In breve
- Edilizia libera: nessuna pratica, ma valgono comunque le norme tecniche, i regolamenti locali e i vincoli.
- CILA: si presenta prima di iniziare, i lavori partono subito; senza, sanzione di 1.000 euro (ridotta se la presenti spontaneamente a lavori in corso).
- SCIA: lavori sulle strutture; si inizia subito, il Comune ha 30 giorni per bloccare o chiedere integrazioni.
- Permesso di costruire: istruttoria di circa 60 giorni; si inizia solo dopo il rilascio o il silenzio-assenso dove ammesso.
- A fine lavori spesso servono anche l’aggiornamento catastale e la segnalazione di agibilità.
Quale pratica per quale lavoro
| Lavoro | Pratica di solito necessaria |
|---|---|
| Tinteggiare, rifare pavimenti e intonaci interni, cambiare sanitari e rubinetteria | Edilizia libera |
| Sostituire infissi con altri uguali per forma e colore | Edilizia libera (in centro storico o zona vincolata, verifica) |
| Pompa di calore fino a 12 kW, pannelli solari sul tetto fuori dai centri storici | Edilizia libera, con le condizioni previste |
| Vetrate panoramiche amovibili su balconi e logge, pergotende | Edilizia libera, se rispettano i requisiti (trasparenza, nessun volume chiuso stabile) |
| Spostare o demolire tramezzi, rifare impianti con modifiche, unire o dividere due appartamenti senza toccare strutture | CILA |
| Aprire una porta in un muro portante, rifare un solaio, consolidare le strutture | SCIA, con pratica strutturale |
| Cambiare la destinazione d’uso | Dipende dalla categoria e dal Comune: da nessuna pratica alla SCIA o al permesso |
| Nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione con aumento di volume o modifica dei prospetti in alcune zone | Permesso di costruire (o SCIA alternativa) |
La tabella vale nei casi tipici. Regolamenti edilizi comunali, centri storici e vincoli possono rendere necessaria una pratica anche per lavori che altrove sono liberi: la risposta definitiva la dà un tecnico che conosce il tuo Comune.
Edilizia libera: cosa vuol dire davvero
«Libera» significa senza titolo edilizio, non senza regole. Restano obbligatori il rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, igienico-sanitarie, energetiche e dei regolamenti condominiali. Il Ministero ha pubblicato un glossario che elenca le opere che si possono fare senza pratiche; il decreto Salva Casa del 2024 ha esteso alcune voci, come le vetrate amovibili anche sotto i porticati e le opere temporanee fino a 180 giorni.
Anche in edilizia libera conviene conservare foto prima e dopo, fatture e certificazioni degli impianti: servono per vendere o affittare la casa e per eventuali detrazioni.
CILA: come funziona
- È una comunicazione al Comune, con la relazione e gli elaborati di un tecnico abilitato che assevera la conformità dei lavori. Si presenta online allo sportello unico per l’edilizia.
- I lavori possono iniziare il giorno stesso. Va indicata l’impresa esecutrice con i documenti sulla regolarità contributiva.
- A fine lavori, se cambia la planimetria, serve l’aggiornamento catastale.
- Senza CILA la sanzione è di 1.000 euro, ridotta a un terzo se la presenti spontaneamente mentre i lavori sono in corso. Non è un abuso grave, ma pesa al momento della vendita.
Per lavori con detrazioni fiscali, in molti casi la CILA è anche il documento che prova l’inizio dei lavori: vedi bonus edilizi.
SCIA e permesso di costruire
SCIA
La segnalazione certificata di inizio attività serve per gli interventi sulle parti strutturali, per il restauro con opere strutturali e per alcune ristrutturazioni. I lavori possono iniziare dalla presentazione; il Comune ha 30 giorni per vietarli o chiedere di conformarli. Se si toccano le strutture serve anche la pratica sismica, con il progetto strutturale e il collaudo dove previsto.
Permesso di costruire
Serve per nuove costruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni «pesanti». Il Comune ha in genere 60 giorni per l’istruttoria (di più per progetti complessi); in assenza di vincoli si forma il silenzio-assenso. Si pagano il contributo di costruzione e i diritti di segreteria. I lavori vanno iniziati entro un anno e finiti entro tre, salvo proroga. In alcuni casi lo si può sostituire con una SCIA alternativa, iniziando i lavori dopo 30 giorni.
Vincoli, condominio e altre autorizzazioni
- Vincolo paesaggistico: per i lavori che cambiano l’aspetto esterno serve l’autorizzazione paesaggistica, anche semplificata, oltre alla pratica edilizia.
- Immobili tutelati come beni culturali: serve l’autorizzazione della Soprintendenza.
- Zona sismica: gli interventi strutturali richiedono deposito o autorizzazione sismica.
- Condominio: lavori sulle parti comuni o che ne alterano il decoro richiedono il via libera dell’assemblea; per quelli dentro casa bisogna comunque rispettare il regolamento e avvisare l’amministratore. Vedi condominio.
Cinque verifiche prima di iniziare
- Stato legittimo: confronta lo stato attuale della casa con l’ultimo titolo edilizio e la planimetria catastale. Se ci sono difformità, vanno sistemate prima o insieme ai nuovi lavori.
- Muri portanti: prima di demolire qualcosa, fai verificare dal tecnico la funzione strutturale del muro sui disegni o con un saggio.
- Regolamento edilizio e piano urbanistico del Comune: altezze minime, rapporti aeroilluminanti, distanze, colori delle facciate.
- Vincoli: paesaggistici, storici, idrogeologici. Il tecnico li verifica sul certificato di destinazione urbanistica o sulle cartografie.
- Impresa: preventivo dettagliato, regolarità contributiva, assicurazione; per i cantieri con più imprese servono anche gli adempimenti di sicurezza: vedi cantieri e appalti.
Quanto costa una pratica e quanto tempo ci vuole
I costi vivi verso il Comune sono di solito contenuti per CILA e SCIA (diritti di segreteria, che variano da Comune a Comune), più alti per il permesso di costruire per via del contributo di costruzione. La voce principale è l’onorario del tecnico, che dipende da rilievo, elaborati, eventuali pratiche strutturali, catastali e paesaggistiche. Chiedi un preventivo scritto che elenchi tutte le pratiche incluse: un prezzo basso per la sola CILA spesso non comprende il catasto o la fine lavori.
Per i tempi: CILA e SCIA permettono di partire subito, il permesso richiede almeno due mesi, e le autorizzazioni paesaggistiche possono aggiungere mesi. Prima di firmare con l’impresa, assicurati di avere in mano il titolo giusto.
Fine lavori, catasto e agibilità
A lavori finiti il tecnico presenta la comunicazione di fine lavori e, se la planimetria o la consistenza sono cambiate, l’aggiornamento catastale: ne parliamo in catasto e visure. Per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene o risparmio energetico serve la segnalazione certificata di agibilità, entro 15 giorni dalla fine dei lavori. Senza questi passaggi la casa può risultare non conforme al momento della vendita: vedi conformità per le compravendite.
Se scopri lavori fatti in passato senza pratica, la strada è la sanatoria: abusi e sanatorie.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi i lavori che vuoi fare, dove si trova l’immobile (Comune, centro storico o no, condominio) e allega planimetria e foto. L’orientamento gratuito ti dice che tipo di intervento è. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: quale pratica serve, quali verifiche fare prima, tempi e costi da aspettarsi. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per seguire la pratica, se opera nella tua zona.
Questa guida descrive le regole nazionali in vigore al 20 ottobre 2026. Regioni e Comuni hanno regolamenti propri e una riforma del testo unico dell’edilizia è in discussione: prima di iniziare i lavori fai verificare il tuo caso da un tecnico.
