In breve
- Nel rogito servono gli estremi dei titoli edilizi e la dichiarazione di conformità catastale.
- Una difformità scoperta tardi può far saltare il mutuo dell’acquirente o ritardare l’atto.
- L’APE va consegnato all’acquirente e allegato all’atto; la classe va indicata già negli annunci.
- Chiedi all’amministratore la situazione delle spese condominiali e dei lavori deliberati.
- La verifica conviene prima: al venditore per evitare contestazioni, all’acquirente per trattare con dati certi.
La lista dei controlli
| Controllo | Documento | Perché conta |
|---|---|---|
| Conformità edilizia | Titoli edilizi dal Comune (licenze, permessi, condoni, pratiche) | Un abuso non sanato può impedire il mutuo e creare contestazioni. |
| Conformità catastale | Visura e planimetria | Obbligatoria nel rogito per gli immobili urbani. |
| Agibilità | Certificato o segnalazione di agibilità | Attesta le condizioni di sicurezza e igiene; incide sul valore. |
| Impianti | Dichiarazioni di conformità o rispondenza | Non obbligatorie per vendere, ma vanno indicate le garanzie; adeguare costa. |
| Prestazione energetica | APE | Obbligatorio, con sanzioni se manca. |
| Proprietà e gravami | Atto di provenienza, ispezione ipotecaria | Ipoteche, pignoramenti, servitù, successioni non regolarizzate. |
| Condominio | Dichiarazione dell’amministratore, regolamento, verbali | Spese arretrate, lavori straordinari deliberati, vincoli d’uso. |
Conformità edilizia e catastale non sono la stessa cosa
La conformità edilizia o urbanistica riguarda la corrispondenza tra la casa e i titoli rilasciati dal Comune: è quella che dice se ci sono abusi. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra la casa e la planimetria depositata in catasto, che ha fini fiscali. Una casa può avere la planimetria aggiornata e un abuso edilizio, o viceversa. Per vendere servono entrambe: sulla prima vedi abusi e sanatorie, sulla seconda catasto e visure.
Se vendi: cosa preparare
- Recupera l’atto di provenienza e i titoli edilizi; se mancano, chiedi l’accesso agli atti al Comune per tempo.
- Fai verificare da un tecnico lo stato legittimo e la planimetria; sistema tolleranze, CILA tardive o variazioni catastali prima di pubblicare l’annuncio.
- Fai redigere l’APE e indica la classe energetica negli annunci.
- Raccogli le dichiarazioni degli impianti, i libretti della caldaia, le pratiche dei bonus edilizi.
- Chiedi all’amministratore la situazione delle spese e dei lavori deliberati, da indicare nel preliminare.
Dichiarare il falso o tacere difetti noti espone a richieste di riduzione del prezzo, risoluzione e risarcimento.
Se compri: cosa chiedere prima della proposta
- Chiedi copia di planimetria, visura, APE, titoli edilizi e dichiarazione dell’amministratore prima di firmare la proposta d’acquisto, che spesso è già vincolante.
- Fai fare un sopralluogo a un tuo tecnico, che confronti lo stato reale con i documenti.
- Inserisci nella proposta e nel preliminare la condizione che l’immobile sia conforme, con l’impegno del venditore a regolarizzare a sue spese entro il rogito.
- Verifica che la perizia della banca per il mutuo non segnali difformità: possono far ridurre l’importo finanziato.
- Controlla le clausole su caparra e penali: vedi contratti.
Se emerge una difformità
Non è per forza un problema insormontabile. Le strade tipiche:
- Tolleranze: il tecnico attesta che le differenze rientrano nei limiti di legge.
- Regolarizzazione prima del rogito, con CILA tardiva, sanatoria e variazione catastale, rinviando se serve la data dell’atto.
- Accordo sul prezzo e sull’impegno di regolarizzare, scritto nel preliminare, quando l’acquirente accetta di occuparsene.
Quello che conviene evitare è scoprire la difformità il giorno del rogito: il notaio non può stipulare senza conformità catastale e la banca può bloccare il mutuo.
La relazione tecnica integrata
Non è un documento obbligatorio per legge, ma è sempre più richiesto da notai, agenzie e acquirenti: un tecnico abilitato ricostruisce lo stato legittimo dell’immobile, verifica la conformità edilizia e catastale, la presenza di agibilità e dichiarazioni degli impianti, e attesta il risultato. Protegge il venditore da contestazioni e dà all’acquirente un quadro chiaro. Chiedi che il preventivo indichi accesso agli atti, sopralluogo e rilievo, e cosa succede se emergono difformità.
Spese condominiali e lavori deliberati
Chi compra risponde insieme al venditore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. Per i lavori straordinari, di regola paga chi era proprietario quando sono stati deliberati, salvo accordo diverso nel preliminare: scrivilo chiaramente. Chiedi all’amministratore una dichiarazione su spese arretrate, lavori deliberati e cause in corso. Vedi condominio.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi l’immobile, il Comune e lo stato della trattativa, e allega planimetria, visura, APE e quello che hai. L’orientamento gratuito ti dice cosa manca. Con l’Esperto un tecnico iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: quali verifiche fare, rischi da valutare, cosa scrivere nel preliminare dal punto di vista tecnico. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per la verifica completa, se opera nella tua zona.
Questa guida descrive le verifiche generali in vigore al 20 ottobre 2026. Ogni immobile ha una storia propria: la verifica definitiva richiede accesso agli atti e sopralluogo di un tecnico.
