In breve
- Serve per vendita, donazione e nuovo affitto, anche di un solo appartamento. Lo paga e lo procura il proprietario.
- Nel rogito va allegato; nell’affitto di un singolo appartamento basta la clausola in cui l’inquilino dichiara di averlo ricevuto.
- Vale 10 anni, ma decade prima se salti i controlli della caldaia o se fai lavori che cambiano la classe.
- Esclusi box, cantine, autorimesse, ruderi e fabbricati al grezzo. Una casa senza riscaldamento non è esclusa per questo.
- Le sanzioni sono due, e si possono sommare: una per l’APE mancante, una per la clausola o l’allegato mancante.
Prima di mettere l’annuncio: cosa fare, nell’ordine
- Cerca se hai già un APE
Guarda tra i documenti del rogito con cui hai comprato o dell’ultimo affitto. Puoi chiederlo anche al tecnico che l’ha fatto o, in molte Regioni, ritrovarlo nel catasto energetico regionale con il codice dell’attestato.
- Controlla se è ancora valido
Guarda la data: deve avere meno di 10 anni. Poi apri il libretto della caldaia e verifica che i controlli di efficienza siano stati fatti alle scadenze. Infine chiediti se dopo hai cambiato caldaia, infissi o fatto un cappotto.
- Se manca o è scaduto, chiama un certificatore
Deve essere abilitato, iscritto all’elenco della tua Regione e senza conflitti di interesse. Chiedi un preventivo scritto che comprenda il sopralluogo e la registrazione.
- Prepara i documenti
Planimetria catastale, libretto dell’impianto, fatture o schede di infissi, caldaia, pompa di calore, pannelli solari. Più dati dai, più la classe è precisa.
- Metti la classe nell’annuncio
Classe energetica e indici di prestazione vanno in ogni annuncio: portali, cartelli in vetrina, giornali. Se ti affidi a un’agenzia, dalle l’APE prima della pubblicazione.
- Mostralo in trattativa e consegnalo alla firma
Fai vedere l’APE a chi è interessato fin dall’inizio. Al rogito il notaio lo allega; nel contratto d’affitto scrivi la clausola e consegna una copia all’inquilino.
Quando è obbligatorio, caso per caso
| Situazione | Serve l’APE? | Cosa va fatto |
|---|---|---|
| Vendita di casa, negozio, ufficio | Sì | Mostrato in trattativa, consegnato all’acquirente, allegato al rogito con la clausola. |
| Donazione | Sì, va prodotto | La legge chiede al proprietario di dotarsene anche nei trasferimenti gratuiti; il notaio ti dirà come inserirlo nell’atto. |
| Nuovo affitto di un appartamento | Sì | Consegnato all’inquilino e clausola nel contratto. Non serve allegarlo. |
| Affitto di un intero edificio | Sì | Clausola e APE allegato al contratto. |
| Rinnovo o proroga dello stesso contratto con lo stesso inquilino | Di regola no | L’obbligo scatta con un nuovo inquilino. |
| Annuncio di vendita o affitto | Sì | Classe e indici nell’annuncio. Esclusi gli affitti di case usate meno di quattro mesi l’anno. |
| Successione | No | Diventa necessario quando l’erede vende o affitta. |
Per gli affitti brevi e turistici la questione è meno netta. I contratti sotto i 30 giorni non si registrano, quindi la clausola nel contratto non è dovuta. Sull’obbligo di avere comunque l’APE gli orientamenti non sono uniformi: la scelta prudente è averlo, perché costa poco e molte Regioni lo chiedono per le strutture extra-alberghiere.
Se stai vendendo, l’APE è uno dei documenti da controllare insieme agli altri: leggi anche planimetria catastale non conforme prima del rogito.
I casi esclusi, e quelli che sembrano esclusi ma non lo sono
Le Linee guida nazionali del 2015 elencano gli immobili che non devono avere l’APE:
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano e depositi, se non sono riscaldati. Se li vendi insieme alla casa, l’APE riguarda la casa;
- ruderi, purché questo stato sia dichiarato nel rogito;
- fabbricati in costruzione o al grezzo, senza agibilità, anche qui solo se è dichiarato nell’atto;
- edifici isolati sotto i 50 metri quadrati di superficie utile;
- edifici agricoli non residenziali senza impianti di climatizzazione, e capannoni industriali o artigianali riscaldati solo per le esigenze della produzione;
- luoghi di culto.
Attenzione a due equivoci frequenti.
- «La casa non ha il riscaldamento, quindi non serve». Di regola non è così. Un appartamento senza caldaia resta un’abitazione: il certificatore calcola la classe simulando un impianto standard e scrive nell’attestato che l’impianto è assente. La classe sarà bassa, ma l’APE serve.
- «La vendo da ristrutturare». Una casa vecchia e malandata non è un rudere. Rudere è un edificio crollato o inagibile, di solito accatastato come unità collabente. Se l’immobile è abitabile, anche male, l’APE è dovuto.
Quanto dura e quando decade senza che tu lo sappia
L’APE vale al massimo 10 anni dal rilascio. Ma questa durata è legata a una condizione che molti ignorano: i controlli di efficienza energetica della caldaia o della pompa di calore, quelli registrati sul libretto d’impianto, devono essere fatti alle scadenze previste.
Se salti un controllo, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata. Un esempio: controllo dovuto nel 2024 e mai fatto, APE non più valido dal 1° gennaio 2026, anche se è stato rilasciato nel 2019.
L’APE va poi rifatto ogni volta che fai lavori che cambiano la classe: cappotto, nuovi infissi, cambio del generatore di calore, ampliamenti. Spesso conviene: se hai migliorato la casa, il nuovo APE ti dà una classe migliore da mettere nell’annuncio. Sui controlli della caldaia vedi caldaie e riscaldamento.
Chi lo fa e perché il sopralluogo conta
L’APE lo redige un certificatore energetico: un tecnico abilitato (di solito ingegnere, architetto, geometra o perito, in alcuni casi dopo un corso con esame) iscritto all’elenco della Regione. Deve essere indipendente: quando firma, dichiara di non avere conflitti di interesse, cioè nessun legame con i produttori dei materiali e nessun vantaggio dal risultato. Per gli edifici nuovi non può aver partecipato alla progettazione o alla costruzione.
Il sopralluogo è obbligatorio. Il tecnico misura gli ambienti, controlla serramenti, pareti, impianto e acqua calda, fotografa la caldaia e la sua targhetta. Poi calcola la prestazione con un software riconosciuto e registra l’APE nel catasto energetico regionale: senza questa registrazione l’attestato non ha valore.
Gli APE venduti online a prezzo fisso «senza muoverti da casa» sono un rischio concreto: un attestato fatto senza sopralluogo non rispetta le regole, il tecnico rischia da 700 a 4.200 euro di sanzione e tu ti ritrovi con un documento contestabile proprio al momento del rogito.
In Piemonte gli attestati passano dal sistema regionale SIPEE: per ogni APE il certificatore prenota un codice univoco, che costa 15 euro. Ogni Regione ha il suo sistema e le sue regole sui controlli a campione.
Quanto costa un APE
Il prezzo è libero e non esiste una tariffa ufficiale. Indicativamente:
| Immobile | Costo indicativo |
|---|---|
| Monolocale o bilocale con documenti completi | Da circa 150 a 250 euro |
| Appartamento medio, 80–120 metri quadrati | Da circa 200 a 400 euro |
| Casa indipendente o villetta | Da circa 350 a 600 euro e oltre |
| Negozi, uffici, capannoni | Su preventivo, in base a superficie e impianti |
Il costo sale se mancano planimetrie e dati sugli impianti, se il riscaldamento è centralizzato (servono i dati dell’amministratore), se la casa è lontana o ha più unità. Chiedi un preventivo che indichi cosa è compreso: sopralluogo, eventuali oneri regionali, IVA e contributo previdenziale del tecnico.
Le sanzioni: due livelli diversi
Le sanzioni sono di due tipi, e chi sbaglia rischia di pagarle entrambe.
| Violazione | Chi paga | Importo |
|---|---|---|
| Vendi senza avere l’APE | Proprietario | Da 3.000 a 18.000 euro |
| Fai un nuovo affitto senza avere l’APE | Proprietario | Da 300 a 1.800 euro |
| Nel rogito mancano clausola o APE allegato | Venditore e acquirente insieme, in parti uguali | Da 3.000 a 18.000 euro |
| Nel contratto d’affitto di un appartamento manca la clausola | Proprietario e inquilino insieme | Da 1.000 a 4.000 euro; da 500 a 2.000 se il contratto dura fino a 3 anni |
| Annuncio senza classe e indici | Chi pubblica l’annuncio, anche l’agenzia | Da 500 a 3.000 euro |
| APE fatto senza rispettare le regole | Certificatore | Da 700 a 4.200 euro |
I controlli li fanno le Regioni, anche grazie ai dati dei contratti registrati che l’Agenzia delle Entrate trasmette. Pagare la sanzione non chiude la questione: entro 45 giorni l’APE o la dichiarazione vanno comunque inviati alla Regione. La mancanza dell’APE, di regola, non rende nullo il rogito o il contratto d’affitto. Sugli obblighi del proprietario vedi affitti e locazioni.
Case green: cosa cambia e cosa no
La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, la 2024/1275 detta «case green», doveva essere recepita entro il 29 maggio 2026. Al 9 novembre 2026 l’Italia non l’ha ancora recepita: a luglio la Commissione europea ha aperto la procedura per il mancato recepimento, e il Ministero dell’Ambiente ha spiegato in Parlamento di avere in preparazione il decreto, legato alla legge di delegazione europea ancora in esame.
Cosa sappiamo della direttiva:
- le classi saranno armonizzate in tutta l’Unione, dalla A alla G, con la A riservata agli edifici a emissioni zero. Le classi italiane attuali, da A4 a G, dovranno essere adattate;
- l’APE resterà valido al massimo 10 anni;
- lo Stato deve ridurre il consumo medio di energia delle abitazioni del 16% entro il 2030 e del 20–22% entro il 2035, ma con un piano nazionale, senza obblighi di lavori per il singolo proprietario.
Per ora quindi valgono le regole descritte in questa pagina. Un APE valido fatto oggi resta valido fino alla sua scadenza, salvo diverse regole del futuro decreto. Per migliorare la classe con le detrazioni vedi il bonus ristrutturazione 2026.
Un esempio concreto
Elena eredita da una zia un trilocale a Cuneo e decide di venderlo. Trova un APE del 2018 in classe F.
- Controlla il libretto della caldaia: il controllo di efficienza previsto per il 2023 non è mai stato fatto. L’APE è decaduto dal 1° gennaio 2025.
- Prima di dare l’incarico all’agenzia fa fare il controllo della caldaia e chiama un certificatore iscritto all’elenco del Piemonte. Sopralluogo, nuovo APE in classe E (nel frattempo la zia aveva cambiato gli infissi), costo 260 euro.
- L’annuncio riporta classe e indici. All’acquirente, Davide, l’APE viene mostrato alla prima visita.
- Al rogito il notaio allega l’APE e inserisce la clausola. Senza questo passaggio Elena avrebbe rischiato da 3.000 a 18.000 euro, e Davide con lei per la clausola mancante.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi l’immobile (anno di costruzione, superficie, tipo di riscaldamento, lavori fatti) e allega l’APE che hai, il libretto della caldaia e la planimetria. L’orientamento gratuito ti dice se nel tuo caso l’APE serve. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica dell’attestato: data, classe, codice, segnali di possibile decadenza. Con l’Esperto un tecnico abilitato verificato ti risponde per iscritto: se l’APE è ancora valido, se il tuo caso rientra tra le esclusioni, quali lavori migliorerebbero la classe. Con la Soluzione, su preventivo, un certificatore della tua zona può redigere l’APE con il sopralluogo.
Norme e fonti
Regole controllate il 9 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (obblighi, clausola, allegazione, validità, annunci) e art. 15 (sanzioni), testo vigente
- Decreto interministeriale 26 giugno 2015, Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica (Appendice A: esclusioni)
- D.P.R. 16 aprile 2013, n. 74: controlli di efficienza degli impianti termici
- Regione Piemonte, determinazione dirigenziale n. 1174 del 22 dicembre 2025 (SIPEE, oneri dei certificatori)
- Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia
Questo articolo fa parte della guida
APE, l’attestato di prestazione energetica: quando serve, chi lo fa e quanto valeAttestato di prestazione energetica: quando è obbligatorio per vendere o affittare, chi lo fa, quanto dura, sanzioni e come migliorare la classe.Le regole e le sanzioni descritte sono quelle nazionali in vigore al 9 novembre 2026. Le Regioni hanno elenchi dei certificatori, catasti energetici e controlli propri. Il recepimento della direttiva case green potrà cambiare classi e modelli dell’APE: verifica le novità prima di firmare. I costi indicati sono orientativi.
