Devi vendere casa? I documenti da preparare e le verifiche di conformità prima del rogito

Cosa fare adesso, passo per passo

1. Recupera l’atto di provenienza

   Il rogito, la donazione o la successione con cui la casa è arrivata a te. Se è un’eredità, il notaio chiederà anche la trascrizione dell’accettazione.

2. Scarica visura e planimetria

   Dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, con SPID o CIE. Controlla che gli intestatari siano esattamente i venditori, con le quote giuste, e che la planimetria somigli alla casa di oggi.

3. Fai chiedere i titoli edilizi al Comune

   Con l’accesso agli atti il tecnico recupera licenze, permessi, condoni, CILA e SCIA. Il Comune ha 30 giorni per rispondere: è la verifica più lenta, falla per prima.

4. Fai confrontare carte e casa

   Il tecnico ricostruisce lo stato legittimo e lo confronta con la casa reale e con la planimetria. Ti dice cosa è in regola, cosa è una tolleranza e cosa va regolarizzato.

5. Sistema le difformità o decidi come dichiararle

   Tolleranze con la dichiarazione del tecnico, CILA tardiva, sanatoria, variazione catastale: prima del preliminare, se puoi. Altrimenti scrivi nel preliminare chi le sistema, entro quando e a spese di chi.

6. Completa APE, agibilità, impianti e condominio

   Fai fare o controlla l’APE e metti la classe nell’annuncio. Cerca agibilità e dichiarazioni degli impianti. Chiedi all’amministratore la situazione delle spese e dei lavori deliberati.

I documenti per vendere casa, uno per uno

Se la casa è in comunione con il coniuge o con altri eredi, devono firmare tutti i proprietari.

La conformità urbanistica: cosa dichiari e cosa rischi

Nel rogito devi indicare gli estremi dei titoli edilizi della casa: la licenza o il permesso di costruire, l’eventuale condono e, di regola, le pratiche dei lavori successivi. Se mancano, l’atto è nullo. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230 del 2019) hanno però chiarito che si tratta di una nullità «testuale»: se il titolo indicato esiste davvero ed è riferito a quella casa, il rogito è valido anche se la casa non è del tutto conforme.

Questo non ti mette al riparo. Se dopo il rogito emerge un abuso, l’acquirente può chiederti i costi per regolarizzare, una riduzione del prezzo o, nei casi gravi, la risoluzione e il risarcimento. Le sanzioni del Comune, infatti, seguono la casa. Come la vede chi compra lo trovi in abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto.

Il punto di partenza è lo stato legittimo: quello che risulta dal titolo con cui la casa è stata costruita e da quelli dei lavori successivi. Il tecnico lo ricostruisce dai documenti del Comune e lo confronta con la casa reale. Le piccole differenze di misura entro le tolleranze non sono abusi: basta una dichiarazione del tecnico da allegare al rogito, come spiegato in tolleranze costruttive.

La conformità catastale: la dichiarazione che non si può saltare

Nel rogito ci sono tre cose obbligatorie: i dati catastali della casa, il riferimento alla planimetria depositata e la tua dichiarazione che planimetria e dati corrispondono allo stato di fatto. Al posto della tua dichiarazione può esserci l’attestazione di un tecnico. Senza, il rogito è nullo.

Con un’ordinanza del 9 giugno 2026 (n. 18649) la Cassazione ha confermato che si tratta di una nullità formale, legata alla presenza della dichiarazione, e che differenze lievi, come una porta disegnata nel punto sbagliato, che non cambiano la rendita e non obbligano ad aggiornare la planimetria, non bloccano la vendita. Ma la dichiarazione non basta se la differenza con la casa reale è evidente: un vano in più, una veranda chiusa, un bagno nuovo.

Attenzione all’ordine: il catasto non sana gli abusi. Se la differenza riguarda anche il Comune, prima si regolarizza la parte edilizia, poi si aggiorna la planimetria. Tutti i casi sono in planimetria catastale non conforme.

APE, agibilità e impianti

APE. Lo procura e lo paga il proprietario. Va mostrato già durante la trattativa, la classe energetica va scritta negli annunci e nel rogito l’acquirente dichiara di averlo ricevuto; una copia va allegata. Se la clausola o l’allegato mancano, venditore e acquirente pagano insieme una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, ma la vendita resta valida. Controlla che il tuo APE sia ancora valido: dura 10 anni, ma decade prima se salti i controlli della caldaia o fai lavori che cambiano la classe. Vedi quando serve l’APE.

Agibilità. La vendita è valida anche senza. Però l’acquirente compra una casa per abitarci: se l’agibilità manca e la casa non può ottenerla, rischi la risoluzione; se è solo una pratica mai presentata, di regola si sistema con la segnalazione certificata di un tecnico. I casi delle case vecchie sono in casa senza agibilità.

Impianti. Dal 2008 non c’è più l’obbligo di allegare al rogito le dichiarazioni di conformità degli impianti né di garantirne la conformità. Nel rogito però si dice in che stato sono: se non hai le dichiarazioni, è meglio scriverlo chiaramente, così l’acquirente sa che dovrà farli controllare.

Cosa controlla il notaio, e cosa no

Il notaio verifica forma e registri; le dichiarazioni sulla casa sono tue, e se sono false ne rispondi tu. Per questo molti venditori fanno preparare da un tecnico una relazione di conformità prima dell’annuncio.

Chi deve sistemare le difformità

Di regola il venditore. Devi consegnare la casa con le qualità promesse e libera da vizi che la rendono inadatta all’uso o ne riducono molto il valore. Una clausola come «visto e piaciuto» o «nello stato di fatto in cui si trova» non ti protegge se hai taciuto in mala fede un problema che conoscevi.

Hai tre strade, da scegliere prima di firmare:

• Regolarizzi prima dell’annuncio. È la scelta più pulita: vendi una casa senza problemi e il prezzo regge.
• Regolarizzi tra preliminare e rogito. Scrivi nel preliminare cosa sistemi, entro quando e a tue spese, e lascia margine sulla data del rogito.
• Dichiari la difformità e la lasci all’acquirente. Possibile solo per ciò che si può regolarizzare, con uno sconto concordato e tutto scritto. Attenzione: la banca dell’acquirente può rifiutare il mutuo, e una difformità che rende falsa la dichiarazione catastale va comunque sistemata prima del rogito.

Quali abusi si possono sanare e con quale procedura lo spiega sanatoria edilizia: quali abusi si regolarizzano; per i lavori interni fatti senza pratica vedi lavori senza CILA.

Quando muoverti: i tempi realistici

Per questo la verifica conviene prima di mettere in vendita: se aspetti il notaio, rischi di far slittare il rogito o di rinegoziare il prezzo.

Condominio, bonus e tasse: cosa non dimenticare

• Condominio. Chiedi all’amministratore una dichiarazione su rate arretrate, lavori deliberati e cause in corso, e scrivi nel preliminare chi paga i lavori già decisi. Dopo il rogito manda all’amministratore copia dell’atto: finché non lo fai resti obbligato con l’acquirente per le spese che maturano.
• Bonus edilizi. Se stai ancora detraendo lavori sulla casa, con la vendita le rate residue passano di regola all’acquirente, salvo che nel rogito vi accordiate diversamente. Decidilo prima e fallo scrivere.
• Plusvalenza. Se vendi entro cinque anni dall’acquisto e la casa non è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo, il guadagno può essere tassato. Chiedi al notaio o a un commercialista del settore Fisco.

Un esempio concreto

Franco vuole vendere il trilocale ereditato dalla madre a Cuneo e incarica un geometra prima di andare in agenzia.

• Dalla successione risulta la casa intestata a lui e alla sorella: la vendita la firmeranno in due, e il notaio chiede la trascrizione dell’accettazione dell’eredità.
• L’accesso agli atti trova la licenza del 1972 e una DIA del 1998 per il bagno. Il geometra rileva un tramezzo spostato senza pratica e una camera più grande di 20 centimetri rispetto al progetto.
• La camera rientra nelle tolleranze: basta la sua dichiarazione. Per il tramezzo presenta una CILA tardiva e poi aggiorna la planimetria catastale. In tutto circa sei settimane.
• L’APE del 2017 è decaduto perché la caldaia non è stata controllata per due anni: ne fa uno nuovo e mette la classe nell’annuncio.
• Al preliminare l’acquirente riceve tutti i documenti: il rogito si fa alla data prevista, senza sconti.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi la casa e allega i documenti che hai: atto di provenienza, visura, planimetria, eventuali pratiche e l’APE. L’orientamento gratuito ti dice cosa manca per il rogito. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica dei documenti. Con l’Esperto un tecnico abilitato verificato ti risponde per iscritto: quali titoli chiedere al Comune, se le differenze che vedi sono tolleranze o vanno regolarizzate, in che ordine procedere e con quali tempi. Con la Soluzione, su preventivo, può fare accesso agli atti, sopralluogo, pratiche e relazione di conformità se opera nella tua zona. Per le clausole del preliminare puoi chiedere anche a un avvocato del settore Legale.