Avviso di accertamento IMU dal Comune: come controllarlo e cosa fare

Appena ricevi l’avviso: cosa fare

1. Segna la data di notifica

   Da quel giorno (consegna della raccomandata o ricezione della PEC) corrono i 60 giorni per pagare o fare ricorso.

2. Guarda l’anno e controlla se è ancora accertabile

   Per un mancato pagamento il limite è il 31 dicembre del quinto anno dopo quello in cui dovevi pagare. Un avviso sull’IMU 2020 notificato nel 2026 è di regola tardivo.

3. Confronta immobili e rendite con la visura

   Verifica dati catastali, categoria, rendita e quota di proprietà. Immobili venduti e rendite superate sono errori frequenti.

4. Raccogli le prove di quello che ti spetta

   Ricevute F24 degli anni contestati, certificato di residenza, bollette, contratto di comodato registrato, perizia o dichiarazione sull’inagibilità, dichiarazioni IMU presentate.

5. Leggi come è calcolata la sanzione

   Mancato pagamento, dichiarazione omessa o infedele: cambia la percentuale e la possibilità di ridurla.

6. Scegli la strada entro i 60 giorni

   Pagare, chiedere la correzione all’ufficio tributi, chiedere l’adesione se prevista, fare ricorso. La richiesta di correzione non ferma il termine del ricorso.

L’IMU in breve: chi paga, quanto e quando

L’IMU è l’imposta comunale sugli immobili (legge 160 del 2019, articolo 1, commi 738-783). La paga il proprietario o l’usufruttuario.

• Abitazione principale: è esente, salvo che sia accatastata come abitazione di lusso (A/1, A/8, A/9). È la casa dove hai sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, cioè dove vivi davvero.
• Pertinenze: cantina, box o tettoia sono esenti come la casa, ma al massimo una per categoria (C/2, C/6, C/7). Il secondo box paga.
• Seconde case, negozi, uffici, aree edificabili, terreni: pagano, con l’aliquota decisa dal Comune.

L’aliquota di base è lo 0,86%; il Comune può alzarla di regola fino all’1,06% o abbassarla. Dal 2025 le aliquote valgono solo se il Comune le pubblica con il prospetto sul Portale del federalismo fiscale del Ministero dell’Economia: è lì che trovi quelle giuste per il tuo immobile. Come si passa dalla rendita alla base su cui si calcola l’imposta lo spiega l’articolo su come leggere una visura catastale.

Si paga con F24 il 16 giugno (acconto) e il 16 dicembre (saldo). Per ciò che il Comune non può sapere dalle banche dati (comodato, inagibilità) serve la dichiarazione IMU, entro il 30 giugno dell’anno successivo.

Gli errori che portano più spesso all’avviso

Coniugi con due residenze diverse

Fino al 2022 i Comuni negavano l’esenzione ai coniugi con residenze diverse. Con la sentenza 209 del 2022 la Corte costituzionale ha stabilito che conta il singolo proprietario: ciascun coniuge ha l’esenzione sulla casa in cui ha residenza e dimora abituale, nello stesso Comune o in un altro. La sentenza vale anche per gli anni passati non ancora definiti. Il Comune però può verificare che la dimora sia effettiva: una residenza solo sulla carta, in una casa senza consumi, non basta.

Inagibilità e comodato: le due riduzioni del 50%

• Inagibile o inabitabile: l’imposta si dimezza per il periodo in cui l’immobile non è utilizzabile e di fatto non è usato. Il degrado non deve essere risolvibile con la manutenzione; una ristrutturazione in corso non basta. Serve una perizia dell’ufficio tecnico comunale, a tue spese, o una dichiarazione sostitutiva, spesso di un tecnico.
• Comodato a figli o genitori: base dimezzata se il contratto è registrato, il familiare ci abita come abitazione principale e tu possiedi in Italia una sola abitazione oltre alla tua, nello stesso Comune in cui risiedi. Basta una casa in più in un altro Comune per perdere la riduzione.

Case all’estero

Sugli immobili all’estero l’IMU non si paga: chi risiede in Italia paga l’IVIE (1,06% dal 2024) con la dichiarazione dei redditi. Un avviso del Comune su una casa all’estero è un errore. Se hai dimenticato l’IVIE, leggi redditi dimenticati nella dichiarazione.

Fino a quando il Comune può chiederti l’IMU

Il Comune deve notificare l’avviso entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui dovevi pagare o presentare la dichiarazione (legge 296 del 2006, articolo 1, comma 161).

Per questo a fine anno arrivano molti avvisi sull’anno che sta per scadere. Un avviso notificato dopo il termine non è dovuto: chiedine l’annullamento o fai ricorso. Fa eccezione la rendita rettificata e impugnata: in quel caso il Comune ha tempo fino al quinto anno dopo la sentenza definitiva sulla rendita, e chiede solo imposta e interessi.

Quanto valgono le sanzioni

Le percentuali del 2027 vengono dalla riforma dei tributi locali (decreto legislativo 147 del 2026) e non valgono per il passato.

Le sanzioni per dichiarazione omessa o infedele scendono a un terzo se, entro il termine del ricorso, accetti l’avviso e paghi imposta, sanzione e interessi. Si chiama acquiescenza. Sulla sanzione per il solo mancato pagamento questa riduzione di regola non si applica. Per gli anni non ancora contestati puoi invece regolarizzare da solo con il ravvedimento, con sanzioni molto più basse.

Contraddittorio, adesione e correzione: cosa vale per i Comuni

Le regole dell’Agenzia delle Entrate, spiegate nell’articolo sull’avviso di accertamento, valgono per i Comuni solo in parte: il dettaglio è nel regolamento delle entrate del Comune, sul suo sito.

• Contraddittorio preventivo: dagli atti emessi dal 30 aprile 2024 lo Statuto del contribuente si applica anche ai Comuni. Prima di un accertamento basato su valutazioni (il valore di un’area edificabile, l’inagibilità, la dimora effettiva) il Comune dovrebbe mandarti uno schema di atto e darti almeno 60 giorni per rispondere. Sono però esclusi gli atti automatizzati, cioè quelli che nascono dal semplice incrocio delle banche dati, come la gran parte degli avvisi per IMU non pagata. Se il contraddittorio era dovuto e manca, l’avviso è annullabile.
• Comunicazioni preventive: da agosto 2026 i Comuni possono mandare lettere e avvisi bonari prima dell’accertamento, con 60 giorni per chiarire o regolarizzare con sanzioni ridotte. Rispondi sempre: è il modo più economico per sistemare.
• Accertamento con adesione: si può chiedere solo se il regolamento comunale lo prevede, e serve soprattutto quando c’è qualcosa da valutare, come il valore di un’area. Di regola la domanda sospende il termine del ricorso e riduce le sanzioni; tempi e riduzioni li fissa il regolamento.
• Correzione da parte dell’ufficio: per un errore evidente (imposta già pagata, immobile venduto, rendita sbagliata) chiedi all’ufficio tributi di annullare o correggere l’avviso, con le prove. È l’autotutela, spiegata nell’articolo sullo sgravio della cartella. La richiesta non ferma i 60 giorni del ricorso.

Ricorso, avviso esecutivo e pagamento a rate

Il ricorso si presenta alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica; ad agosto il termine si sospende. Fino a 3.000 euro di imposta contestata puoi difenderti da solo. Come si fa e quanto costa lo spiega l’articolo sul ricorso tributario.

L’avviso del Comune è esecutivo: se entro 60 giorni non paghi e non fai ricorso, diventa un titolo per la riscossione forzata, senza bisogno di una cartella. Dopo i tempi di attesa previsti dalla legge possono seguire fermo dell’auto, ipoteca o pignoramento.

Se l’importo è dovuto ma non riesci a pagarlo tutto, chiedi le rate all’ufficio tributi o al concessionario, dichiarando una temporanea difficoltà. In mancanza di regole diverse nel regolamento comunale, lo schema di legge è questo:

Se non paghi due rate, anche non consecutive, dopo un sollecito perdi le rate e devi il resto in una volta. Per i vecchi debiti IMU già affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione dal 2000 al 2023, se il tuo Comune ha aderito, c’è la rottamazione con domanda entro il 15 dicembre 2026: vedi rottamazione delle cartelle. Non riguarda gli avvisi nuovi.

Un esempio concreto

Stefano e Laura sono sposati. Laura vive con i figli nella casa di proprietà a Cuneo; Stefano, per lavoro, ha la residenza e vive in un bilocale di sua proprietà ad Alba. A novembre 2026 il Comune di Alba gli notifica un avviso per l’IMU 2021 sul bilocale, trattato come seconda casa:

• imposta 1.100 euro, sanzione del 30% (regole delle scadenze 2021) pari a 330 euro, più interessi;
• l’avviso è nei termini: per l’IMU 2021 il Comune ha tempo fino al 31 dicembre 2026;
• dopo la sentenza della Corte costituzionale del 2022, però, l’esenzione spetta anche a Stefano se ad Alba ha davvero residenza e dimora abituale.

Stefano raccoglie il certificato storico di residenza, le bollette del 2021 con consumi regolari e il contratto di lavoro, e chiede subito all’ufficio tributi l’annullamento. Per sicurezza prepara il ricorso, da depositare entro i 60 giorni se l’ufficio non risponde.

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