In breve
- Dal 2016 non esiste più il «certificato» rilasciato dal Comune: l’agibilità si attesta con una segnalazione certificata (SCA) presentata da un tecnico.
- La vendita senza agibilità è valida: non è una causa di nullità del rogito.
- Se la casa non può ottenere l’agibilità, per la Cassazione l’acquirente può chiedere la risoluzione; se il problema è sanabile, sconto o danni.
- Chi doveva presentarla e non l’ha fatto rischia una sanzione da 77 a 464 euro.
- Con il Salva Casa l’altezza minima può scendere a 2,40 metri, ma solo a certe condizioni e con l’asseverazione di un tecnico.
Prima del rogito: cosa controllare
- Chiedi al venditore il documento
Certificato di abitabilità o agibilità, oppure la segnalazione certificata con la ricevuta del Comune. Se non ce l’ha, chiedi da quando manca e perché.
- Fai cercare la pratica in Comune
Con l’accesso agli atti all’ufficio tecnico si trovano licenze, permessi e domande di abitabilità. A volte la pratica esiste ma nessuno ha mai ritirato il documento.
- Controlla gli ultimi lavori
Se dopo l’agibilità ci sono stati lavori che toccano sicurezza, impianti o igiene, per esempio una ristrutturazione con SCIA, poteva servire una nuova segnalazione.
- Fai misurare la casa
Altezze, superfici delle stanze, finestre. Se non rispettano i minimi, l’agibilità potrebbe non essere ottenibile: è il punto che pesa di più.
- Senti la banca
Se compri con un mutuo, chiedi se la perizia richiede l’agibilità: alcune banche la vogliono, altre la valutano solo nel prezzo.
- Scrivi tutto nel preliminare
Chi presenta la segnalazione, entro quando e a spese di chi. Oppure, se accetti la casa così, uno sconto e la rinuncia espressa, consapevole e motivata.
Che cos’è oggi l’agibilità
L’agibilità dice che un edificio o un appartamento ha le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico per essere usato, e che è stato costruito come da progetto. Un tempo si parlava di «abitabilità» per le case e di «agibilità» per gli altri edifici; oggi il termine è uno solo.
| Periodo | Cosa trovi nei documenti |
|---|---|
| Dal 1934 | L’autorizzazione o il certificato di abitabilità rilasciato dal sindaco, introdotto dal testo unico delle leggi sanitarie. |
| Dal 2003 al 2016 | Il certificato di agibilità chiesto al Comune secondo il testo unico dell’edilizia. |
| Dall’11 dicembre 2016 | La segnalazione certificata di agibilità (SCA): la presenta il tecnico allo sportello unico per l’edilizia e la casa si può usare dalla presentazione. Il Comune fa poi i controlli, anche a campione. |
L’agibilità non sana gli abusi e non prova da sola che la casa sia regolare: per quello contano i titoli edilizi. Se la casa ha difformità, vedi quali abusi si possono sanare.
Quando va presentata e cosa serve
La segnalazione va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura per:
- le nuove costruzioni;
- le ricostruzioni e le sopraelevazioni, anche parziali;
- i lavori su edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico, per esempio una ristrutturazione o la creazione di un nuovo appartamento.
La presenta chi ha il permesso di costruire o ha presentato la SCIA, o chi gli è subentrato, tramite un tecnico. Si può presentare anche per un singolo appartamento, se le parti comuni e le strutture collegate sono completate. Insieme alla segnalazione servono:
- l’attestazione del direttore dei lavori o di un tecnico abilitato che le condizioni ci sono;
- il collaudo statico o, per i lavori minori, la dichiarazione di regolare esecuzione;
- la dichiarazione sul rispetto delle norme sulle barriere architettoniche;
- gli estremi dell’aggiornamento catastale;
- le dichiarazioni di conformità degli impianti rilasciate dalle imprese: vedi la dichiarazione di conformità dell’impianto;
- per gli edifici nuovi o ristrutturati a fondo, l’attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga.
Se la segnalazione non viene presentata quando è obbligatoria, la sanzione va da 77 a 464 euro. La sanzione è bassa, ma il vero costo arriva quando vendi o affitti.
Case vecchie: prima del 1934 e prima del 1967
Molte case vecchie non hanno nessun documento di abitabilità. Non sempre è un problema:
- per gli edifici costruiti prima del 1934 l’abitabilità a livello nazionale non era prevista: conta poter dimostrare l’epoca di costruzione, con vecchie mappe, atti o foto;
- per gli edifici dal 1934 in poi l’abitabilità era già richiesta, anche se nei piccoli centri spesso non veniva chiesta;
- la data del 1° settembre 1967 riguarda un’altra cosa: da allora la licenza edilizia serve ovunque, anche fuori dai centri abitati. Conta per la regolarità edilizia, non per l’agibilità.
Se una casa vecchia non è mai stata toccata da lavori importanti, la mancanza del documento di regola pesa poco. Se invece è stata ristrutturata, ampliata o divisa, l’agibilità andava rifatta. La legge prevede anche una segnalazione senza lavori per gli immobili regolari che ne sono privi, ma il decreto che deve fissarne i requisiti, a quanto risulta, non è ancora stato adottato: alcune Regioni hanno regole proprie.
La vendita è valida? Cosa dice la Cassazione
Il rogito senza agibilità è valido: la legge prevede la nullità solo se mancano gli estremi dei titoli edilizi o la conformità catastale (vedi planimetria non conforme). Però il venditore deve consegnare i documenti che servono per usare la casa, e la Cassazione distingue tre situazioni:
| Perché manca l’agibilità | Come la tratta la giurisprudenza | Cosa può chiedere chi ha comprato |
|---|---|---|
| Solo un ritardo della pratica | Inadempimento non grave. | Il risarcimento dei danni, non la risoluzione. |
| Requisiti mancanti ma sanabili | Vizio o mancanza delle qualità promesse. | Riduzione del prezzo o risoluzione, più i danni, con i termini brevi della garanzia per i vizi. |
| Requisiti mancanti e non sanabili | Aliud pro alio: è stata consegnata una cosa diversa da una casa abitabile. | La risoluzione del contratto, con la restituzione del prezzo, e i danni. Valgono i termini ordinari. |
In un caso deciso a fine 2024 la Corte ha confermato la risoluzione per un locale venduto come abitazione ma con un’altezza inferiore ai minimi di legge: non c’era modo di renderlo abitabile e l’acquirente non era riuscito a rivenderlo. La risoluzione non è mai automatica: il giudice valuta quanto la mancanza pesa sull’uso e sulla possibilità di rivendere.
Se l’acquirente sa che l’agibilità manca e vi rinuncia in modo chiaro, di regola non può lamentarsene dopo. Per questo, se compri, non firmare clausole generiche come «nello stato di fatto e di diritto» senza sapere cosa manca. Se il problema emerge dopo il rogito, vedi abuso scoperto dopo l’acquisto.
Altezze e superfici: le deroghe del Salva Casa
Le regole ordinarie di igiene richiedono un’altezza interna di 2,70 metri nei locali abitabili (2,40 metri in corridoi, bagni e ripostigli) e, per il monolocale, almeno 28 metri quadrati per una persona e 38 per due, servizi compresi. Molti regolamenti edilizi locali hanno regole proprie, per esempio in montagna.
Dal 2024, in attesa di nuovi requisiti nazionali, il tecnico può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche con:
- altezza interna fino a un minimo di 2,40 metri;
- monolocale fino a un minimo di 20 metri quadrati per una persona e 28 per due.
Non è un via libera generale. Serve che la casa sia adattabile alle persone con disabilità e che ci sia almeno una di queste condizioni: l’edificio è oggetto di lavori di recupero che migliorano le condizioni igieniche, oppure si presenta un progetto con soluzioni alternative, come più superficie o una ventilazione naturale migliore. Le altre regole di igiene, come luce e aerazione, restano. Nel 2025 è stato aggiornato il modulo nazionale della segnalazione per inserire queste ipotesi; sull’applicazione concreta ci sono ancora interpretazioni diverse tra Comuni.
Casa senza agibilità: come si ottiene
| Situazione | Strada di regola |
|---|---|
| La pratica c’è in Comune ma il documento non si trova | Accesso agli atti e copia. Se la vecchia domanda era completa e il Comune non ha risposto, in molti casi la normativa del tempo prevedeva il silenzio-assenso: lo valuta il tecnico. |
| Lavori fatti, segnalazione mai presentata | Segnalazione tardiva con i documenti, pagando la sanzione da 77 a 464 euro. Mancano spesso le dichiarazioni degli impianti: se l’impresa non c’è più, si ricorre alla dichiarazione di rispondenza. |
| Mancano requisiti (altezze, superfici, luce) | Lavori di adeguamento, oppure le deroghe del Salva Casa se ce ne sono le condizioni. |
| Ci sono abusi | Prima la sanatoria, poi la segnalazione: un tecnico non può attestare l’agibilità di opere non regolari. |
I costi vivi sono di solito bassi: diritti di segreteria, che cambiano da Comune a Comune, e marche da bollo. La voce principale è l’onorario del tecnico, indicativamente da qualche centinaio di euro a oltre mille, più gli eventuali collaudi, le verifiche sugli impianti e l’aggiornamento catastale se la planimetria non è conforme.
Un esempio concreto
Chiara vuole comprare un trilocale in una palazzina del 1962 a 185.000 euro. Il venditore, Roberto, ha il certificato di abitabilità del 1963, ma nel 2018 ha fatto una ristrutturazione con SCIA: nuovo bagno, impianti rifatti, una parete spostata.
- Il tecnico di Chiara scopre che dopo la ristrutturazione non è stata presentata la nuova segnalazione di agibilità e che manca la dichiarazione di conformità dell’impianto del gas.
- Le altezze sono di 2,85 metri e le stanze rispettano i minimi: il problema è solo documentale.
- Nel preliminare scrivono che Roberto presenta la segnalazione a sue spese prima del rogito, recuperando la dichiarazione o facendo fare quella di rispondenza; se non ci riesce, il prezzo scende di 3.000 euro.
- Roberto spende circa 900 euro tra tecnico, sanzione e diritti. Il rogito si fa con l’agibilità in ordine e la banca non solleva obiezioni.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi la casa, l’anno di costruzione, i lavori fatti negli anni e allega quello che hai: atto di provenienza, planimetria, vecchi certificati, pratiche edilizie. L’orientamento gratuito ti dice se la mancanza sembra solo documentale o sostanziale. Con l’Esperto un geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: quali documenti cercare, se l’agibilità si può ottenere, cosa chiedere al venditore e cosa scrivere nel preliminare dal punto di vista tecnico. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per la verifica e la segnalazione, se opera nella tua zona. Per le questioni sul contratto già firmato serve anche un avvocato: vedi contratti.
Norme e fonti
Regole controllate il 10 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 24: segnalazione certificata di agibilità, documenti, sanzioni, deroghe del Salva Casa (commi 5-bis, 5-ter, 5-quater)
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa)
- Decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222 (segnalazione certificata al posto del certificato di agibilità)
- Decreto del Ministro della sanità 5 luglio 1975: altezze e superfici minime delle abitazioni
- Corte di cassazione, sezione II civile, ordinanza n. 32944 del 17 dicembre 2024, e ordinanza n. 9507 dell’11 aprile 2025: mancanza di agibilità nella compravendita
- Codice civile, articolo 1477: consegna dei documenti relativi all’uso della cosa venduta
- Conferenza unificata, accordo del 30 luglio 2025: modulo unificato della segnalazione certificata di agibilità aggiornato al Salva Casa
Questo articolo fa parte della guida
Comprare o vendere casa: le verifiche tecniche da fare prima del preliminarePrima del preliminare e del rogito: conformità edilizia e catastale, agibilità, impianti, APE e spese condominiali. Le verifiche che evitano sorprese.Le regole descritte sono quelle in vigore al 10 novembre 2026. Requisiti igienici, moduli e controlli dipendono anche da Regione e regolamento edilizio comunale, e sull’applicazione delle deroghe del Salva Casa le interpretazioni non sono ancora uniformi. Le conseguenze sul contratto dipendono dal caso concreto e da cosa è stato scritto nel preliminare e nel rogito: se hai già comprato, fatti consigliare anche da un avvocato.
