Infiltrazione dal terrazzo o dal lastrico solare: cause, chi paga e come si ripara

Cosa fare adesso, passo per passo

1. Metti in sicurezza

   Se l’acqua gocciola da un lampadario o vicino a prese, togli corrente a quella zona. Metti un secchio.

2. Fotografa e annota

   Foto datate della macchia, del soffitto e del terrazzo sopra. Annota quando compare: dopo piogge forti, dopo giorni di pioggia, quando si innaffiano le piante, con la neve che si scioglie.

3. Capisci di chi è il terrazzo

   Comune, di uso esclusivo di un condomino, terrazzo a livello di un appartamento, o di una casa singola: guarda rogito, regolamento e tabelle millesimali, o chiedi all’amministratore.

4. Avvisa per iscritto

   Chi usa il terrazzo e l’amministratore, con foto e la richiesta di un sopralluogo. In una casa singola, l’impresa che ha fatto gli ultimi lavori, se sono recenti.

5. Fai fare una diagnosi

   Un tecnico verifica scarichi, soglie, risvolti e pendenze e, se serve, fa prove di allagamento a zone. Chiedi una relazione scritta con foto.

6. Confronta preventivi sulla stessa soluzione

   Due o tre imprese, sulla base della relazione: tipo di intervento, metri quadri, dettagli (scarichi, soglie, risvolti), garanzia e tempi.

Terrazzo, lastrico, terrazzo a livello: perché la differenza conta

Rogito e regolamento possono prevedere regole diverse: controllali.

Da dove entra l’acqua

Un terrazzo è fatto a strati: la soletta, il massetto che dà le pendenze, la guaina impermeabile e il pavimento. L’acqua che arriva sotto quasi mai attraversa il pavimento al centro: passa da un punto debole.

• Guaina invecchiata o rotta: le guaine hanno una durata limitata; si crepano con sole e gelo, o vengono forate da un tassello, un ombrellone, una tenda.
• Scarichi e bocchettoni: mal raccordati alla guaina, intasati da foglie e terra, troppo pieni assenti o bloccati.
• Soglie delle porte-finestre troppo basse: con la pioggia forte l’acqua le scavalca.
• Risvolti: la guaina deve salire sui muri e sotto le soglie; se è troppo bassa o interrotta, l’acqua entra dal bordo.
• Giunti e fessure: un giunto rigido sopra una fessura che si muove si apre di nuovo.
• Pendenze sbagliate: l’acqua ristagna e cerca la via più facile.
• Piastrelle e fughe: con la guaina integra, una piastrella rotta da sola di solito non basta a far piovere dentro.
• Fioriere, piante, impianti: vasi murati, irrigazione, tubi del condizionatore che attraversano la guaina.

Non sempre è il terrazzo: anche perdite di tubi e condensa possono fare macchie simili. Se la macchia c’è anche dopo settimane di secco, leggi muffa sui muri: condensa, infiltrazione o risalita.

Come si trova il punto da cui entra

• Sopralluogo: un tecnico guarda scarichi, soglie, risvolti, giunti, crepe, ristagni e lo stato del soffitto sotto.
• Prove di allagamento a zone: si tappa lo scarico e si allaga una parte del terrazzo, oppure si bagna un punto alla volta (soglia, scarico, angolo), anche con un colorante. Se la macchia sotto si riattiva, il punto è trovato.
• Termocamera e igrometro: mostrano le zone più umide e restringono la ricerca.
• Piccoli saggi: togliere una o due piastrelle per vedere lo stato della guaina.

Chiedi una relazione scritta con foto, causa individuata e soluzione proposta. Serve per scegliere l’intervento, dividere le spese e come prova.

Come si ripara e quanto costa

I costi salgono con superfici piccole, accessi difficili e ponteggi. Una buona offerta indica come saranno trattati scarichi, soglie e risvolti, la durata della garanzia e chi ripristina il soffitto sotto.

Rinnovare la guaina senza cambiare materiali è di regola manutenzione ordinaria; se cambi materiali, aggiungi un isolamento o alzi il pavimento può servire una pratica in Comune: vedi CILA o SCIA.

Chi paga i lavori in condominio

Lastrico comune: paga il condominio, con i millesimi di proprietà.

Terrazzo o lastrico di uso esclusivo che fa da copertura: l’articolo 1126 del codice civile divide le riparazioni e le ricostruzioni per un terzo a chi ne ha l’uso e per due terzi ai condomini degli appartamenti che stanno sotto, in base ai millesimi. Paga i due terzi solo chi è coperto: chi ha l’appartamento sotto un’altra parte del tetto non partecipa.

• Terrazzo a livello: se fa da copertura agli appartamenti sottostanti, la giurisprudenza applica di regola lo stesso criterio. La Cassazione (ordinanza 968 del 2019) l’ha applicato anche a pavimentazione e impermeabilizzazione, quando sono legate a lavori sulla soletta, nonostante il regolamento le mettesse a carico del proprietario.
• Pavimento, parapetti, fioriere: se servono solo a chi usa il terrazzo e la loro sostituzione non c’entra con la copertura, restano di regola a suo carico. Il confine non è sempre netto: la relazione del tecnico aiuta a separare le voci.
• Danno causato da chi usa il terrazzo, per esempio con lavori, tasselli o un uso anomalo: secondo l’orientamento prevalente, quella parte di spesa la paga lui.

Le spese condominiali sbagliate si contestano: vedi spese condominiali non dovute.

E i danni all’appartamento di sotto?

Per i danni sotto (soffitto, mobili, muffa) da un terrazzo di uso esclusivo, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 9449 del 2016) hanno stabilito che rispondono insieme chi lo usa, come custode, e il condominio, che deve curare le parti comuni; tra loro il danno si divide di regola con la stessa proporzione di un terzo e due terzi. Nel 2025 la Cassazione ha precisato che anche il danneggiato, se è tra i condomini coperti, partecipa ai due terzi per la sua quota. Secondo una sentenza del 2026, il danneggiato può chiedere tutto a ciascun responsabile, che poi si rivale sugli altri.

Come chiedere il risarcimento, la lettera, la perizia e i tempi sono spiegati in infiltrazione dal vicino di sopra.

Come si decidono i lavori, e se il condominio non si muove

• I lavori sul lastrico o sul terrazzo che fa da copertura li decide l’assemblea. Per riparazioni straordinarie di notevole entità serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio; fondo speciale e rate sono spiegati in lavori straordinari in condominio.
• Se piove dentro, l’amministratore può ordinare i lavori urgenti anche senza delibera, riferendo alla prima assemblea. Scrivigli con foto e chiedi un intervento entro una data.
• Se fai da solo lavori sulle parti comuni, hai diritto al rimborso solo se la spesa era urgente: meglio non anticipare senza aver prima scritto all’amministratore.
• Se l’amministratore non risponde, vedi amministratore che non risponde; se l’assemblea decide male, come impugnare una delibera.
• Prima di una causa in materia di condominio la mediazione è obbligatoria. Se le parti non sono d’accordo sulla causa, l’accertamento tecnico preventivo è una perizia ordinata dal giudice, con un avvocato, che fissa le prove prima dei lavori.

Terrazzo rifatto da poco e piove ancora dentro

Se l’impresa ha rifatto il terrazzo e l’acqua entra lo stesso:

• per i difetti dei lavori la garanzia dell’appaltatore va fatta valere denunciandoli entro 60 giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in 2 anni dalla consegna;
• se i difetti sono gravi, come infiltrazioni che compromettono l’uso dell’immobile, l’impresa risponde per 10 anni dalla fine dei lavori: la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denuncia. Le Sezioni Unite (sentenza 7756 del 2017) hanno chiarito che vale anche per ristrutturazioni e rifacimenti, non solo per le case nuove.

Scrivi all’impresa con PEC o raccomandata, allegando foto e date. Vedi anche impresa che non finisce o fa male i lavori.

Assicurazione e bonus

Assicurazione: la polizza del condominio o la tua polizza casa possono coprire i danni al soffitto; le infiltrazioni da pioggia sono spesso escluse o con franchigie. Leggi le condizioni e denuncia subito il sinistro.

Bonus: nel 2026 il bonus ristrutturazione vale il 50% sull’abitazione principale e il 36% sugli altri immobili, fino a 96.000 euro di spesa. Sulle parti comuni del condominio si detrae anche la manutenzione ordinaria, come il rinnovo dell’impermeabilizzazione, per la quota di ciascuno. Sulla singola unità, come il terrazzo di una villetta, serve di regola un intervento di manutenzione straordinaria, per esempio con materiali diversi o con isolamento. Dettagli in bonus ristrutturazione 2026.

Un esempio concreto

Luca vive al quarto piano. Sopra di lui c’è il terrazzo a livello dell’attico di Chiara, che copre il suo appartamento e quello di Franca, accanto. Dopo un autunno piovoso compare una macchia sul soffitto della cucina.

• Luca scrive con foto a Chiara e all’amministratore. Con una prova di allagamento il tecnico trova il punto: il bocchettone di scarico, staccato da una guaina di trent’anni.
• La relazione propone il rifacimento della guaina su 60 mq: 9.600 euro, più 1.400 euro per il nuovo pavimento scelto da Chiara.
• Per l’articolo 1126 Chiara paga un terzo della guaina, 3.200 euro; i 6.400 euro restanti si dividono tra Luca e Franca in base ai millesimi. Il pavimento più costoso, voluto da Chiara, resta a suo carico per la differenza.
• Il ripristino del soffitto di Luca si divide di regola con la stessa proporzione tra Chiara e il condominio.

Cosa fa il tecnico su Intervento

Manda le foto della macchia e del terrazzo sopra (scarichi, soglie, angoli, crepe) e indica quando compare. L’orientamento gratuito ti dice la causa più probabile e cosa fare per primo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica delle foto e di documenti come una relazione o un preventivo. Con l’Esperto un tecnico verificato ti risponde per iscritto: da dove entra probabilmente l’acqua, quali prove chiedere, quale intervento ha senso e se il preventivo è in linea. Con il Live guardate insieme il terrazzo in videochiamata.

Per la ripartizione delle spese, la lettera all’amministratore o all’impresa e la mediazione, nel settore Condominio risponde un avvocato; la lettera preparata dall’avvocato è con il livello Soluzione, su preventivo.