Planimetria catastale non conforme: cosa fare prima di vendere o comprare casa

Cosa fare adesso, passo per passo

1. Scarica visura e planimetria

   Se sei intestatario le scarichi gratis dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID o CIE. Se compri, chiedile al venditore prima di firmare la proposta.

2. Confrontale con la casa, stanza per stanza

   Numero di vani, posizione di bagno e cucina, balconi, verande, soppalchi, cantina e box. Segna ogni differenza, anche piccola, con una foto.

3. Fai classificare le differenze da un tecnico

   Ti dice quali hanno rilevanza catastale, quali sono solo errori di disegno e quali sono anche difformità edilizie.

4. Verifica prima lo stato legittimo

   Il tecnico confronta la casa con i titoli edilizi ottenuti con l’accesso agli atti del Comune. Se c’è un problema edilizio, va risolto prima o insieme al catasto.

5. Presenta la variazione DOCFA

   Il tecnico rileva l’immobile, disegna la nuova planimetria e la invia online all’Agenzia delle Entrate con la rendita proposta.

6. Porta tutto al notaio per tempo

   Visura e planimetria aggiornate, titoli edilizi, eventuali pratiche di regolarizzazione e la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze, se c’è.

Conformità catastale e conformità urbanistica: due controlli diversi

La regola catastale sta nell’articolo 29 della legge 52 del 1985, dal 2010. Il venditore dichiara nell’atto che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio, prima di stipulare, controlla anche che gli intestatari catastali coincidano con i proprietari risultanti dai registri immobiliari.

Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, la nullità colpisce l’atto in cui la dichiarazione o il riferimento alle planimetrie mancano; se la dichiarazione c’è, l’atto di regola resta valido, salvo che la difformità sia evidente. Ma chi ha dichiarato il falso ne risponde. Allo stesso modo, per la conformità urbanistica l’atto è valido se riporta un titolo edilizio vero e riferibile alla casa, anche se poi emergono difformità: il problema si sposta sui rapporti tra venditore e acquirente.

Le difformità più frequenti e cosa comportano

Esiste anche il caso opposto: la casa è conforme ai titoli, ma la planimetria catastale fu disegnata male decenni fa. Anche qui si fa una variazione, per «esatta rappresentazione grafica».

Quando serve la variazione DOCFA e quando no

L’obbligo di aggiornare il catasto scatta quando la modifica incide su stato, consistenza, categoria o classe dell’unità, cioè su ciò che determina la rendita. L’Agenzia del Territorio, nella circolare 2 del 2010, ha chiarito che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta o di un tramezzo che non cambia il numero dei vani e la loro funzione.

• Conta il conteggio dei vani catastali, che non coincide sempre con le stanze: un ripostiglio che diventa camera cambia il conteggio anche se le pareti sono quasi le stesse.
• In caso di dubbio, una variazione «non obbligatoria» si può presentare lo stesso: allinea la planimetria e toglie argomenti a notaio, banca e acquirente.
• Dopo lavori rilevanti la variazione va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Se non la presenti, la sanzione va da 1.032 a 8.264 euro, riducibile con il ravvedimento.

Chi la fa, quanto costa, quanto ci vuole

• Chi: un geometra, un architetto o un ingegnere iscritto all’albo e abilitato all’invio telematico. Il proprietario firma la dichiarazione.
• Costi fissi: 50 euro di tributi speciali catastali per ogni unità dichiarata.
• Onorario: dipende da dimensioni, rilievo e numero di unità. Per un appartamento è spesso nell’ordine di qualche centinaio di euro; sale se servono accesso agli atti, verifica edilizia o più unità.
• Tempi: rilievo e disegno in pochi giorni; la pratica telematica è di solito registrata in tempi brevi. La rendita proposta dal tecnico entra subito in atti; l’Agenzia ha dodici mesi per rettificarla.

Il collo di bottiglia, di solito, non è il catasto ma l’accesso agli atti del Comune per recuperare i titoli edilizi: in alcuni Comuni servono settimane. Se hai già una data di rogito, parti subito.

Se la difformità è anche edilizia

Aggiornare la planimetria su un’opera abusiva non la rende regolare. L’ordine giusto è: prima lo stato legittimo, poi il catasto.

1. Tolleranze: le differenze di misura entro il 2% non sono abusi. Per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 la soglia sale con il diminuire della superficie, fino al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati. Rientrano anche piccole irregolarità esecutive. Il tecnico le dichiara e la dichiarazione si allega all’atto di vendita.
2. CILA tardiva: per lavori interni senza strutture fatti senza comunicazione, con una sanzione di 1.000 euro. Quale pratica serviva per ogni lavoro lo trovi in CILA, SCIA o permesso: la tabella lavoro per lavoro.
3. Sanatoria semplificata: per le difformità parziali dopo il Salva Casa basta che l’opera rispetti le regole urbanistiche di oggi e quelle edilizie dell’epoca. Si paga un’oblazione. Se il Comune non risponde entro 45 giorni (permesso) o 30 (SCIA), la domanda si intende accolta.
4. Accertamento di conformità ordinario: per le opere senza permesso o in totale difformità serve la doppia conformità, all’epoca e oggi.
5. Opere non sanabili: vanno rimosse e la casa riportata allo stato legittimo, prima di aggiornare il catasto.

Approfondisci in abusi e sanatorie.

Se compri: cosa controllare

• Chiedi planimetria, visura, titoli edilizi e APE prima di firmare la proposta, che spesso è già vincolante. Sull’APE vedi quando l’APE è obbligatorio e cosa rischi senza.
• Durante la visita confronta la planimetria con le stanze: bagni, cucina, verande, soppalchi, cantina.
• Fai fare un sopralluogo a un tuo tecnico: quello del venditore lavora per il venditore.
• Scrivi nella proposta e nel preliminare che l’immobile deve essere conforme sia al catasto sia ai titoli edilizi, con l’impegno del venditore a regolarizzare a sue spese entro il rogito, e cosa succede se non ci riesce.
• Avvisa la banca: il perito del mutuo confronta casa e documenti e può segnalare difformità che riducono o bloccano il finanziamento.

Se vendi: cosa rischi e cosa conviene fare

La dichiarazione di conformità catastale la rendi tu, nel rogito. Se è falsa, rispondi verso l’acquirente e verso il fisco. In più, il venditore deve garantire che la casa sia libera da vizi e da oneri non dichiarati: se dopo il rogito emergono difformità, l’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo, il rimborso dei costi di regolarizzazione o, nei casi gravi, la risoluzione e il risarcimento.

• Fai verificare planimetria e stato legittimo prima di pubblicare l’annuncio: costa meno e dà forza al prezzo.
• Se emerge una difformità, sistemala o dichiarala chiaramente nel preliminare, con chi paga e entro quando.
• Non promettere una data di rogito prima di sapere quanto tempo serve al Comune.

Per l’elenco completo dei documenti da preparare vedi la guida alle verifiche per vendere o comprare casa.

Un esempio concreto

Franco vende l’appartamento della madre, in un condominio degli anni ’70. La planimetria catastale del 1974 mostra cucina abitabile e soggiorno separati; oggi sono un unico ambiente. Il tecnico dell’acquirente lo segnala dopo la proposta.

• Il geometra di Franco recupera i titoli: il muro è stato tolto nel 2012, senza pratica. Non era portante.
• Presenta una CILA tardiva (1.000 euro di sanzione) e, subito dopo, la variazione DOCFA (50 euro di tributi) perché i vani passano da quattro a tre.
• Sul balcone c’è anche una chiusura con vetri fissi: non è sanabile in quel condominio, quindi Franco la fa smontare prima del rogito.
• Totale per Franco: circa 2.300 euro tra sanzione, tributi, onorario e smontaggio. Il rogito slitta di tre settimane, come previsto nel preliminare.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Carica visura, planimetria e qualche foto delle stanze, e indica il Comune e lo stato della trattativa. L’orientamento gratuito ti dice se la differenza sembra rilevante. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti. Con l’Esperto un geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto: se serve la variazione DOCFA, se c’è anche un problema edilizio, quale strada seguire e con quali costi e tempi. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per le pratiche, se opera nella tua zona.