Comprare casa: i controlli da fare prima della proposta d’acquisto e del preliminare

L’ordine giusto, dalla prima visita al rogito

1. Dopo la visita, chiedi i documenti

   Quelli della tabella qui sotto. Un venditore serio li ha o li procura in pochi giorni.

2. Fai l’ispezione ipotecaria

   Sul nome del venditore e sull’immobile, per gli ultimi 20 anni. Puoi chiederla a un tecnico, a un’agenzia o a uno sportello dell’Agenzia delle Entrate.

3. Fai confrontare la casa con le carte

   Un tecnico fa il sopralluogo, controlla la planimetria e, se serve, l’accesso agli atti in Comune. Se il tempo è poco, almeno il sopralluogo prima della proposta.

4. Senti la banca

   Una prima valutazione del mutuo ti dice quanto puoi ottenere. La perizia vera arriva dopo: per questo la proposta deve contenere la condizione del mutuo.

5. Firma la proposta con le condizioni

   Prezzo, caparra, data del preliminare e del rogito, condizione del mutuo, impegno del venditore a consegnare la casa libera, regolare e senza ipoteche al rogito.

6. Preliminare, notaio, rogito

   Preliminare scritto e registrato, di solito entro 1–4 settimane dalla proposta; rogito dopo 2–4 mesi, il tempo per mutuo e regolarizzazioni. Se emerge un problema, sposta la data: costa meno di un acquisto sbagliato.

Documento per documento: dove si chiede e cosa controllare

Proprietà, ipoteche, pignoramenti e servitù

Il catasto ha fini fiscali: chi è proprietario, e quali pesi gravano sulla casa, lo dicono i registri immobiliari, con l’ispezione ipotecaria.

• Ipoteca del mutuo del venditore: è normale. Si chiude al rogito pagando la banca con parte del tuo prezzo; il notaio ne cura la cancellazione. Scrivi nel preliminare che la casa sarà trasferita libera da ipoteche.
• Pignoramento trascritto: è un segnale serio. La vendita non vale contro il creditore che ha pignorato. Si può comprare solo se il debito viene pagato e il pignoramento cancellato prima o con il rogito, con l’assistenza del notaio.
• Domande giudiziali trascritte, come una causa sulla proprietà: chi compra dopo ne subisce l’esito.
• Servitù: passaggio, tubazioni, vedute. Quelle scritte negli atti emergono dall’ispezione; alcune nascono anche senza atto (per esempio un passaggio visibile usato da decenni): le scopre solo il sopralluogo.

Casa che arriva da una donazione o da un’eredità

Fino al 2025 la casa donata era rischiosa: alla morte del donante, i figli o il coniuge lesi nella legittima potevano chiederne la restituzione anche a chi l’aveva comprata, per 20 anni dalla donazione. Molte banche non davano il mutuo.

La legge n. 182 del 2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato le regole: chi compra dal donatario non deve più restituire la casa; i familiari lesi hanno diritto a una somma di denaro dal donatario. Per le successioni aperte prima di quella data vale il vecchio regime solo se una domanda di riduzione o un’opposizione erano state notificate e trascritte entro il 18 giugno 2026. Cosa controllare, in pratica:

• dall’ispezione, se a monte c’è una donazione e se risultano domande di riduzione o opposizioni trascritte;
• se il donante è morto e quando;
• che le vendite precedenti abbiano un prezzo effettivamente pagato: una finta vendita può nascondere una donazione;

Se la casa viene da un’eredità, serve di regola anche la trascrizione dell’accettazione: il notaio la verifica e, se manca, la fa fare. Sui diritti dei familiari esclusi vedi escluso dal testamento; sull’intestazione catastale, voltura catastale.

Comune, vincoli, impianti e APE

La conformità edilizia si controlla con l’accesso agli atti: il tecnico chiede al Comune i titoli edilizi della casa e li confronta con lo stato reale. Il Comune ha 30 giorni per rispondere: muoviti prima della proposta, o almeno prima del preliminare. Se emerge una difformità, la strada da seguire è nella guida e negli articoli su planimetria non conforme e abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto.

Con un vincolo paesaggistico, ogni futuro lavoro esterno richiede un’autorizzazione e gli abusi sono più difficili da sanare. Se l’edificio è un bene culturale, lo Stato ha la prelazione: l’atto resta sospeso 60 giorni.

Se mancano le dichiarazioni degli impianti, metti in conto un controllo ed eventuali adeguamenti. L’APE va mostrato già durante la trattativa.

Il condominio: rate arretrate, lavori e regolamento

Il venditore può farsi rilasciare dall’amministratore una dichiarazione su rate non pagate, lavori deliberati e cause in corso. Verso il condominio risponderai anche tu degli arretrati dell’anno in corso e di quello precedente; per i lavori, scrivi nel preliminare chi paga cosa. Le regole di divisione tra venditore e acquirente sono spiegate in spese condominiali non dovute.

Leggi anche il regolamento: quello contrattuale può vietare alcuni usi, come studi aperti al pubblico o affitti brevi.

La proposta d’acquisto irrevocabile e la caparra

Con la proposta ti impegni a comprare a un certo prezzo e non puoi ritirarla per il periodo indicato, di solito 10–20 giorni. Se il venditore la accetta e tu lo vieni a sapere, il contratto è concluso, spesso già come preliminare. Controlla che contenga:

• la descrizione della casa con dati catastali, pertinenze (cantina, box) e arredi inclusi;
• la condizione del mutuo: «proposta subordinata alla concessione di un mutuo di almeno X euro entro il giorno Y»; senza, se la banca dice no rischi la caparra;
• l’impegno del venditore a garantire conformità edilizia e catastale e a consegnare la casa libera da ipoteche, pignoramenti e persone;
• chi paga i lavori condominiali già deliberati;
• la caparra: di solito un assegno non trasferibile intestato al venditore, che l’agenzia custodisce e ti restituisce se la proposta non è accettata.

Il preliminare: forma, registrazione, trascrizione e caparra

Il preliminare (o compromesso) deve essere scritto. Può essere una scrittura privata tra le parti o fatto dal notaio. Va registrato entro 30 giorni: imposta fissa di 200 euro, più lo 0,5% della caparra confirmatoria e il 3% degli acconti, che poi si scalano dalle imposte del rogito. Se c’è un’agenzia, deve registrarlo lei.

La trascrizione si può fare solo se il preliminare è fatto dal notaio o con firme autenticate. Costa di più, ma se dopo il venditore vende ad altri, ipoteca la casa o subisce un pignoramento, quegli atti non valgono contro di te, purché il rogito sia trascritto entro un anno dalla data prevista e comunque entro tre anni.

Gli acconti sono diversi dalla caparra: sono anticipi sul prezzo e, se l’affare salta, vanno restituiti, ma non raddoppiano. Sulle clausole del contratto, se qualcosa non è chiaro, vedi contratti.

L’agenzia: quando si paga la provvigione e cosa deve dirti

L’agente immobiliare deve essere iscritto alla Camera di commercio: puoi verificarlo con una visura. Ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso, cioè di regola quando la tua proposta viene accettata, non al rogito. Se poi il rogito salta per colpa tua, la provvigione può essere comunque dovuta. La percentuale è libera: concordala per iscritto prima di firmare la proposta.

L’agente deve dirti ciò che conosce, o dovrebbe conoscere con la normale diligenza, utile per valutare l’affare: un’ipoteca, un abuso evidente, lavori deliberati. Non fa però verifiche tecniche. Nel rogito si dichiarano agenzia, provvigione e modo di pagamento. Se la casa sarà la tua abitazione principale, la provvigione è detraibile al 19% fino a 1.000 euro.

Il notaio: chi lo sceglie, cosa controlla, quanto costa

Di regola il notaio lo sceglie e lo paga chi compra. I compensi sono liberi: chiedi un preventivo scritto che separi onorario e imposte.

Il notaio controlla i registri, riceve le dichiarazioni del venditore su titoli edilizi e conformità catastale e calcola le imposte. Non fa il sopralluogo: la regolarità effettiva della casa la verifica il tuo tecnico.

Puoi chiedere, anche da solo, il deposito del prezzo su un conto dedicato del notaio: il venditore riceve i soldi solo dopo la trascrizione, se non sono comparsi nuovi pesi. Ha senso se il venditore ha debiti, un’ipoteca da cancellare o cause in corso.

Imposte in breve. Comprando da un privato come prima casa paghi il 2% di imposta di registro (minimo 1.000 euro) più 50 + 50 euro; senza agevolazione il 9%. Da un’impresa, IVA al 4% per la prima casa. Tra i requisiti della prima casa: residenza nel Comune entro 18 mesi e nessun’altra casa comprata con l’agevolazione, salvo venderla entro due anni. Per il tuo caso chiedi al notaio o a un commercialista del settore Fisco.

Un esempio concreto

Sara e Luca trovano un trilocale a 210.000 euro. Prima della proposta chiedono i documenti e un sopralluogo tecnico.

• L’ispezione mostra l’ipoteca del mutuo del venditore, ancora da estinguere, e una donazione del 2015 dalla madre, ancora viva. Con le regole in vigore dal dicembre 2025 non rischiano restituzioni, e la loro banca lo conferma.
• L’amministratore dichiara lavori alla facciata deliberati a marzo: quota dell’appartamento 2.400 euro.
• Il tecnico trova una veranda chiusa senza titolo edilizio. Nella proposta scrivono: caparra di 10.000 euro, mutuo di 150.000 euro entro 60 giorni come condizione, facciata e veranda a carico del venditore prima del rogito.
• Al preliminare, registrato dall’agenzia, la caparra confirmatoria sale a 21.000 euro. Al rogito, dopo tre mesi, chiedono il deposito del prezzo finché l’ipoteca non risulta cancellata.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi la casa e la trattativa e allega i documenti che hai, anche la bozza della proposta. L’orientamento gratuito ti dice cosa manca. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica dei documenti. Con l’Esperto un tecnico abilitato verificato ti risponde per iscritto: quali verifiche fare, quali rischi vede e quali condizioni tecniche scrivere nella proposta. Con la Soluzione, su preventivo, può fare accesso agli atti e sopralluogo se opera nella tua zona. Per le clausole di proposta e preliminare puoi chiedere anche a un avvocato del settore Legale.