Piccole difformità edilizie: quando sono tolleranze e quando impediscono di vendere casa

Cosa fare se ti segnalano una piccola difformità

1. Fatti dire esattamente cosa è diverso

   Quale stanza, quale misura, di quanto: «il soggiorno è 15 cm più lungo», «la porta del bagno è spostata di 40 cm». Una segnalazione generica non basta per decidere.

2. Recupera il titolo edilizio giusto

   Il confronto va fatto con i disegni dell’ultimo titolo che ha autorizzato quella parte della casa, non con la planimetria catastale. Se non li hai, serve l’accesso agli atti in Comune.

3. Trova la data dei lavori

   Cerca la comunicazione di fine lavori, l’agibilità, vecchie fatture o foto. Dalla data dipende se valgono le percentuali più alte.

4. Fai calcolare la percentuale misura per misura

   Il tecnico confronta ogni misura reale con quella del progetto e verifica anche altezze minime e distanze, che seguono regole più strette.

5. Fai preparare la dichiarazione

   Se tutto rientra, il tecnico firma la dichiarazione delle tolleranze. Mandala al notaio e, se l’acquirente ha un mutuo, al perito della banca.

6. Se qualcosa non rientra, parti subito con la pratica

   CILA tardiva o sanatoria richiedono settimane: concorda con l’acquirente una data di rogito compatibile.

Le percentuali e quale superficie conta

La regola generale vale per tutti i lavori: non è violazione edilizia uno scostamento entro il 2% delle misure del titolo, per altezza, distanze, volume, superficie coperta e ogni altro parametro dell’unità. Per i lavori realizzati entro il 24 maggio 2024 il decreto Salva Casa ha alzato la soglia per le unità più piccole:

Due dettagli che cambiano il risultato:

• Quale superficie: conta solo quella autorizzata dal titolo che ha permesso i lavori, cioè la superficie di pavimento netta del progetto. Se un grande appartamento è stato diviso in due, non si usa la superficie dei due pezzi piccoli per ottenere una percentuale più alta.
• Quale data: tocca al proprietario provare che i lavori sono anteriori al 24 maggio 2024. Il primo documento è la comunicazione di fine lavori; in mancanza si usano gli altri documenti previsti per lo stato legittimo, come foto, catasto o atti d’archivio.

La tabella da sola non basta: va applicata a ogni misura. Come lo spiega la sezione che segue.

Come si fa il calcolo, con i numeri

Di regola il tecnico confronta ogni misura reale con la stessa misura del progetto: lunghezza e larghezza delle stanze, altezze, distanze dai confini, superficie e volume complessivi dell’unità. Ogni differenza si valuta per conto suo.

• Stanza più lunga: progetto 5,00 metri, realtà 5,20. Sono 20 cm, il 4%. Fuori dal 2%, ma dentro il 5% se l’appartamento ha 85 mq di progetto ed è stato costruito nel 1998.
• Altezza: progetto 2,70 metri, realtà 2,65. Sono 5 cm, l’1,85%: tolleranza in ogni caso.
• Altezza minima di legge: se 2,70 metri è anche il minimo per un locale abitabile, una camera alta 2,62 è sotto del 3%. Per le misure minime di distanze e requisiti igienici, secondo le linee del Ministero, la soglia resta il 2% anche per le case vecchie: qui non basta la tolleranza.
• Più difformità insieme: se una rientra e un’altra no, la prima si dichiara come tolleranza e la seconda va sistemata con la pratica giusta.

Attenzione al confronto sbagliato: la planimetria catastale è un disegno in scala, spesso approssimato, e non è il progetto. Le misure vanno prese dai disegni approvati dal Comune. Sulla differenza tra catasto e titoli edilizi vedi planimetria catastale non conforme.

Le tolleranze esecutive: errori di cantiere e piccoli spostamenti

Oltre alle percentuali, la legge considera tolleranze alcune differenze nate durante i lavori autorizzati, purché non violino le regole urbanistiche ed edilizie e non compromettano l’agibilità della casa.

• Sempre: irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità, diversa posizione di impianti e opere interne.
• Per i lavori fino al 24 maggio 2024, in più: edificio costruito più piccolo del progetto, elementi architettonici non strutturali non realizzati (per esempio una cornice o una pensilina decorativa), muri non perfettamente dritti, porte interne in posizione diversa, opere di manutenzione ordinaria eseguite in modo diverso, errori del progetto corretti in cantiere ed errori di disegno.

Tre limiti importanti:

• Valgono solo per differenze nate mentre si eseguiva un titolo. Un tramezzo spostato dieci anni dopo, senza pratica, non è una tolleranza: di solito serve una CILA tardiva, vedi lavori fatti senza CILA.
• Non valgono per gli immobili tutelati come beni culturali o paesaggistici ai sensi del Codice dei beni culturali: lì le piccole differenze si gestiscono con le procedure ordinarie.
• Una finestra nuova o allargata sul prospetto non è un’apertura interna: di regola è una difformità da sanare.

La dichiarazione del tecnico e il rogito

Le tolleranze non si sanano e non si condonano: semplicemente non sono abusi. Per questo non serve una domanda al Comune né un’oblazione. Serve però che un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) le dichiari, perché solo così entrano nello stato legittimo della casa. Lo fa in due modi:

• nei moduli di una nuova pratica edilizia, per esempio la CILA per una ristrutturazione;
• con una dichiarazione asseverata allegata all’atto di vendita, di donazione, di costituzione di un diritto reale (come l’usufrutto) o di divisione.

La dichiarazione descrive ogni differenza, il calcolo della percentuale, la data dei lavori e la norma applicata. Il tecnico ne risponde personalmente: se dichiara come tolleranza qualcosa che non lo è, ne risponde verso il cliente e verso chi si è fidato.

Se la dichiarazione manca il rogito non è nullo per questo, perché la nullità riguarda solo gli estremi del titolo edilizio. Ma la differenza resta un dubbio aperto: il notaio può chiedere chiarimenti, il perito della banca può segnalarla e l’acquirente può rifiutarsi di firmare finché non è chiarita. Per chi vende, farla prima di mettere la casa sul mercato è la scelta più semplice.

Il costo dipende dalla casa e da quanti documenti servono: se il tecnico deve anche fare accesso agli atti e rilievo, indicativamente si parla di qualche centinaio di euro; chiedi un preventivo scritto.

Quando una piccola difformità blocca davvero la vendita

In tutti questi casi la vendita non è impossibile, ma servono tempo e una pratica. Se hai già firmato un preliminare, conviene concordare per iscritto chi se ne occupa e una nuova data. Se sei tu a comprare, leggi i controlli da fare prima di comprare casa.

Zone sismiche: la dichiarazione non è immediata

Gran parte dell’Italia è classificata come zona sismica. Lì, salvo le aree a bassa sismicità indicate dalla Regione, il tecnico deve anche attestare che le opere rispettano le norme tecniche per le costruzioni in vigore quando sono state realizzate.

• L’attestazione, con la documentazione tecnica sull’intervento, va inviata allo sportello unico del Comune, che la trasmette all’ufficio tecnico regionale per l’autorizzazione o per i controlli previsti dalla Regione.
• Alla dichiarazione delle tolleranze si allega l’autorizzazione o l’attestazione che i termini del controllo sono passati senza esito negativo.
• Per differenze che non toccano le strutture, come una porta interna spostata, il passaggio è di solito leggero; per scostamenti di altezze o volumi può richiedere verifiche strutturali.

In pratica: se la casa è in zona sismica e c’è una data di rogito, chiedi subito al tecnico quanto tempo serve nella tua Regione.

Un esempio concreto

Chiara vende un appartamento di 78 mq costruito nel 1996. Il perito della banca dell’acquirente segnala che il soggiorno è più lungo del disegno e che la porta della cucina è in un’altra posizione.

• Il geometra di Chiara recupera la concessione edilizia e la fine lavori del 1997: le percentuali più alte si applicano, e per un’unità tra 60 e 100 mq la soglia è il 5%.
• Il soggiorno misura 5,18 metri contro i 5,00 del progetto: il 3,6%, dentro la soglia. La superficie complessiva dell’appartamento differisce dell’1,4%.
• La porta della cucina spostata di 50 cm è una tolleranza esecutiva: è un’apertura interna, realizzata così già durante la costruzione.
• Il Comune è in zona sismica 3: il geometra verifica che non ci sono modifiche strutturali e invia l’attestazione allo sportello unico; passati i termini del controllo regionale senza rilievi, firma la dichiarazione asseverata. Tra rilievo, accesso agli atti e dichiarazione spende circa 650 euro.
• Il notaio allega la dichiarazione al rogito, la banca conferma il mutuo e la vendita si chiude con tre settimane di ritardo rispetto al previsto.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi la differenza segnalata, l’anno dei lavori, la superficie della casa e il Comune; allega i disegni del progetto, la planimetria catastale e, se ce l’hai, la segnalazione del perito o del tecnico dell’acquirente. L’orientamento gratuito ti dice se sembra una tolleranza e quali documenti servono. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti caricati. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere verificato ti risponde per iscritto: se la differenza rientra nelle percentuali, se è una tolleranza esecutiva, cosa serve in zona sismica e quando invece serve una sanatoria. Con il livello Soluzione ti propone un preventivo per rilievo e dichiarazione, se opera nella tua zona.