Come capire se un immobile ha un abuso edilizio

Il controllo in sei passi

1. Raccogli quello che hai già

   Atto di acquisto o di donazione, visura e planimetria catastale, eventuali pratiche conservate dai vecchi proprietari. Nell’atto notarile ci sono di solito gli estremi dei titoli edilizi: sono la traccia da cui partire.

2. Chiedi i titoli al Comune

   Fai, o fai fare al tecnico con la tua delega, l’accesso agli atti all’ufficio tecnico o allo sportello edilizio. Chiedi tutte le pratiche dell’immobile, con i disegni allegati.

3. Ricostruisci lo stato legittimo

   Individua il titolo che ha permesso la costruzione, o l’ultimo che ha riguardato tutta la casa, e aggiungi le pratiche successive per i lavori parziali.

4. Confronta con la casa reale

   Misure, altezze, stanze, porte e finestre, balconi, uso dei locali. Serve un sopralluogo con un rilievo, non uno sguardo a occhio.

5. Confronta anche il catasto

   La planimetria catastale deve corrispondere alla casa reale. Se è diversa, può essere un errore del catasto o il segnale di lavori senza pratica.

6. Fai classificare le differenze

   Tolleranza, lavoro libero, difformità sanabile o abuso serio: questa valutazione la fa un tecnico abilitato, che può metterla per iscritto.

Lo stato legittimo: la «carta d’identità» edilizia della casa

Per la legge, una casa è in regola se corrisponde al suo stato legittimo. Il testo unico dell’edilizia lo definisce così: è quello stabilito dal titolo che ha permesso la costruzione, oppure da quello che ha regolato l’ultimo intervento sull’intero immobile, integrato con i titoli dei lavori parziali venuti dopo.

Dopo il decreto Salva Casa del 2024, per fermarsi all’ultimo titolo serve una condizione: che il Comune, quando l’ha rilasciato, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Se non l’ha fatto, bisogna risalire più indietro. Contano anche le sanatorie e i condoni rilasciati, le sanzioni pagate al posto della demolizione e la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze.

Case molto vecchie. Fino al 1° settembre 1967 la licenza era obbligatoria, di regola, solo nei centri abitati e nelle zone previste dai piani; alcuni regolamenti comunali la chiedevano anche altrove. Per le costruzioni fatte quando il titolo non serviva, lo stato legittimo si ricava dal catasto di primo impianto, da vecchie foto, carte, documenti d’archivio o atti di provenienza certa, più i titoli dei lavori successivi. Le stesse prove valgono quando c’è un indizio serio che un titolo esisteva, ma in Comune non si trovano né la copia né gli estremi.

Condominio. Le difformità sulle parti comuni, come facciata o tetto, non contano per lo stato legittimo del singolo appartamento, e viceversa.

Come si fa l’accesso agli atti in Comune

Le pratiche edilizie stanno nell’archivio dell’ufficio tecnico o dello sportello unico per l’edilizia. Molti Comuni hanno un modulo online o una casella PEC dedicata.

• Chi può chiederlo: chi ha un interesse diretto, concreto e attuale. Il proprietario sì; il tecnico con la delega del proprietario sì. Se stai comprando, di solito ti serve la delega del venditore; alcuni Comuni accettano anche la proposta accettata o il preliminare.
• Cosa scrivere: indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), nomi dei proprietari attuali e, se li conosci, di quelli originari o dell’impresa costruttrice, e l’anno indicativo della costruzione. Le pratiche vecchie sono spesso archiviate con quei nomi.
• Il motivo: la richiesta va motivata. Basta una frase, per esempio «verifica dello stato legittimo in vista della vendita».
• Cosa chiedere: tutte le pratiche dell’immobile, con elaborati grafici, relazioni, eventuali condoni, agibilità, sanzioni e ordinanze.
• Quanto costa: guardare i documenti è gratis; per le copie si pagano il costo di riproduzione e i diritti di ricerca e di visura, che ogni Comune fissa da sé.
• Quanto ci vuole: il Comune ha 30 giorni. Se non risponde, la richiesta si intende respinta: puoi chiedere il riesame al difensore civico, dove c’è, o fare ricorso al TAR entro 30 giorni. Nella pratica conviene prima un sollecito.

Se la pratica «non si trova», non è ancora un abuso: va cercata con altri nomi o anni, nell’archivio storico, negli atti notarili precedenti. Il tecnico sa dove guardare.

Il confronto: cosa guardare, punto per punto

Le piccole differenze di misura possono essere tolleranze: il 2% in generale, fino al 6% per le unità più piccole per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024. La tabella completa è in quali abusi si possono sanare.

I segnali tipici di un abuso

Nella casa:

• Verande: un balcone o una loggia chiusi con infissi fissi, con riscaldamento o con una cucina dentro.
• Sottotetti e mansarde abitate: camere o bagni sotto un tetto molto basso, lucernari aperti di recente, una scala interna che nei disegni non c’è.
• Taverne e seminterrati con cucina, bagno e camera: spesso nei titoli sono cantine o locali di servizio.
• Cambi d’uso: box trasformato in monolocale, negozio o magazzino in abitazione, ufficio in casa.
• Tettoie, pergolati chiusi, casette in muratura o ancorate al suolo, soprattutto se grandi.
• Soppalchi abitabili e finestre nuove sulle facciate.

Nei documenti e nella trattativa:

• la planimetria catastale non corrisponde alla casa, oppure è stata aggiornata di recente senza una pratica edilizia che la giustifichi;
• la visura indica una categoria di deposito o di cantina per locali che vengono venduti come abitabili;
• l’annuncio parla di «mansarda abitabile», «taverna con bagno» o «possibilità di ricavare» una stanza;
• c’è una domanda di condono presentata anni fa e mai chiusa;
• il venditore non trova i documenti o insiste per firmare in fretta.

Sulle differenze tra catasto e realtà, e su come si sistemano, vedi planimetria catastale non conforme.

Cosa non è un abuso, anche se sembra

• Le tolleranze: piccoli scostamenti di misura e, per i lavori fino al 24 maggio 2024, aperture interne spostate, errori di disegno, piccole irregolarità. Il tecnico le attesta con una dichiarazione.
• L’edilizia libera: pavimenti, intonaci, sanitari, pergotende, vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, entro i limiti di legge. L’elenco è in edilizia libera.
• Gli errori del catasto: una planimetria disegnata male decenni fa, con la casa conforme ai titoli. Si corregge con una variazione catastale.
• Le difformità delle parti comuni, per chi compra un singolo appartamento.

Al contrario, lavori interni fatti senza la CILA non sono un abuso grave ma vanno regolarizzati: vedi lavori fatti senza CILA.

Quando serve il tecnico e cosa ti consegna

Puoi fare da solo i primi controlli: leggere l’atto, scaricare visura e planimetria, notare i segnali. Ma per classificare una differenza servono competenze tecniche e un rilievo. Il tecnico serve sempre:

• prima della proposta d’acquisto, che spesso ti vincola già: vedi i controlli prima di comprare casa;
• prima di mettere in vendita, per non scoprire il problema dal perito della banca dell’acquirente;
• prima di lavori con pratica edilizia o bonus, perché il progetto parte dallo stato legittimo;
• quando ricevi una casa per eredità o donazione e non sai cosa hanno fatto i genitori.

Alla fine ti consegna una relazione sullo stato legittimo o di conformità urbanistica, con l’elenco delle eventuali difformità, la dichiarazione delle tolleranze e le strade per regolarizzare. Il costo dipende dalla casa e da quante pratiche ci sono: va chiesto un preventivo, e resta di solito molto più basso di una sanatoria scoperta tardi.

Se l’abuso c’è: cosa si può sanare è in sanatoria edilizia: quali abusi; se hai già comprato, leggi abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto. Se manca anche l’agibilità, vedi casa senza agibilità.

Un esempio concreto

Elena sta per fare una proposta su un trilocale all’ultimo piano di una palazzina del 1974. L’annuncio parla di «mansarda abitabile con bagno».

• Nell’atto di provenienza c’è una licenza del 1972. La visura indica il sottotetto come locale di deposito.
• Elena ottiene dal venditore la delega e fa fare a un geometra l’accesso agli atti: oltre alla licenza esce una DIA del 2003 per il rifacimento del bagno al piano di sotto. Del sottotetto abitabile non c’è traccia.
• Il rilievo mostra una veranda chiusa sul terrazzo e una camera con bagno in mansarda, con altezza media sotto i minimi. Le misure del soggiorno, invece, differiscono dell’1,5%: è una tolleranza.
• Il geometra conclude: veranda e mansarda abitata sono difformità da valutare per la sanatoria, con esito incerto per la mansarda.
• Elena fa una proposta più bassa, condizionata alla regolarizzazione a carico del venditore prima del rogito.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Descrivi la casa, l’anno di costruzione, il Comune, e allega atto, visura, planimetria e le pratiche che hai. L’orientamento gratuito ti dice quali documenti mancano e quali segnali meritano attenzione. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti caricati. Con l’Esperto un architetto, geometra o ingegnere verificato ti risponde per iscritto entro 4 ore: se quello che descrivi sembra un abuso, una tolleranza o un errore catastale, cosa chiedere al Comune e cosa scrivere nella proposta.

Per l’accesso agli atti, il sopralluogo e la relazione sullo stato legittimo, con il livello Soluzione il tecnico ti propone un preventivo, se opera nella tua zona.