Impresa che non finisce i lavori o li fa male: cosa puoi fare

Cosa fare subito, nell’ordine

1. Rileggi contratto e preventivo

   Cerca data di fine lavori, penali, stati di avanzamento (SAL), capitolato e clausole su recesso e risoluzione. Se c’è solo un preventivo firmato, vale come contratto.

2. Fotografa tutto

   Foto e video datati di ogni stanza, dei materiali in cantiere e dei difetti. Annota cosa manca rispetto al capitolato.

3. Coinvolgi il direttore dei lavori

   Se c’è, chiedigli una relazione scritta sullo stato dei lavori e sui difetti. Se non c’è, valuta un tecnico di fiducia per una perizia.

4. Contesta per iscritto

   PEC o raccomandata: elenca ritardi e difetti, chiedi di rimediare entro una data. Le telefonate e i messaggi vocali non bastano.

5. Sospendi i pagamenti non dovuti

   Non pagare i SAL successivi finché i lavori non corrispondono a quanto fatturato, ma in modo proporzionato e motivato per iscritto.

6. Decidi la strada

   Diffida, recesso o richiesta di eliminare i difetti: la scelta cambia costi e rischi.

Cosa deve fare l’impresa: il contratto d’appalto

Con l’impresa firmi di solito un contratto d’appalto: realizza l’opera con i propri mezzi e a proprio rischio, in cambio di un prezzo. Deve:

• eseguire i lavori a regola d’arte e come descritti nel contratto e nel capitolato;
• rispettare i tempi concordati: se manca una data, conta un tempo ragionevole per quel tipo di lavoro;
• non cambiare il progetto senza il tuo consenso, che deve risultare per iscritto.

Hai il diritto di controllare il cantiere mentre si lavora. Se vedi che i lavori non procedono come stabilito o a regola d’arte, puoi fissare un termine congruo per rimediare: se passa inutilmente, il contratto è risolto e puoi chiedere i danni.

Se il contratto prevede una penale per il ritardo, per esempio 50 euro al giorno, la puoi chiedere senza dimostrare il danno; se è eccessiva il giudice la può ridurre. Attenzione: se il lavoro lo fa un artigiano che lavora da solo, il contratto può essere invece un contratto d’opera, con termini molto più brevi: difetti da denunciare entro 8 giorni e causa entro 1 anno. Nel dubbio, usa i termini più brevi.

Cantiere fermo o in ritardo: diffida, risoluzione o recesso

La differenza è economica: con la risoluzione per inadempimento è l’impresa a rispondere dei tuoi danni, come il maggior costo della nuova impresa, l’affitto pagato in più o le penali; con il recesso sei tu a dover indennizzare lei. Per questo, se l’impresa è in torto, conviene la diffida. Sulla differenza tra sollecito, messa in mora e diffida vedi messa in mora.

Lavori fatti male: i termini da non perdere

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 7756 del 2017, hanno chiarito che la responsabilità decennale vale anche per le ristrutturazioni e i lavori su edifici esistenti, non solo per le nuove costruzioni, e anche quando il difetto riguarda parti accessorie che compromettono l’uso della casa.

Attenzione all’accettazione: se ricevi i lavori senza riserve, perdi la garanzia per i difetti che conoscevi o vedevi facilmente, salvo che l’impresa li abbia nascosti. Alla consegna scrivi sul verbale «con riserva» e l’elenco dei difetti. La denuncia non serve se l’impresa ha già riconosciuto i difetti, per esempio promettendo per iscritto di sistemarli.

Le prove: verbale, perizia e accertamento tecnico preventivo

Se la nuova impresa piastrella sopra, nessuno potrà più dimostrare com’era il lavoro della prima. Prima di riprendere:

• Verbale di stato dei lavori, meglio se firmato anche dall’impresa o dal direttore dei lavori: cosa è fatto, cosa manca, quali materiali restano.
• Perizia di parte di un tecnico, con foto, misure e stima dei costi per completare e rifare.
• Accertamento tecnico preventivo: chiedi al tribunale di nominare un consulente che accerti difetti e costi prima della causa. Nella versione «conciliativa» il consulente prova anche a far trovare un accordo; se non riesce, la sua relazione si usa nella causa. Serve un avvocato.

Pagamenti, SAL e trattenute

Il modo migliore per proteggerti è non pagare in anticipo più di quanto è stato fatto. Prevedi pagamenti a stati di avanzamento (SAL), verificati dal direttore dei lavori, e una trattenuta a garanzia del 5-10% da pagare dopo il collaudo o la verifica finale.

Se l’impresa non rispetta il contratto puoi sospendere i pagamenti, ma in modo proporzionato: smettere di pagare tutto per un difetto piccolo ti mette dalla parte del torto. Scrivi sempre il motivo della sospensione. Paga con bonifico parlante se vuoi la detrazione.

Il direttore dei lavori: cosa fa e quando risponde

Il direttore dei lavori è il tecnico che, per conto tuo, controlla che l’impresa esegua il progetto a regola d’arte, verifica i SAL e firma i documenti di fine lavori. Se non vigila e i difetti erano visibili durante il cantiere, secondo un orientamento consolidato della Cassazione può rispondere insieme all’impresa. Conta però cosa prevede il suo incarico: leggilo. Se c’è solo il tecnico della CILA, chiedigli comunque una relazione scritta.

Cambiare impresa: pratiche e bonus

1. Chiudi prima il contratto con la prima impresa, con la diffida o il recesso: altrimenti potrebbe chiederti il compenso per i lavori che non le hai lasciato finire.
2. Fissa le prove come sopra, e fai un elenco dei materiali da restituire o pagare.
3. Comunica al Comune il cambio d’impresa se i lavori sono coperti da CILA o SCIA: lo fa il tecnico, con i dati della nuova impresa e la sua regolarità contributiva. Vedi CILA, SCIA o permesso di costruire.
4. Proteggi il bonus: fatture e bonifici parlanti anche con la nuova impresa. Per gli acconti pagati per lavori mai eseguiti la detrazione è a rischio: vedi bonus ristrutturazione.

Se l’impresa sparisce o fallisce

Se l’impresa non risponde più, cerca la sua PEC e la visura al registro delle imprese: lì vedi se è attiva, in liquidazione o cancellata. Manda la diffida alla PEC: la consegna vale anche se nessuno la legge.

Se è aperta la liquidazione giudiziale, il contratto d’appalto si scioglie, salvo che entro 60 giorni il curatore dichiari di voler subentrare. Gli acconti pagati per lavori non fatti diventano un credito da chiedere nella procedura, di solito senza privilegio: spesso si recupera poco. Se avevi una fideiussione o una polizza a garanzia degli acconti, escutila subito.

Codice del consumo: cosa vale per i lavori in casa

• Clausole vessatorie: se sei un privato e l’impresa un professionista, sono nulle le clausole che ti squilibrano, come penali solo a tuo carico o il foro lontano dalla tua residenza. Vedi clausole vessatorie.
• Recesso di 14 giorni: vale per i contratti firmati a casa tua o fuori dai locali dell’impresa, ma non per la costruzione di edifici nuovi o la trasformazione sostanziale di quelli esistenti.
• Garanzia di 2 anni: copre i beni forniti, come infissi, caldaia o cucina, anche quando il difetto dipende dall’installazione inclusa nel contratto. Per il lavoro edile valgono le regole dell’appalto.
• Casa nuova «chiavi in mano»: se compri dal costruttore una casa da costruire, la legge impone una fideiussione sugli acconti e una polizza decennale: è un caso diverso dalla ristrutturazione.

Prima della causa: mediazione e accordo

Per il contratto d’appalto la mediazione non è obbligatoria prima della causa; lo è invece per il contratto d’opera del piccolo artigiano. Tra privato e impresa non serve nemmeno la negoziazione assistita. Molte liti però si chiudono con l’accertamento tecnico preventivo conciliativo o con una mediazione volontaria, più rapidi di una causa.

Fac-simile di diffida ad adempiere all’impresa

Un esempio concreto

Laura e Davide affidano a un’impresa bagno e cucina per 28.000 euro, fine lavori al 30 giugno. A ottobre hanno pagato 19.600 euro, il cantiere è fermo da sei settimane e la doccia perde nel soffitto del vicino.

• Il direttore dei lavori redige un verbale: lavori eseguiti per circa 14.000 euro, la doccia va rifatta.
• Mandano la diffida via PEC. Passano 15 giorni senza risposta: il contratto è risolto.
• Prima di chiamare un’altra impresa, l’avvocato fa avviare un accertamento tecnico preventivo: il consulente conferma difetti e costi.
• Comunicata al Comune la nuova impresa, chiedono alla prima l’eccedenza pagata e il costo per rifare la doccia.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Carica contratto o preventivo, ricevute dei pagamenti, foto e messaggi con l’impresa. L’orientamento gratuito ti dice quali termini stanno correndo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica del contratto: tempi, penali, SAL. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se conviene la diffida o il recesso, come denunciare i difetti, quanto puoi trattenere. Con il livello Soluzione scrive e invia la diffida o imposta l’accertamento tecnico, su preventivo. Per la perizia c’è il settore Edilizia.