In breve
- Fino a 30 giorni, da privato, senza servizi da albergo: è una locazione breve. Il contratto non va registrato.
- CIN obbligatorio: senza, sanzione da 800 a 8.000 euro; se non lo esponi o non lo metti negli annunci, da 500 a 5.000 euro.
- Rilevatore di gas e monossido ed estintore in ogni alloggio: se mancano, da 600 a 6.000 euro per violazione.
- Ospiti comunicati alla Questura entro 24 ore; l’identificazione va fatta guardando la persona, di persona o in collegamento video in tempo reale.
- Cedolare 21% su un solo alloggio e 26% sul secondo. Con tre o più alloggi in affitto breve, dal 2026 l’attività si presume d’impresa.
Prima di mettere online l’annuncio
- Controlla regolamento di condominio e regole locali
Leggi il regolamento allegato al tuo atto di acquisto: alcune clausole vietano certi usi degli appartamenti. Verifica anche sul sito della Regione e del Comune se servono una comunicazione di avvio o un codice regionale.
- Metti in regola la sicurezza
Installa un rilevatore di gas combustibili e di monossido di carbonio con allarme, se in casa c’è un impianto a gas, e un estintore in posizione visibile. Per l’installazione affidati a un tecnico abilitato.
- Chiedi il CIN
Si chiede online alla banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo, con SPID o CIE, dichiarando che i dispositivi ci sono. Se la Regione ha già un suo codice, il CIN di solito parte da quello.
- Esponi il CIN e inseriscilo negli annunci
Una targa o un cartello all’esterno dell’edificio e il codice in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato.
- Chiedi le credenziali per comunicare gli ospiti
Le rilascia la Questura per il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Senza credenziali non puoi fare le comunicazioni obbligatorie.
- Informati sull’imposta di soggiorno
Se il Comune la applica, devi incassarla, versarla e presentare la dichiarazione annuale. Se l’incasso passa da un portale, controlla chi se ne occupa.
Cos’è un affitto breve e cosa non lo è
Per la legge (articolo 4 del decreto legge 50 del 2017) la locazione breve ha quattro caratteristiche:
- riguarda un immobile a uso abitativo, o anche solo una stanza;
- dura non più di 30 giorni per ogni contratto;
- la fa una persona fisica fuori da un’attività d’impresa, direttamente o tramite un’agenzia o un portale;
- può includere solo biancheria e pulizia. Colazione, ristorazione, servizi giornalieri in camera la trasformano in altro.
I contratti fino a 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso ospite non vanno registrati all’Agenzia delle Entrate, salvo in caso d’uso. Per affitti più lunghi valgono le regole delle locazioni ordinarie o transitorie: vedi la guida su affitti e locazioni.
Il CIN: come si ottiene, dove si espone, cosa si rischia
Il codice identificativo nazionale è previsto dall’articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023 ed è obbligatorio per ogni alloggio dato in affitto breve o per finalità turistiche, anche una sola stanza. Si chiede gratis online al Ministero del Turismo e viene rilasciato dopo una dichiarazione sui requisiti di sicurezza.
| Obbligo | Cosa fare | Sanzione se manca |
|---|---|---|
| Avere il CIN | Chiederlo prima di affittare, per ogni alloggio. | Da 800 a 8.000 euro |
| Esporlo | All’esterno dell’edificio, rispettando eventuali vincoli. Se il condominio limita le affissioni si può usare un sistema alternativo, purché il codice sia visibile al pubblico. | Da 500 a 5.000 euro |
| Indicarlo negli annunci | In ogni annuncio, sul portale, sul tuo sito o sui social. | Da 500 a 5.000 euro |
| Rilevatore di gas e monossido | Funzionante, con allarme che avvisa subito gli ospiti. Non serve se in casa non c’è nessun impianto o apparecchio a gas. | Da 600 a 6.000 euro per violazione |
| Estintore | Portatile, in posizione visibile e accessibile, vicino all’ingresso o alle zone più a rischio. Almeno uno per piano, e uno ogni 200 metri quadri, con controlli periodici. | Da 600 a 6.000 euro per violazione |
Le sanzioni le applica il Comune, di regola in base alla dimensione dell’alloggio. Anche agenzie e portali devono indicare il CIN negli annunci che pubblicano.
Gli ospiti: identificazione e comunicazione alla Questura
Chi dà alloggio, anche per una notte, deve identificare ogni ospite con un documento valido e comunicarne i dati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web: entro 24 ore dall’arrivo, oppure subito se il soggiorno dura meno di 24 ore (articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza). Ometterlo è un reato contravvenzionale.
Il punto discusso è il check-in da remoto. In sintesi, come stanno le cose a novembre 2026:
- con una circolare del 18 novembre 2024 il Ministero dell’Interno ha chiarito che l’identificazione va fatta de visu, cioè guardando la persona e confrontandola con il documento, e che inviare solo la foto del documento e lasciare le chiavi in una cassetta a codice non basta;
- a maggio 2025 il TAR Lazio aveva annullato la circolare;
- a fine novembre 2025 il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del Ministero: l’obbligo di riconoscere l’ospite c’è e la circolare si limita a ricordarlo.
Secondo la lettura prevalente della decisione, il controllo a distanza non è vietato in sé: è ammesso un collegamento video in tempo reale che permetta di verificare che chi entra è proprio la persona del documento. Non è sufficiente il self check-in automatico senza nessuna verifica del volto. Le modalità tecniche accettate non sono ancora fissate da una regola ufficiale: in caso di dubbio, l’accoglienza di persona resta la scelta più sicura.
Tasse: cedolare secca 21% e 26%, ritenuta e imposta di soggiorno
Sui canoni degli affitti brevi puoi scegliere la cedolare secca, che sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo. Si calcola sull’intero importo incassato, senza la riduzione forfettaria del 5% prevista per l’IRPEF, comprese le somme per pulizie e biancheria, salvo le spese che l’ospite paga direttamente o che ti rimborsa al costo.
| Alloggi in affitto breve nell’anno | Tassazione dal 2026 |
|---|---|
| Uno | Cedolare al 21%, se la scegli in dichiarazione. |
| Due | 21% su quello che scegli tu, 26% sull’altro. |
| Tre o più | L’attività si presume d’impresa: niente regime delle locazioni brevi, servono partita IVA e la segnalazione al Comune (SCIA). |
La soglia dei due appartamenti è stata introdotta dalla legge di bilancio 2026 (legge 199 del 2025); fino al 2025 il limite era quattro. Si contano le unità immobiliari, non le stanze: tre stanze nello stesso appartamento contano come uno. Chi gestisce in forma d’impresa senza SCIA rischia da 2.000 a 10.000 euro. Se stai valutando di aprire la partita IVA, vedi quanto costa aprire la partita IVA.
Ritenuta: se l’incasso passa da un’agenzia o da un portale, questi trattengono il 21% come acconto, ti rilasciano la certificazione e comunicano i dati all’Agenzia delle Entrate, CIN compreso. In dichiarazione scali la ritenuta dall’imposta dovuta.
Imposta di soggiorno: la decide ogni Comune, per persona e per notte, con le sue esenzioni. Chi incassa il canone, tu o il portale, è responsabile del versamento e della dichiarazione annuale.
Regole regionali e comunali
Il turismo è materia delle Regioni, e le regole locali si aggiungono a quelle nazionali. A seconda di dove si trova l’alloggio possono esserci:
- una comunicazione di avvio al Comune o un codice regionale, che di solito confluisce nel CIN;
- l’invio periodico dei dati degli arrivi e delle presenze per le statistiche del turismo;
- requisiti minimi dei locali e limiti al numero di giorni o di posti letto, soprattutto nelle grandi città d’arte.
Prima di partire controlla il sito della tua Regione e lo sportello del Comune: le sanzioni locali sono separate da quelle nazionali.
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Dipende dal tipo di regolamento.
- Un regolamento approvato dall’assemblea a maggioranza non può limitare l’uso che fai del tuo appartamento: una delibera che vieta gli affitti brevi è di regola nulla.
- Un regolamento contrattuale, quello predisposto dal costruttore e richiamato nel tuo atto di acquisto o approvato da tutti, può invece vietare alcune destinazioni, come affittacamere, pensioni o case di alloggio.
- I divieti si interpretano in modo restrittivo: se la clausola vieta solo B&B o affittacamere, i giudici hanno più volte ritenuto che non basti a vietare un affitto breve senza servizi di tipo alberghiero. Conta il testo preciso.
Anche quando l’affitto è permesso, rispondi dei disturbi degli ospiti e paghi le spese condominiali come ogni proprietario, anche per i lavori deliberati: vedi lavori straordinari in condominio. Se l’assemblea approva un divieto che ritieni illegittimo, leggi come impugnare una delibera.
Affitto breve, casa vacanze, B&B: le differenze
| Affitto breve | Casa vacanze | B&B | |
|---|---|---|---|
| Cos’è | Un contratto di locazione fino a 30 giorni. | Una struttura ricettiva extralberghiera prevista dalla legge regionale. | Una struttura ricettiva nella casa in cui vive chi la gestisce, con colazione. |
| Pratiche | CIN, eventuali comunicazioni regionali. | Segnalazione al Comune secondo la legge regionale, CIN. | Segnalazione al Comune, requisiti regionali, CIN. |
| Servizi | Solo biancheria e pulizie. | Secondo la legge regionale. | Colazione e servizi alla persona. |
| Tasse | Cedolare o IRPEF, entro due alloggi. | Dipende se è gestita in forma d’impresa. | Non imprenditoriale o d’impresa, secondo la Regione e le dimensioni. |
Gli obblighi di CIN, sicurezza, identificazione degli ospiti e imposta di soggiorno valgono per tutte e tre le forme.
Un esempio concreto
Elena affitta per brevi periodi un bilocale al mare e, da quest’anno, anche un monolocale ereditato. Gli incassi passano da un portale.
- Bilocale: 14.000 euro incassati. Il portale trattiene il 21%, cioè 2.940 euro.
- Monolocale: 8.000 euro. Ritenuta del 21%: 1.680 euro.
- In dichiarazione Elena sceglie il 21% sul bilocale, che rende di più: 2.940 euro, già coperti dalla ritenuta. Sul monolocale paga il 26%: 2.080 euro, di cui 1.680 già trattenuti, quindi versa 400 euro.
- Prima di affittare ha chiesto il CIN per entrambi, ha installato rilevatori ed estintori e accoglie gli ospiti di persona o in videochiamata dal vivo.
- Se comprasse un terzo alloggio da affittare per brevi periodi, l’attività si presumerebbe d’impresa: dovrebbe valutare partita IVA e SCIA prima di pubblicare l’annuncio.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
Descrivi il tuo caso e allega regolamento di condominio, annunci, eventuali verbali o lettere del Comune. L’orientamento gratuito ti dice quali obblighi ti riguardano e cosa manca. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica dei documenti, per esempio delle clausole del regolamento. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se il condominio può davvero vietarti l’affitto breve, come contestare un verbale per il CIN o per la sicurezza, come gestire un ospite che crea problemi.
Per lettere al condominio, ricorsi contro sanzioni o diffide c’è il livello Soluzione, su preventivo. Per le scelte fiscali, come la partita IVA dal terzo alloggio, ti indichiamo un commercialista del settore Fisco.
Norme e fonti
Regole controllate il 10 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4 (regime delle locazioni brevi)
- Decreto legge 18 ottobre 2023, n. 145, articolo 13-ter (CIN, sicurezza, sanzioni)
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, articolo 1, comma 63 (cedolare 26% e 21% su una sola unità)
- Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), articolo 1, comma 17: soglia di due appartamenti
- Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari», aggiornata ad aprile 2026
- Regio decreto 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS), articolo 109; circolare del Dipartimento della Pubblica Sicurezza del 18 novembre 2024; Consiglio di Stato, sentenza di novembre 2025
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