Lavori fatti senza CILA: cosa rischi e come si regolarizza con la CILA tardiva

Come si regolarizza, passo per passo

1. Incarica un tecnico

   Geometra, architetto o ingegnere. Chiedi un preventivo scritto che comprenda accesso agli atti, rilievo, CILA tardiva, variazione catastale e invio delle pratiche.

2. Accesso agli atti in Comune

   Il tecnico chiede le pratiche edilizie della casa per ricostruire lo stato legittimo. Può richiedere settimane: se c’è un rogito fissato, partite subito.

3. Rilievo e confronto

   Misura la casa e la confronta con l’ultimo progetto approvato e con la planimetria catastale. Elenca ogni differenza e la classifica: tolleranza, lavoro da CILA, lavoro più grave.

4. Verifica delle regole

   Controlla che i lavori rispettino le regole urbanistiche ed edilizie: altezze, superfici minime delle stanze, aerazione del bagno, muri non portanti. Se qualcosa non va, va corretto prima.

5. Presentazione e sanzione

   Il tecnico compila la CILA indicando che i lavori sono già eseguiti, assevera e la trasmette online allo sportello unico. Paghi la sanzione secondo le istruzioni del Comune.

6. Catasto e impianti

   Se sono cambiati i vani o la planimetria, segue la variazione catastale. Recupera le dichiarazioni di conformità degli impianti rifatti.

Quando serviva la CILA e quando la situazione è più grave

La CILA serve per la manutenzione straordinaria che non tocca strutture né facciate: spostare o demolire tramezzi, rifare il bagno cambiando la posizione dei sanitari, creare un nuovo bagno, rifare gli impianti con modifiche, unire o dividere due appartamenti senza opere strutturali. Se hai solo cambiato piastrelle, sanitari o caldaia, era edilizia libera e non c’è niente da regolarizzare: vedi edilizia libera: i lavori che puoi fare senza pratiche.

La CILA tardiva non basta se i lavori hanno toccato un muro portante, aperto o allargato una finestra, chiuso un balcone con una veranda, creato superficie o volume in più. Lì serviva la SCIA o il permesso di costruire, e la strada è la sanatoria, con costi e verifiche diverse: vedi abusi e sanatorie e, se hai comprato la casa così, abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto.

Attenzione alle tolleranze del Salva Casa: coprono le piccole differenze di misura e le difformità nate durante lavori autorizzati, non i lavori fatti dopo senza pratica. Un tramezzo spostato di un metro non è una tolleranza.

Come funziona la CILA tardiva

È la stessa comunicazione di inizio lavori asseverata dell’articolo 6-bis del testo unico, presentata dopo. Il modulo è quello unificato della CILA, con l’indicazione che i lavori sono in corso o già eseguiti. Il tecnico:

• allega la relazione e gli elaborati grafici: stato legittimo prima dei lavori e stato attuale;
• assevera, sotto la sua responsabilità anche penale, che i lavori rispettano gli strumenti urbanistici, il regolamento edilizio e le norme igienico-sanitarie, e che non interessano le strutture;
• indica l’impresa che ha eseguito i lavori, se nota;
• allega o indica la ricevuta della sanzione: alcuni Comuni chiedono di pagarla subito, altri la notificano dopo.

La sanzione è fissa e non dipende dal valore dei lavori; è ridotta se la comunicazione è spontanea mentre i lavori sono ancora in corso. Gli importi sono nella tabella delle sanzioni di CILA, SCIA o permesso. Si aggiungono i diritti di segreteria del Comune. Una volta presentata, la CILA tardiva documenta i lavori e entra nella ricostruzione dello stato legittimo della casa.

Se i lavori sono molto vecchi, il tecnico verifica quale regola valeva all’epoca: prima del 2010 molte opere interne avevano procedure diverse.

Le verifiche che possono bloccare la regolarizzazione

La CILA tardiva è possibile solo se i lavori, così come sono, rispettano le regole. I problemi più frequenti:

• Stanze troppo piccole: spostando un tramezzo una camera può scendere sotto i minimi (di regola 9 metri quadrati per una singola, 14 per una doppia) o perdere la finestra.
• Bagno senza aerazione: se non ha finestra serve l’aspirazione forzata; alcuni regolamenti vietano l’accesso diretto dalla cucina senza antibagno.
• Muro che si credeva non portante: se il tecnico ha dubbi chiede un saggio o la verifica di un ingegnere. Se era portante, si passa alla sanatoria con pratica strutturale.
• Impianti senza certificazioni: per gli impianti rifatti dopo il 27 marzo 2008 serve la dichiarazione di conformità dell’installatore; se l’hai persa chiedine copia a lui. La dichiarazione di rispondenza firmata da un tecnico vale solo per impianti più vecchi.

Se qualcosa non è in regola, va prima corretto, per esempio allargando la stanza o installando l’aspiratore, poi si presenta la pratica.

Lavori finiti da anni: la sanzione si prescrive?

La sanzione per la CILA mancante è amministrativa. Per queste sanzioni la legge 689 del 1981 prevede la prescrizione in 5 anni dal giorno della violazione. Su come si applichi alla CILA, però, non c’è un orientamento consolidato:

• per alcuni i 5 anni decorrono dall’inizio dei lavori, perché la violazione è non aver comunicato prima di iniziare;
• per altri dalla fine dei lavori;
• per un orientamento più rigoroso, applicato da diversi giudici alle sanzioni edilizie, l’illecito dura finché non regolarizzi, e la prescrizione non corre.

In pratica molti Comuni applicano comunque la sanzione anche per lavori vecchi. Contestarla ha senso solo se il tecnico o un avvocato ritengono la questione solida nel tuo Comune: spesso la causa costa più della sanzione.

Soprattutto, la prescrizione riguarda solo la sanzione. La difformità resta: finché la casa non corrisponde ai titoli, lo stato legittimo non è ricostruito e la CILA tardiva va presentata lo stesso.

Cosa succede se non regolarizzi

Vendita e mutuo

Nell’atto di vendita il venditore dichiara gli estremi dei titoli edilizi e la conformità catastale. Un tramezzo spostato che cambia il numero dei vani rende la planimetria non conforme, e il notaio di regola non stipula. Il perito della banca di chi compra confronta la casa con la planimetria: una difformità può bloccare o ridurre il mutuo. Chi compra può chiedere uno sconto, rinviare il rogito o, dopo, chiederti i costi della regolarizzazione. Vedi planimetria catastale non conforme.

Bonus fiscali

Se hai detratto le spese di lavori che richiedevano la CILA, l’Agenzia delle Entrate può contestare la detrazione. Secondo la prassi dell’Agenzia, se le opere sono conformi alle regole e avvii la regolarizzazione, la detrazione non si perde; se invece violano le norme urbanistiche, si perde. Regolarizza prima di eventuali controlli. Vedi bonus ristrutturazione.

Nuovi lavori e controlli

Ogni nuova pratica parte dallo stato legittimo: il tecnico deve prima sistemare le difformità vecchie. Il Comune può accorgersene con un sopralluogo, una segnalazione di un vicino o una pratica successiva, e applicare la sanzione intera.

Chi paga se la CILA doveva farla qualcun altro

La sanzione si rivolge al proprietario e a chi ha eseguito i lavori. Se avevi incaricato un tecnico di presentare la CILA e non l’ha fatto, o l’impresa ti aveva garantito che «non serviva niente», puoi chiedere loro di rimborsarti sanzione e costi: conserva contratto, preventivi e messaggi. Vedi impresa che non finisce i lavori o li fa male. Se hai comprato la casa con i lavori già fatti, la questione riguarda il venditore: vedi abuso edilizio dopo l’acquisto.

Quanto costa e quanto tempo ci vuole

Sono cifre orientative, non tariffe. I tempi dipendono soprattutto dall’accesso agli atti: da due settimane a due mesi secondo il Comune. Presentata la CILA, la variazione catastale richiede pochi giorni. Se devi vendere, muoviti prima di firmare il compromesso.

Un esempio concreto

Paolo ha un appartamento in città. Sei anni fa ha rifatto il bagno spostando la doccia e ha spostato un tramezzo per allargarlo, senza CILA. Ora lo vende a Marta: compromesso firmato, rogito tra due mesi. Il tecnico della banca di Marta nota che la planimetria non corrisponde.

• Il tecnico di Paolo fa l’accesso agli atti: il progetto originale conferma che il tramezzo non era portante.
• Al rilievo la camera vicina è passata da 12 a 10 metri quadrati: sopra il minimo. Il bagno cieco ha l’aspiratore: va bene.
• Paolo recupera dall’idraulico la dichiarazione di conformità dell’impianto rifatto.
• Il tecnico presenta la CILA tardiva e Paolo paga la sanzione intera, perché i lavori sono finiti. Il Comune non riconosce la prescrizione e il tecnico sconsiglia di contestarla.
• Segue la variazione catastale.

Totale: circa 2.700 euro tra sanzione, onorario, diritti e catasto. Il rogito si fa alla data prevista, con gli estremi della CILA tardiva nell’atto.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi i lavori fatti, quando, se c’è una vendita in corso, e allega planimetria, foto e le pratiche che hai. L’orientamento gratuito ti dice se sembra un caso da CILA tardiva o da sanatoria. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti caricati. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere verificato ti risponde per iscritto: quale pratica serve, quali verifiche fare, costi e tempi da aspettarsi. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per seguire la regolarizzazione, se opera nella tua zona.