Abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto: chi è responsabile e cosa puoi fare

Cosa fare appena scopri l’abuso

1. Fotografa e annota la data della scoperta

   Foto dell’opera e chi te l’ha segnalata: il geometra, il perito della banca, un controllo del Comune. Da quella data partono i termini verso il venditore.

2. Recupera rogito, preliminare e documenti della vendita

   Cerca nel rogito gli estremi dei titoli edilizi dichiarati, la dichiarazione di conformità catastale, eventuali relazioni tecniche allegate e le clausole sulla garanzia.

3. Fai l’accesso agli atti in Comune

   Un tecnico chiede all’ufficio edilizia tutte le pratiche dell’immobile, con i disegni approvati: senza i titoli non si può dire cosa è abusivo.

4. Fai ricostruire lo stato legittimo

   Il tecnico confronta la casa con i titoli e classifica ogni differenza: tolleranza, difformità lieve, parziale, variazione essenziale o opera senza titolo.

5. Contesta per iscritto al venditore

   PEC o raccomandata con la descrizione dell’abuso e la riserva di chiedere costi e danni; per conoscenza anche all’agenzia, se c’era.

6. Non fare lavori e non presentare pratiche da solo

   Prima di demolire o sanare, fai stimare costi e strade possibili: sono la base della richiesta al venditore.

Che tipo di difformità hai trovato

Non ogni differenza dal progetto è un abuso, e non ogni abuso è grave: dalla classificazione dipende tutto il resto.

In condominio, gli abusi sulle parti comuni non contano per lo stato legittimo del tuo appartamento, e viceversa.

Il rogito è nullo? Quasi mai

La legge dichiara nulli gli atti di vendita in cui il venditore non indica gli estremi del titolo edilizio: la licenza, la concessione, il permesso o la sanatoria. Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva sull’epoca di costruzione.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 8230 del 2019, hanno chiarito che è una nullità «testuale»: l’atto è valido se riporta un titolo vero e riferibile a quell’immobile, anche se poi la casa risulta diversa dal progetto. È nullo, invece, se il titolo dichiarato non esiste o riguarda un altro edificio.

• Se gli estremi sono stati solo dimenticati ma il titolo esisteva, l’atto si può confermare con un nuovo atto notarile, anche da una sola delle parti.
• Le regole sulla nullità non valgono per le vendite all’asta: chi compra in un’esecuzione immobiliare può chiedere la sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, se l’opera è sanabile.

Nella pratica, quindi, il problema è chi paga per mettere in regola la casa.

Cosa puoi chiedere al venditore, ed entro quando

Un abuso taciuto, che ti espone a sanzioni o a una demolizione, viene ricondotto dalla Cassazione soprattutto alla garanzia per gli oneri non dichiarati (articolo 1489 del codice civile) e, per i difetti materiali, a quella per i vizi (articolo 1490).

• Cosa puoi chiedere: una riduzione del prezzo o il rimborso dei costi di regolarizzazione; nei casi gravi la risoluzione del contratto, con la restituzione del prezzo; in più il risarcimento dei danni se il venditore era in colpa.
• Quando non spetta: se conoscevi l’abuso o potevi accorgertene con l’ordinaria diligenza, per esempio perché era evidente dai documenti che avevi ricevuto. Se però servivano rilievi tecnici per vederlo, la garanzia resta.
• Casa inutilizzabile: se l’abuso non è sanabile e rende la casa inservibile all’uso promesso, si parla di cosa diversa («aliud pro alio»), con i termini ordinari di 10 anni.

I termini. Per i vizi la denuncia va fatta entro 8 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla consegna; se il venditore ha occultato il vizio la denuncia non serve. Per gli oneri non dichiarati la giurisprudenza non è uniforme sui termini, e conta il momento in cui hai avuto una conoscenza completa della difformità. Per prudenza: contestazione scritta entro 8 giorni e un’azione entro l’anno.

La clausola «visto e piaciuto». Vale per ciò che potevi vedere visitando la casa. Non copre gli abusi che non si potevano riconoscere senza confrontare i progetti, e non ha effetto se il venditore ha taciuto in mala fede un vizio che conosceva. Se nel rogito ha anche dichiarato che la casa era conforme, la sua posizione è più debole.

Notaio, agente immobiliare, tecnico: chi altro ne risponde

Il venditore resta il primo interlocutore; un’attestazione sbagliata allegata al rogito può però coinvolgere anche il tecnico che l’ha firmata.

Come si regolarizza: le strade possibili

1. Dichiarazione delle tolleranze: se le differenze rientrano nei limiti, il tecnico le dichiara e la casa è in regola.
2. CILA tardiva: per lavori interni senza strutture, con 1.000 euro di sanzione. Quale pratica serviva per ogni lavoro lo trovi in CILA, SCIA o permesso: la tabella lavoro per lavoro.
3. Sanatoria semplificata (articolo 36-bis) per difformità parziali e variazioni essenziali. Per il permesso in sanatoria l’oblazione è il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20% salvo che l’opera fosse conforme sia all’epoca sia oggi. Per la SCIA in sanatoria è il doppio dell’aumento di valore dell’immobile, tra 1.032 e 10.328 euro, o tra 516 e 5.164 euro con la doppia conformità. Silenzio-assenso dopo 45 giorni per il permesso, 30 per la SCIA.
4. Accertamento di conformità ordinario (articolo 36) per le opere senza permesso o in totale difformità: serve la doppia conformità e, se il Comune non risponde in 60 giorni, la domanda si intende respinta.
5. Fiscalizzazione (articolo 34, comma 2): se la parte abusiva non si può demolire senza danneggiare la parte regolare, il Comune applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte abusiva, per le abitazioni. Pagata la sanzione, concorre allo stato legittimo.

Le opere non sanabili vanno rimosse. Solo dopo aver sistemato l’aspetto edilizio si aggiorna il catasto, se serve.

L’ordine di demolizione arriva a te

Le sanzioni edilizie riguardano l’immobile, non solo chi ha costruito. L’ordine di demolizione è rivolto al proprietario attuale e al responsabile dell’abuso, e non si prescrive: il Consiglio di Stato ha chiarito che il Comune può emetterlo anche per abusi di decenni prima e anche verso chi ha comprato senza saperlo. Lo stesso vale per l’ordine di demolizione deciso dal giudice penale.

• Se ricevi l’ordinanza hai di regola 90 giorni per demolire. Se non lo fai, per le opere senza titolo o in totale difformità scattano l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune e una sanzione da 2.000 a 20.000 euro.
• Se l’opera è sanabile, la domanda di sanatoria va presentata entro il termine fissato dall’ordinanza e comunque prima che siano applicate le sanzioni: fallo subito, con un tecnico.
• Il reato edilizio resta di chi ha costruito; costi e minor valore li puoi chiedere al venditore.

Contro l’ordinanza si può ricorrere al TAR entro 60 giorni: serve un avvocato amministrativista, da coinvolgere tramite il settore Legale.

Mutuo e rivendita

• Mutuo in corso: di regola la banca non lo revoca, ma leggi il contratto: se arriva un’ordinanza può esserci l’obbligo di avvisarla.
• Surroga o nuovo mutuo: il perito confronta casa e documenti e può bloccare l’operazione finché l’abuso non è sistemato.
• Rivendita: chi compra da te avrà verso di te gli stessi diritti che hai tu verso il tuo venditore. Regolarizza prima, oppure dichiara l’abuso nel preliminare e riduci il prezzo, sapendo che molte banche non finanzieranno l’acquirente.

Se devi ancora comprare: come evitarlo

• Chiedi visura, planimetria, titoli edilizi e APE prima della proposta, che spesso è già vincolante. Sui controlli catastali vedi planimetria catastale non conforme: cosa fare prima di vendere o comprare; sull’APE quando l’APE è obbligatorio.
• Fai fare a un tuo tecnico accesso agli atti e sopralluogo: costa molto meno di una sanatoria.
• Scrivi nel preliminare che la casa deve essere conforme ai titoli e al catasto, con l’obbligo del venditore di regolarizzare a sue spese prima del rogito.
• Fatti allegare al rogito la relazione sullo stato legittimo o la dichiarazione delle tolleranze.

Un esempio concreto

Elena compra nel 2025 una villetta a schiera per 280.000 euro, «vista e piaciuta». Nel 2026 il geometra della ristrutturazione fa l’accesso agli atti: il portico sul retro è stato chiuso nel 2008 senza titolo; la tavernetta è 25 cm più lunga del progetto.

• La tavernetta rientra nelle tolleranze: basta la dichiarazione del tecnico.
• Il portico chiuso è un aumento di volume conforme alle regole di oggi ma non a quelle dell’epoca: il tecnico propone la sanatoria semplificata. Tra oblazione, onorario e variazione catastale, circa 7.000 euro.
• Elena manda al venditore una PEC entro 8 giorni dalla relazione del geometra e chiede il rimborso. Il «visto e piaciuto» non aiuta il venditore: la chiusura si vedeva, ma che fosse abusiva risultava solo dai progetti.
• Il venditore accetta di rimborsare 6.000 euro con un accordo scritto. Il rogito resta valido: i titoli citati erano veri.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Carica il rogito, la planimetria, le foto dell’opera e, se li hai, i titoli edilizi o la segnalazione che hai ricevuto. L’orientamento gratuito ti dice che tipo di difformità sembra e quali termini stanno correndo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto: se è un abuso o una tolleranza, se e come si può sanare, con quali costi indicativi, cosa recuperare in Comune. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per accesso agli atti, relazione e pratiche, se opera nella tua zona.