In breve
- Lo stato legittimo si ricostruisce dai titoli edilizi; il catasto da solo non lo prova.
- Tolleranze: piccole differenze di misura non sono abusi, entro le percentuali di legge.
- Sanatoria per difformità parziali: conformità urbanistica attuale ed edilizia all’epoca dei lavori.
- Silenzio-assenso: 45 giorni per il permesso in sanatoria, 30 per la SCIA in sanatoria.
- Non esiste oggi un nuovo condono: gli abusi totali non conformi non si sanano.
Prima di tutto: è davvero un abuso?
- Recupera i titoli: licenze, concessioni, permessi, DIA, SCIA, CILA, condoni precedenti, con i disegni approvati, tramite accesso agli atti del Comune.
- Confronta lo stato attuale con l’ultimo titolo che riguarda l’intero immobile: misure, tramezzi, aperture, destinazioni d’uso, volumi.
- Classifica le differenze: tolleranze, difformità parziali, opere in totale difformità o senza titolo, opere in zona vincolata.
Spesso le «difformità» segnalate all’ultimo minuto prima del rogito sono solo errori della planimetria catastale o tolleranze: vedi catasto e visure.
Le tolleranze costruttive
Non sono abusi gli scostamenti entro il 2% delle misure del progetto (altezze, distacchi, superfici, volumi). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il decreto Salva Casa ha alzato la percentuale in base alla superficie dell’unità: più l’unità è piccola, più ampia è la tolleranza, fino al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati.
Rientrano nelle tolleranze anche piccole irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne, purché non violino norme di sicurezza, igiene o distanze. Il tecnico le attesta con una dichiarazione allegata alle pratiche o ai rogiti.
Come funziona la sanatoria oggi
| Situazione | Strada | Requisito di conformità |
|---|---|---|
| Difformità parziali rispetto al permesso o alla SCIA, opere senza o in difformità dalla SCIA | Sanatoria semplificata | Urbanistica alla data della domanda, edilizia alla data dei lavori |
| Opere senza permesso o in totale difformità | Accertamento di conformità tradizionale | Doppia conformità, sia all’epoca sia oggi |
| Lavori soggetti solo a CILA, non comunicati | CILA tardiva | Sanzione di 1.000 euro (ridotta se a lavori in corso) |
| Opere non conformi alle regole di oggi | Di norma non sanabili | Rimessa in pristino o demolizione |
Nella sanatoria semplificata il Comune può chiedere lavori di adeguamento come condizione. La sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile dovuto all’opera, tra circa 1.000 e 31.000 euro per il permesso, con importi diversi per la SCIA. Se il Comune non risponde entro 45 giorni (permesso) o 30 giorni (SCIA), la domanda si intende accolta.
Casi frequenti
- Veranda chiusa sul balcone: con vetrate fisse e volume chiuso è un aumento di superficie che richiede un titolo; le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti rientrano invece nell’edilizia libera.
- Tramezzi spostati senza CILA: di solito si sistema con CILA tardiva e aggiornamento catastale.
- Soffitta o taverna trasformata in abitazione: cambio d’uso con requisiti di altezza e aeroilluminazione da verificare.
- Tettoie, casette da giardino, pergolati: dipende da dimensioni, stabilità e regolamento locale.
- Finestre aperte o allargate sul prospetto: in centro storico o in condominio possono essere un problema anche se piccole.
Zone vincolate e abusi gravi
In zona con vincolo paesaggistico la sanatoria richiede anche la compatibilità paesaggistica, possibile solo per opere che non creano nuove superfici o volumi, salvo eccezioni. Su immobili tutelati serve la Soprintendenza. Per gli abusi più gravi possono esserci anche conseguenze penali e, se non sanabili, l’ordine di demolizione, che non si prescrive. Valuta con un tecnico e, se serve, con un avvocato del settore Legale prima di presentare domande.
Abusi e compravendita
Per vendere un immobile servono gli estremi dei titoli edilizi nell’atto e la conformità catastale dichiarata. Un abuso non sanato può bloccare il mutuo dell’acquirente, ridurre il prezzo o portare a contestazioni dopo il rogito. Chi vende fa bene a far verificare lo stato legittimo prima di mettere in vendita; chi compra, a chiedere una relazione tecnica prima del preliminare. Vedi conformità per le compravendite.
Costi e tempi
Ai costi della sanatoria (sanzioni, diritti di segreteria, eventuali lavori di adeguamento) si aggiunge l’onorario del tecnico per rilievo, accesso agli atti, relazione e pratiche, compreso l’aggiornamento catastale. I tempi dipendono molto dal Comune: l’accesso agli atti può richiedere settimane, l’istruttoria fino ai termini del silenzio-assenso. Se c’è una vendita in corso, parti per tempo e fai mettere nel preliminare una data compatibile.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi la difformità, l’anno dei lavori, dove si trova l’immobile e allega planimetrie, titoli edilizi e foto. L’orientamento gratuito ti dice che tipo di situazione sembra. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: se rientra nelle tolleranze, se e come si può sanare, costi e documenti da recuperare. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per la pratica, se opera nella tua zona.
Questa guida descrive le regole nazionali in vigore al 20 ottobre 2026, dopo il decreto Salva Casa. Regioni e Comuni hanno norme proprie e i casi in zona vincolata sono più complessi: ogni valutazione richiede i titoli edilizi e un rilievo.
