati. Se c’è, fa parte dell’identificativo: la stessa particella può esistere in due sezioni.
• Foglio: la «pagina» della mappa catastale su cui si trova l’immobile.
• Particella, detta anche mappale o numero: il lotto di terreno su cui sorge il fabbricato.
• Subalterno: la singola unità dentro il fabbricato. In un condominio ogni appartamento, box e cantina ha il suo; l’area esterna comune o le scale possono avere un subalterno come bene comune non censibile, senza rendita.

Questi numeri cambiano se l’immobile viene diviso o fuso con un altro: per questo un rogito vecchio può riportare dati diversi da quelli di oggi.

Il classamento: zona, categoria, classe, consistenza

• Zona censuaria: parte del territorio comunale con valori di mercato omogenei. Nei Comuni piccoli spesso è una sola; nelle città può cambiare da quartiere a quartiere e incide sulla rendita.
• Microzona: una suddivisione più fine, introdotta nel 1998 per una revisione degli estimi mai completata. Spesso è vuota.
• Categoria: il tipo di immobile. Le lettere indicano il gruppo: A abitazioni e uffici, B edifici collettivi, C negozi, magazzini e box, D immobili produttivi, E immobili speciali, F unità senza rendita.
• Classe: il livello di qualità all’interno della categoria, nella stessa zona. Più è alta, più alta è la rendita a parità di dimensioni.
• Consistenza: la dimensione usata per la rendita. Per il gruppo A si misura in vani, per il gruppo C in metri quadri, per il gruppo B in metri cubi. Il vano è una stanza di dimensioni normali; di regola bagni, corridoi e ingressi valgono un terzo di vano, cantine e soffitte collegate un quarto. Per questo trovi numeri come 5,5 vani.

Superficie catastale e rendita: a cosa servono

Dal 9 novembre 2015 la visura riporta la superficie catastale, calcolata con regole fisse: muri compresi, balconi e terrazzi solo in parte, cantine e soffitte collegate in percentuale. Per le abitazioni trovi due numeri:

• Totale: comprende le parti scoperte, come balconi, terrazzi e giardino esclusivo, conteggiate in percentuale;
• Totale escluse aree scoperte: senza quelle parti. È il dato che i Comuni usano come riferimento per la TARI.

La rendita è il reddito convenzionale che il fisco attribuisce all’immobile, in euro all’anno. Da sola non si paga: si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente. Per l’IMU il coefficiente è 160 per le abitazioni e le loro pertinenze C/2, C/6 e C/7, 80 per gli uffici, 55 per i negozi. Lo stesso meccanismo, con coefficienti diversi, vale per le imposte su compravendite e successioni. Per i conti sul tuo caso chiedi nel settore Fisco.

Se accanto al classamento leggi «rendita proposta (D.M. 701/94)», è quella dichiarata dal tecnico con la pratica DOCFA, che l’Agenzia può rettificare, di regola entro 12 mesi. «Rendita validata» o nessuna dicitura significa che è definitiva.

Intestati, diritti e quote

Per ogni intestatario trovi nome, codice fiscale, diritto e quota. I diritti più frequenti:

Le quote dello stesso diritto devono sommarsi a 1. Se non tornano, o se compare una persona morta da anni, di solito manca una voltura: vedi voltura catastale.

«Dati derivanti da» e «deriva dall’atto»

Accanto al classamento e agli intestati c’è la causale, cioè il motivo dell’ultima modifica. Le diciture più comuni:

• Impianto meccanografico: la situazione quando l’archivio è stato informatizzato, alla fine degli anni Ottanta; da quel momento non ci sono state variazioni del classamento.
• Costituzione: il primo accatastamento dell’unità.
• Variazione, diversa distribuzione degli spazi interni, fusione, frazionamento, ristrutturazione: una pratica DOCFA presentata da un tecnico.
• Variazione nel classamento: l’Agenzia ha rivisto categoria, classe o rendita.
• Inserimento in visura dei dati di superficie: l’aggiunta d’ufficio della superficie nel 2015, non una modifica dell’immobile.
• Atto pubblico o istrumento, con data, notaio e numero di repertorio; dichiarazione di successione; voltura d’ufficio: il passaggio che ha cambiato gli intestatari.

Nella visura storica le causali in ordine di data raccontano la vita dell’immobile. Se c’è una variazione recente, prima di comprare chiedi quale pratica edilizia l’ha accompagnata.

La visura di un terreno

• Qualità: il tipo di coltura registrato, come seminativo, prato, vigneto, bosco ceduo. Spesso non corrisponde più all’uso reale.
• Classe: la produttività del terreno per quella qualità, nella zona.
• Superficie: in ettari, are e centiare (1 ha = 10.000 mq; 1 are = 100 mq; 1 centiara = 1 mq).
• Reddito dominicale: il reddito attribuito al proprietario; è la base dell’IMU sui terreni, rivalutata del 25% e moltiplicata per 135, salvo esenzioni.
• Reddito agrario: il reddito attribuito a chi coltiva.

Se sulla particella c’è un fabbricato, la visura terreni può indicare «ente urbano»: i dati della casa sono allora nel catasto fabbricati. Per i confini la mappa catastale è solo un indizio: vedi confini e proprietà.

Cosa la visura non dice

• Non prova la proprietà. Il catasto ha fini fiscali: la proprietà si dimostra con gli atti e con la trascrizione nei registri immobiliari. Ipoteche e pignoramenti non compaiono: servono le ispezioni ipotecarie, come spiegato in controlli prima di comprare casa. Anche chi ha usucapito un bene può non risultare in visura finché non c’è una sentenza o un accordo trascritto: vedi usucapione.
• Non certifica che la casa sia regolare. Una categoria abitativa o una planimetria aggiornata non sanano lavori fatti senza titolo: la regolarità si verifica con le pratiche del Comune. Vedi planimetria catastale non conforme e abusi e sanatorie.
• Non dice se la planimetria corrisponde allo stato reale. Per quello va confrontata la planimetria con la casa.

Errori frequenti e cosa fare

Se le differenze riguardano lavori fatti, per esempio un tramezzo spostato senza pratica, il problema è prima edilizio e poi catastale: vedi lavori fatti senza CILA.

Un esempio letto riga per riga

Giulia ha ricevuto dalla zia un appartamento e scarica la visura. Comune e dati sono di fantasia.

Se Giulia tenesse la casa come seconda casa, la base IMU sarebbe 553,90 × 1,05 × 160 = 93.055 euro circa; con un’aliquota comunale dell’1,06%, circa 986 euro l’anno. Dalla planimetria scopre però che cucina e soggiorno sono stati uniti: prima di aggiornare il catasto fa verificare a un tecnico se per quel lavoro serviva una pratica.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Carica la visura, se possibile con la planimetria e l’atto di provenienza. L’orientamento gratuito ti dice quali voci guardare e se qualcosa sembra non tornare. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei dati. Con l’Esperto un geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto: se intestazione e classamento sono coerenti, se serve una voltura, una rettifica o una variazione, e cosa verificare prima di vendere o comprare. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per la pratica, se opera nella tua zona.