Dividere una casa in due unità: frazionamento, permessi, catasto e costi

I passaggi, nell’ordine giusto

1. Verifica lo stato legittimo

   Prima di dividere, il tecnico controlla che la casa di oggi corrisponda ai titoli edilizi. Se ci sono difformità, vanno sanate prima: dividere una casa irregolare moltiplica i problemi.

2. Controlla regole locali e condominio

   Regolamento edilizio comunale, piano urbanistico, eventuali vincoli e, in condominio, il regolamento: alcuni Comuni fissano superfici minime per le nuove unità o chiedono posti auto.

3. Fai progettare la divisione

   Ingressi, bagni, cucine, finestre, impianti separati. Il tecnico verifica altezze, superfici, luce e aerazione di ciascuna unità.

4. Presenta la pratica prima dei lavori

   CILA o SCIA allo sportello unico del Comune, con l’impresa indicata. Se tocchi le strutture, servono anche gli adempimenti antisismici.

5. Chiudi la pratica a fine lavori

   Comunicazione di fine lavori, dichiarazioni degli impianti, variazione DOCFA entro 30 giorni e segnalazione di agibilità entro 15 giorni, quando serve.

6. Aggiorna il resto

   APE per ciascuna unità quando vendi o affitti, contatori, TARI, dichiarazione IMU se serve e, in condominio, la comunicazione all’amministratore e le tabelle.

Quando una casa si può dividere

Dividere una casa è possibile in molti casi, ma non sempre. Le condizioni di regola sono queste:

• Nessun aumento di volume: si divide quello che c’è. Se per creare la seconda unità devi chiudere un portico o alzare il tetto, è un altro intervento, con un titolo diverso.
• Stessa destinazione: due abitazioni da una abitazione. Trasformare una parte in ufficio o un magazzino in casa è un cambio d’uso, con regole proprie.
• Requisiti igienici per ogni unità: altezze, superfici minime, finestre e aerazione, un bagno. Un monolocale deve avere di regola almeno 28 metri quadrati per una persona; con il Salva Casa si può scendere fino a 20, ma solo a certe condizioni: vedi casa senza agibilità e deroghe del Salva Casa.
• Regole del Comune: alcuni regolamenti edilizi fissano una superficie minima più alta per le nuove unità o vietano i frazionamenti in certe zone, come i centri storici.
• Ingresso autonomo per ciascuna unità, da un pianerottolo, un cortile o una scala comune.

CILA o SCIA: quale pratica serve

Il testo unico dell’edilizia considera il frazionamento con opere una manutenzione straordinaria, anche se cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non cambino il volume complessivo e la destinazione d’uso originaria. È così dal 2014; nel 2020 la definizione è stata ancora ampliata.

Se la divisione aumenta il carico urbanistico e la superficie calpestabile, il Comune può chiedere un contributo limitato agli oneri di urbanizzazione. Per il dettaglio delle pratiche vedi CILA o SCIA. Se i lavori sono già stati fatti senza pratica, vedi lavori senza CILA.

Impianti separati

Due unità indipendenti hanno bisogno, di regola, di impianti propri:

• luce: un nuovo contatore e un nuovo quadro elettrico, con la dichiarazione di conformità dell’impresa;
• gas: un nuovo punto di fornitura; il distributore chiede la documentazione dell’impianto prima di attivarlo;
• riscaldamento: una caldaia o una pompa di calore per unità, oppure un impianto comune con contabilizzazione. Lo scarico dei fumi di una nuova caldaia segue regole precise, da far verificare al tecnico;
• acqua e scarichi: il gestore può chiedere un contatore per unità; gli scarichi vanno collegati correttamente alla fognatura.

Questi lavori li fanno solo imprese abilitate: vedi la dichiarazione di conformità dell’impianto. Le dichiarazioni servono anche per l’agibilità e per vendere o affittare.

Il catasto: DOCFA e nuovi subalterni

Finiti i lavori, il tecnico presenta entro 30 giorni una variazione catastale con la procedura DOCFA, causale frazionamento:

• la vecchia unità viene soppressa e nascono due unità con nuovi subalterni, ciascuna con la sua planimetria e la sua rendita proposta;
• se ci sono parti in comune tra le due unità, come un ingresso o un cortile, si dichiarano come beni comuni e serve l’elaborato planimetrico con l’elenco dei subalterni;
• i tributi catastali sono di 70 euro per ogni unità dichiarata, compresi i beni comuni, più l’onorario del tecnico;
• la rendita proposta può essere controllata e rettificata dall’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi.

Attenzione: il frazionamento catastale non sostituisce la pratica edilizia. Dividere in catasto una casa senza pratica in Comune crea una difformità che emerge alla prima vendita. Come leggere i nuovi dati, vedi come leggere una visura catastale.

Agibilità e APE delle nuove unità

Creare una nuova abitazione incide sulle condizioni di igiene e sicurezza: per questo, di regola, a fine lavori serve la segnalazione certificata di agibilità per le nuove unità, entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Molti Comuni la chiedono anche dopo una CILA. Insieme servono gli estremi della variazione catastale e le dichiarazioni degli impianti.

Ogni unità avrà anche il suo attestato di prestazione energetica, obbligatorio quando la vendi o la affitti: vedi quando serve l’APE.

In condominio: amministratore, regolamento e millesimi

• Le opere nella tua proprietà non devono danneggiare le parti comuni né la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio, e devi darne notizia prima all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.
• Un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti nei rogiti, può contenere limiti all’uso o alla divisione delle unità: leggilo prima di progettare.
• Se la divisione cambia di oltre un quinto il valore proporzionale di un’unità, le tabelle millesimali si possono rivedere con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio. Il costo della revisione è a carico di chi ha diviso.
• Finché le tabelle non cambiano, i millesimi della vecchia unità si dividono di regola tra le due nuove; le spese a consumo, come acqua o riscaldamento centralizzato, seguono i nuovi contatori.

Se l’assemblea contesta i lavori, vedi impugnare una delibera.

IMU, bonus e vendita: cosa cambia

Se l’IMU arriva calcolata male, vedi avviso IMU del Comune.

Quanto costa dividere una casa

Chiedi preventivi scritti che elenchino tutte le pratiche: un prezzo basso per la sola CILA spesso non comprende catasto, agibilità e APE.

Un esempio concreto

Franco e Lucia vivono in una casa su due piani di 170 metri quadrati, accatastata come un’unica abitazione. Vogliono ricavare al piano terra un appartamento per il figlio Davide.

• Il tecnico verifica lo stato legittimo: la casa corrisponde alla licenza del 1978. Il piano terra ha altezze di 2,75 metri e 75 metri quadrati.
• Serve una nuova porta d’ingresso in facciata e la scala interna va chiusa: si presenta una SCIA, perché cambia il prospetto.
• Si installano contatore della luce, caldaia e quadro elettrico separati; l’acqua resta con un contatore unico e un sottocontatore.
• A fine lavori: DOCFA con due nuove unità e il cortile come bene comune (210 euro di tributi), agibilità, APE per il piano terra.
• Spesa totale: circa 28.000 euro tra lavori e pratiche, con detrazione calcolata su un solo limite di spesa perché all’inizio l’unità era una.
• Davide prende la residenza al piano terra con un comodato registrato: l’IMU sull’unità si calcola sulla metà della base imponibile, mentre Franco e Lucia restano esenti al primo piano.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi la casa, il Comune, se è in condominio e come vorresti dividerla, e allega visura, planimetria e, se le hai, le pratiche edilizie. L’orientamento gratuito ti dice se la divisione sembra fattibile. Con l’Esperto un geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: quale pratica serve, quali requisiti controllare, cosa chiedere al Comune e all’amministratore, costi e tempi indicativi. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per progetto, pratiche e catasto, se opera nella tua zona. Per IMU e agevolazioni puoi chiedere anche a un commercialista nel settore Fisco.