In breve
- Edilizia libera: nessuna pratica, ma restano obbligatorie le norme tecniche, i regolamenti comunali, i vincoli e il regolamento di condominio.
- CILA: lavori interni senza strutture. Si parte subito. Se manca, la sanzione è di 1.000 euro, che scende a 333 euro se la presenti spontaneamente mentre i lavori sono in corso.
- SCIA: strutture e facciate. Si parte subito; il Comune ha 30 giorni per bloccare i lavori.
- Permesso di costruire: nuovi volumi. Di regola 60 giorni di istruttoria più 30 per la decisione.
- Il Salva Casa (2024) ha semplificato stato legittimo, tolleranze, sanatorie e cambi d’uso, e ha liberalizzato le pergotende.
Prima di chiamare l’impresa: cosa fare passo per passo
- Scrivi l’elenco dei lavori
Stanza per stanza: cosa demolisci, cosa sposti, cosa cambi all’esterno. La pratica dipende dal lavoro più «pesante» dell’elenco: un solo muro portante trasforma una CILA in una SCIA.
- Recupera planimetria e titoli edilizi
La planimetria catastale si scarica gratis online. I titoli edilizi (licenze, concessioni, CILA o SCIA precedenti) si chiedono al Comune con l’accesso agli atti: servono al tecnico per verificare lo stato legittimo.
- Controlla vincoli e condominio
Centro storico, vincolo paesaggistico, regolamento di condominio: possono imporre autorizzazioni in più anche per lavori che altrove sono liberi.
- Fai scegliere la pratica al tecnico
Geometra, architetto o ingegnere: verifica i documenti, sceglie il titolo corretto, assevera e presenta la pratica online allo sportello unico del Comune.
- Aspetta il titolo prima di iniziare
Con CILA e SCIA si parte dal giorno della presentazione. Con la SCIA alternativa dopo 30 giorni. Con il permesso solo dopo il rilascio o il silenzio-assenso.
- Chiudi la pratica a fine lavori
Comunicazione di fine lavori, aggiornamento catastale se cambia la planimetria e, quando serve, segnalazione di agibilità. Conserva tutto: servirà quando venderai.
La tabella: lavori comuni e pratica richiesta
| Lavoro | Pratica di regola | Attenzione a |
|---|---|---|
| Rifare il bagno: piastrelle, sanitari, rubinetti, tubi sostituiti | Edilizia libera | Se sposti tramezzi o crei un bagno nuovo dove non c’era serve la CILA. |
| Spostare, aprire o demolire tramezzi non portanti | CILA | Prima fai verificare che il muro non sia portante: se lo è, serve la SCIA con pratica strutturale. |
| Aprire o allargare una finestra o una porta-finestra | SCIA | Cambia il prospetto e di solito tocca un muro portante. In condominio conta il decoro della facciata; in zona vincolata serve anche l’autorizzazione paesaggistica. |
| Cappotto termico sulla facciata | CILA o SCIA, secondo il Comune | Modifica lo spessore della facciata: molti Comuni chiedono la SCIA, altri accettano la CILA. L’isolamento del tetto, senza cambiare forma e materiali, è edilizia libera. |
| Pergotenda o tenda bioclimatica con telo retrattile o lamelle regolabili | Edilizia libera | Non deve creare uno spazio stabilmente chiuso e deve armonizzarsi con la facciata. Una tettoia con copertura fissa è un’altra cosa: serve il permesso. |
| Vetrate panoramiche amovibili (VEPA) su balcone, loggia o porticato | Edilizia libera | Totalmente trasparenti, amovibili, con microaerazione, senza nuovi volumi. Esclusi i porticati di uso pubblico o affacciati su aree pubbliche. Le verande con infissi fissi richiedono il permesso. |
| Fotovoltaico integrato sul tetto di casa | Attività libera | Su beni culturali con vincolo diretto serve l’autorizzazione. In centro storico e in zona paesaggistica le regole sono state semplificate a fine 2025, ma restano passaggi con la Soprintendenza: fai verificare dal tecnico. |
| Pompa di calore aria-aria fino a 12 kW | Edilizia libera | Regolamento di condominio e posizione dell’unità esterna in facciata. |
| Cambio d’uso nella stessa categoria | Di regola nessun titolo, se senza opere | Regione e Comune possono porre condizioni; per le opere serve il loro titolo. |
| Cambio d’uso tra categorie diverse (per esempio da ufficio ad abitazione) | SCIA, oppure il titolo delle opere | Se le opere sono da CILA, si presenta comunque la SCIA. Vanno rispettati altezze, luce e aerazione. |
| Dividere un appartamento in due o unirne due | CILA | Se non cambiano volume complessivo e destinazione e non si toccano strutture. A fine lavori serve la variazione catastale. |
| Ampliamento, sopraelevazione, nuova costruzione | Permesso di costruire | In alcuni casi lo si può sostituire con la SCIA alternativa. |
La tabella descrive i casi tipici secondo le regole nazionali. Le Regioni possono spostare alcuni lavori da una pratica all’altra e i regolamenti comunali possono aggiungere condizioni: per questo la scelta finale spetta al tecnico che conosce il tuo Comune.
I quattro livelli spiegati semplice
Edilizia libera
Nessuna pratica al Comune. Il riferimento è il glossario unico del Ministero delle Infrastrutture (decreto del 2 marzo 2018), che elenca 58 opere tipiche: pavimenti, intonaci, tinteggiature, rinnovo di impianti, controsoffitti non strutturali, isolamento del tetto senza cambiarne forma e materiali. «Libera» non vuol dire senza regole: valgono comunque le norme antisismiche, di sicurezza, igieniche ed energetiche, il regolamento edilizio e quello di condominio.
CILA
La comunicazione di inizio lavori asseverata serve per la manutenzione straordinaria che non tocca strutture né facciate. Il tecnico allega il progetto e dichiara, sotto la sua responsabilità, che i lavori rispettano le regole urbanistiche ed edilizie e non interessano parti strutturali. Va indicata l’impresa esecutrice.
SCIA
La segnalazione certificata serve quando la manutenzione straordinaria riguarda le parti strutturali o i prospetti, per il restauro con opere strutturali e per le ristrutturazioni «leggere». Nei 30 giorni dalla presentazione il Comune può vietare la prosecuzione o chiedere di conformare i lavori.
Permesso di costruire e SCIA alternativa
Il permesso serve per nuove costruzioni, ampliamenti fuori sagoma e ristrutturazioni «pesanti». Il Comune ha 60 giorni per l’istruttoria e 30 per decidere; senza vincoli, il silenzio vale come assenso. Si paga il contributo di costruzione. I lavori vanno iniziati entro un anno e finiti entro tre. In alcuni casi si può usare la SCIA alternativa: stesse regole e stessi contributi, ma si parte dopo 30 giorni.
Chi presenta e chi firma la pratica
- Il proprietario o chi ha titolo (per esempio l’usufruttuario) è il richiedente. Se l’immobile è in comproprietà, di solito firmano tutti o chi ha la delega degli altri.
- Il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere, nei limiti delle proprie competenze) prepara gli elaborati, assevera la conformità e trasmette la pratica online allo sportello unico per l’edilizia del Comune. Se dichiara il falso, ne risponde anche penalmente.
- L’impresa va indicata nella pratica con la sua regolarità contributiva. Nei cantieri con più imprese servono anche gli adempimenti di sicurezza: vedi cantieri e appalti.
- Il condominio non firma la pratica, ma se tocchi parti comuni o il decoro della facciata serve prima la delibera dell’assemblea: vedi condominio.
Costi indicativi e tempi
| Pratica | Costi verso il Comune | Onorario del tecnico (indicativo) | Quando inizi |
|---|---|---|---|
| CILA | Diritti di segreteria: da qualche decina a circa 200 euro, secondo il Comune | Spesso tra 800 e 2.000 euro, con rilievo e progetto | Subito |
| SCIA | Diritti di segreteria; eventuali oneri se aumenta il carico urbanistico | Più alto della CILA; si aggiungono progetto strutturale e collaudo se servono | Subito, ma il Comune può bloccare entro 30 giorni |
| Permesso di costruire | Diritti e contributo di costruzione, spesso migliaia di euro | Dipende dal progetto | Dopo il rilascio: di regola almeno 2-3 mesi |
Sono importi orientativi, non tariffe: ogni Comune fissa i propri diritti e ogni tecnico il proprio compenso. Chiedi un preventivo scritto che dica cosa comprende: rilievo, accesso agli atti, pratica, direzione lavori, fine lavori, variazione catastale. Un prezzo basso per la «sola CILA» spesso lascia fuori il catasto. Se in zona c’è un vincolo paesaggistico, l’autorizzazione può aggiungere mesi.
Cosa rischi se fai i lavori senza pratica
| Pratica mancante | Conseguenza | Come si regolarizza |
|---|---|---|
| CILA | Sanzione di 1.000 euro; 333 euro se la presenti spontaneamente a lavori in corso | CILA tardiva, con le stesse asseverazioni del tecnico |
| SCIA | Sanzione pari al triplo dell’aumento di valore dell’immobile, minimo 1.032 euro; 516 euro se la presenti spontaneamente a lavori in corso | SCIA in sanatoria con oblazione, se l’opera è sanabile |
| Permesso di costruire | Reato edilizio, ordine di demolizione, sanzioni | Permesso in sanatoria, solo se l’opera rispetta le regole richieste; altrimenti demolizione |
Il rischio più concreto spesso arriva dopo: alla vendita, quando il tecnico dell’acquirente o della banca confronta la casa con i titoli, oppure quando chiedi un bonus edilizio. Regolarizzare prima costa meno che farlo con un rogito fissato. Per le opere già fatte senza pratica vedi abusi e sanatorie.
Cosa ha cambiato il Salva Casa
Il decreto-legge 69 del 2024, convertito dalla legge 105 del 2024, ha modificato il testo unico dell’edilizia. Il Ministero delle Infrastrutture ha poi pubblicato delle linee di indirizzo per applicarlo. Le novità che contano per chi fa lavori:
- Stato legittimo: si ricostruisce dal titolo che ha legittimato la costruzione oppure dall’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile, purché il Comune ne abbia verificato la legittimità, integrato dai titoli successivi. È il punto di partenza di ogni nuova pratica.
- Tolleranze: le piccole differenze di misura non sono abusi. Il limite generale è il 2%; per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024 sale fino al 6% per le unità sotto i 60 metri quadrati.
- Sanatoria semplificata per le difformità parziali: basta la conformità alle regole urbanistiche di oggi e a quelle edilizie dell’epoca dei lavori. Se il Comune non risponde entro 45 giorni (permesso) o 30 (SCIA), la domanda si intende accolta.
- Cambi d’uso più facili: nella stessa categoria sono sempre consentiti per la singola unità; tra residenziale, turistico-ricettivo, produttivo-direzionale e commerciale sono ammessi nelle zone A, B e C, senza nuovi parcheggi, salvo condizioni poste dal Comune.
- Pergotende e tende bioclimatiche entrano espressamente nell’edilizia libera; le VEPA si possono montare anche sotto i porticati, con le esclusioni viste sopra.
- Sanzioni più alte per i lavori senza SCIA: il minimo è passato a 1.032 euro.
Al 9 novembre 2026 è all’esame del Parlamento una legge delega per un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, che dovrebbe sostituire il testo unico. Non è ancora in vigore e non ci sono decreti attuativi: per i lavori di oggi valgono le regole descritte qui.
Un esempio concreto
Elena ha comprato un appartamento di 75 metri quadrati al secondo piano di un condominio. Vuole unire cucina e soggiorno abbattendo un tramezzo, spostare la doccia, chiudere il balcone e installare un climatizzatore.
- Il tecnico controlla i disegni: il muro tra cucina e soggiorno non è portante. Abbattimento del tramezzo e nuova distribuzione del bagno vanno in un’unica CILA.
- Per il balcone propone VEPA trasparenti e amovibili, in edilizia libera, verificando prima il regolamento di condominio.
- Il climatizzatore da 3,5 kW è edilizia libera; l’unità esterna va posizionata rispettando il decoro della facciata.
- Elena voleva anche allargare la finestra della cucina: è una modifica del prospetto, quindi servirebbe una SCIA e l’assemblea. Decide di rinviare.
- Spesa per le pratiche: circa 1.400 euro di onorario, 80 euro di diritti di segreteria, più la variazione catastale a fine lavori perché cambia il numero dei vani.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Descrivi i lavori, il Comune e se l’immobile è in condominio, in centro storico o in zona vincolata, e allega planimetria e foto. L’orientamento gratuito ti dice in che categoria sembra ricadere l’intervento. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti caricati. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere iscritto all’albo ti risponde per iscritto: quale pratica serve, quali verifiche fare prima, quali costi e tempi aspettarti. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per seguire la pratica, se opera nella tua zona.
Norme e fonti
Regole controllate il 9 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- DPR 380/2001, testo unico dell’edilizia: articoli 3, 6, 6-bis, 9-bis, 10, 20, 22, 23, 23-ter, 34-bis, 36-bis, 37 e 44
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105
- Ministero delle Infrastrutture, decreto 2 marzo 2018: glossario unico delle opere di edilizia libera (GU n. 81 del 7 aprile 2018)
- Ministero delle Infrastrutture, linee di indirizzo sul Salva Casa: mutamento della destinazione d’uso
- Ministero delle Infrastrutture, linee di indirizzo sul Salva Casa: sanatorie e tolleranze
- D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190: regimi amministrativi per le rinnovabili, come modificato dal D.Lgs. 178/2025
Questo articolo fa parte della guida
CILA, SCIA o permesso di costruire: quale pratica serve per i tuoi lavoriEdilizia libera, CILA, SCIA o permesso di costruire: quale pratica serve per il tuo lavoro, tempi, costi indicativi e cosa rischi senza.Le regole descritte sono quelle nazionali in vigore al 9 novembre 2026. Regioni e Comuni possono prevedere titoli diversi per alcuni lavori, e una riforma del testo unico dell’edilizia è in discussione in Parlamento. Costi e onorari sono solo indicativi. Prima di iniziare fai verificare il tuo caso da un tecnico.
