In breve
- Visura e planimetria dei tuoi immobili: gratis online con SPID o CIE nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate.
- Dopo lavori che cambiano la distribuzione o la consistenza, la variazione catastale va presentata entro 30 giorni.
- Per vendere serve la conformità catastale della planimetria allo stato di fatto.
- Catasto in regola non significa casa in regola: la legittimità edilizia si verifica con i titoli del Comune.
- Dopo una successione o una compravendita la voltura aggiorna gli intestatari.
Visura, planimetria, mappa: cosa sono
| Documento | Cosa contiene | Come ottenerlo |
|---|---|---|
| Visura catastale | Intestatari, quote, categoria, classe, consistenza, rendita, dati identificativi (foglio, particella, subalterno). | Online gratis per i propri immobili; per altri immobili a pagamento, anche negli uffici. |
| Planimetria | Disegno dell’unità immobiliare depositato in catasto. | Online per gli intestatari; per altri serve una delega. |
| Estratto di mappa | Posizione del fabbricato e dei terreni nella mappa catastale. | Online o tramite tecnico. |
| Ispezione ipotecaria | Passaggi di proprietà, ipoteche, pignoramenti trascritti. | Servizio di pubblicità immobiliare, a pagamento. |
Planimetria non conforme: quando va aggiornata
La planimetria va aggiornata quando le modifiche incidono sulla rendita o sulla distribuzione degli spazi: spostamento di tramezzi, cambio di numero o di destinazione dei vani, fusione o divisione di unità, verande e chiusure, ampliamenti. Non serve per finiture, cambio di pavimenti o sanitari.
La variazione si presenta con la procedura DOCFA, tramite un geometra, architetto o ingegnere, entro 30 giorni dalla fine dei lavori; in ritardo si paga una sanzione, ridotta con il ravvedimento. Il tecnico redige la nuova planimetria e propone la rendita, che l’Agenzia può poi verificare.
Prima di aggiornare il catasto verifica che i lavori fossero regolari o sanabili: una planimetria catastale aggiornata su opere abusive non le sana. Vedi abusi e sanatorie.
Catasto e compravendita
Negli atti di vendita degli immobili urbani il venditore deve dichiarare che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di un tecnico. Senza conformità il notaio non può stipulare. Per questo conviene verificare la planimetria prima di mettere in vendita o prima di firmare il preliminare, e non a ridosso del rogito. Vedi conformità per le compravendite.
Rendita catastale: cosa influenza e come contestarla
- La rendita è la base per IMU, imposte di registro, ipotecarie e catastali nelle compravendite e nelle successioni, e per l’IRPEF sugli immobili non locati.
- Dipende da categoria (per esempio A/2 abitazione civile, A/3 economica, C/6 box), classe e consistenza in vani o metri quadri.
- Se l’Agenzia rettifica la rendita proposta o la modifica d’ufficio, ricevi un avviso: si può contestare con una richiesta di autotutela o con il ricorso al giudice tributario entro 60 giorni.
- Una rendita ferma da decenni su un immobile ristrutturato può essere rivista: meglio una variazione corretta che una rettifica con sanzioni.
Voltura: aggiornare gli intestatari
Dopo una compravendita la voltura la fa di norma il notaio. Dopo una successione la voltura catastale si presenta insieme alla dichiarazione di successione online, o separatamente entro 30 giorni dalla registrazione. Se gli intestatari in catasto non corrispondono ai proprietari reali (successioni mai volturate, vecchie divisioni), conviene sistemare prima di vendere: vedi eredità e successioni.
Terreni, fabbricati rurali e immobili non accatastati
- I fabbricati devono essere iscritti al catasto urbano; quelli «fantasma», mai dichiarati, vanno accatastati con sanzioni e con la verifica della regolarità edilizia.
- Per i terreni la visura indica qualità di coltura e redditi dominicale e agrario; la mappa aiuta a localizzarli ma non sostituisce i titoli per i confini: vedi confini e proprietà.
- Gli ex fabbricati rurali andavano trasferiti al catasto urbano: se è rimasto qualcosa in sospeso, un tecnico verifica la situazione.
Errori frequenti
- Pensare che la planimetria catastale provi la regolarità edilizia: non è così.
- Scoprire a ridosso del rogito che la planimetria è vecchia o sbagliata.
- Intestatari non aggiornati dopo successioni di decenni fa.
- Categorie sbagliate, per esempio un locale accessorio usato come abitazione o un ufficio usato come casa: incidono su imposte e agevolazioni prima casa.
- Variazioni presentate senza aver prima verificato la conformità urbanistica.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Allega visura e planimetria e descrivi lo stato attuale della casa, meglio con una foto o uno schizzo. L’orientamento gratuito ti dice se la differenza sembra rilevante. Con l’Esperto un tecnico iscritto all’albo ti risponde per iscritto entro 4 ore: se serve la variazione, se prima va verificata la regolarità edilizia, tempi e costi indicativi. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per la pratica.
Questa guida descrive le regole generali in vigore al 20 ottobre 2026. Le pratiche catastali si presentano tramite tecnici abilitati e ogni immobile ha la sua storia: allega visura e planimetria quando chiedi un parere.
