Deposito cauzionale non restituito: come riaverlo (e quando il proprietario può trattenerlo)

Se la cauzione non torna: cosa fare, nell’ordine

1. Ritrova i documenti

   Contratto registrato, prova del versamento della cauzione, verbale di consegna con le foto dell’inizio e, se c’è, verbale di riconsegna.

2. Fai il conto

   Somma versata più gli interessi legali anno per anno, meno quelli già ricevuti. Se hai debiti veri, come un conguaglio condominiale, scalali tu: una richiesta onesta è più forte.

3. Chiedi per iscritto le ragioni

   Se il proprietario dice «ci sono danni», chiedi di indicarli uno per uno, con foto e preventivi o fatture. Una contestazione generica non basta a trattenere la somma.

4. Manda la messa in mora

   PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, importo preciso, IBAN e un termine di 15 giorni. Interrompe la prescrizione e fa correre gli interessi.

5. Valuta mediazione o decreto ingiuntivo

   Se non paga, l’avvocato valuta la strada più rapida: decreto ingiuntivo se il credito è chiaro e documentato, mediazione se il proprietario ha contestazioni da discutere.

Le regole: quanto, interessi e se si può derogare

Per le case d’abitazione l’articolo 11 della legge sull’equo canone, ancora in vigore, dice due cose:

• il deposito non può superare tre mensilità del canone (spese condominiali escluse);
• produce interessi legali, che il proprietario deve pagarti al termine di ogni anno, anche se non li chiedi. Se non li ha pagati, li deve restituire insieme al deposito.

Il tasso legale cambia ogni anno con un decreto del Ministero dell’economia:

Si può derogare? Con la riforma del 1998 è stata abrogata, per le case, la norma che rendeva nullo ogni patto contrario alla legge sull’equo canone. Per questo alcuni sostengono che nei contratti a canone libero (4+4) le parti possano accordarsi diversamente. L’orientamento prevalente però continua a considerare il limite delle tre mensilità e l’obbligo degli interessi regole a tutela dell’inquilino: una cauzione di sei mesi o «infruttifera» è a forte rischio di essere ridotta o corretta dal giudice. Nei contratti a canone concordato (3+2, transitori, studenti) il dubbio quasi non si pone: il contratto tipo ministeriale prevede al massimo tre mensilità, produttive di interessi e non imputabili ai canoni.

Quando va restituito

La cauzione garantisce il proprietario finché dura il rapporto. Con la riconsegna di immobile e chiavi la garanzia ha esaurito la sua funzione: la somma va restituita subito, non «quando trovo un nuovo inquilino».

Il momento chiave è il sopralluogo di riconsegna, con un verbale firmato da entrambi che indichi:

• data e consegna delle chiavi (quante copie);
• letture di luce, gas e acqua;
• stato di ogni stanza, con eventuali danni descritti e fotografati;
• cosa resta da regolare (per esempio il conguaglio del riscaldamento) e una stima dell’importo.

Se il proprietario non si presenta o rifiuta le chiavi, offrile formalmente per PEC o raccomandata e fai foto e video datati della casa vuota.

Cosa può trattenere il proprietario, e cosa no

Attenzione al punto giuridico più importante: secondo la Cassazione (ordinanza n. 194 del 2023, in linea con l’orientamento precedente) il proprietario può trattenere la cauzione solo se fa valere in giudizio i danni o gli importi non pagati. Se si limita a dire «ci sono danni» e tiene i soldi, l’inquilino può chiedere un decreto ingiuntivo per la restituzione; il proprietario farà valere le sue ragioni in quel giudizio.

Chi deve provare cosa: verbali e foto

Il codice civile dice che l’inquilino deve restituire la casa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto all’uso normale. E aggiunge una regola che pesa molto: se all’inizio non c’è una descrizione dello stato della casa, si presume che l’inquilino l’abbia ricevuta in buono stato.

• Per l’inquilino: senza verbale di consegna parti svantaggiato. Recupera foto e messaggi dei primi giorni, anche una chat in cui segnalavi un guasto. Alla riconsegna, foto di ogni stanza.
• Per il proprietario: il danno va provato con foto datate, confronto con lo stato iniziale e preventivi o fatture. Un importo «a forfait» senza documenti difficilmente regge.
• Per entrambi: un verbale di riconsegna firmato, con «nulla a pretendere» o l’elenco preciso delle contestazioni, evita la maggior parte delle liti.

Per l’inquilino: non «scalare» gli ultimi canoni

È la tentazione più comune: «tanto il proprietario ha già tre mesi di cauzione, gli ultimi tre non li pago». Non farlo.

• Finché il contratto è in corso, la cauzione non è un anticipo sui canoni: garantisce anche i danni che emergono alla riconsegna. Il tuo diritto a riaverla nasce solo quando restituisci la casa.
• Un canone non pagato da oltre 20 giorni è già morosità: il proprietario può chiedere lo sfratto, con spese legali a tuo carico, e trattenere poi la cauzione. Come funziona lo trovi in inquilino che non paga l’affitto.

Se vuoi usare la cauzione per gli ultimi mesi, chiedi un accordo scritto al proprietario, magari dopo un sopralluogo anticipato.

Come chiederlo: messa in mora, mediazione, decreto ingiuntivo

1. Messa in mora. Una lettera per PEC o raccomandata con l’importo, gli interessi e un termine. Come si scrive e che effetti ha lo trovi in messa in mora: cos’è e come scriverla.
2. Decreto ingiuntivo. Se hai il contratto, la prova del versamento e la prova della riconsegna, il credito è documentato: l’avvocato può chiedere al giudice un decreto che ordina di pagare, senza udienza. Per chiederlo non serve la mediazione.
3. Mediazione obbligatoria. Le liti sulle locazioni rientrano tra quelle in cui, prima di una causa, bisogna tentare la mediazione davanti a un organismo, con l’assistenza di un avvocato. Serve se fai una causa ordinaria o se il proprietario si oppone al decreto ingiuntivo.

Prescrizione. Secondo la Cassazione, il diritto alla restituzione della cauzione si prescrive nel termine ordinario di 10 anni dalla fine del rapporto. Per gli interessi maturati anno per anno c’è chi applica il termine di 5 anni: non conviene aspettare. Ogni lettera di messa in mora interrompe la prescrizione e la fa ripartire.

Se sei il proprietario: come trattenere in modo corretto

• Fai il sopralluogo il giorno della riconsegna, con verbale e foto, e scrivi subito l’elenco dei danni con stima o preventivo. Restituisci la parte che non contesti.
• Per il conguaglio condominiale trattieni una somma ragionevole, spiegando come l’hai calcolata, e chiudi appena hai il rendiconto, che l’inquilino ha diritto di vedere.
• Non tenere tutto «in attesa»: se l’inquilino non accetta le tue voci e tu non agisci, rischi un decreto ingiuntivo con interessi e spese a tuo carico.

Affitti brevi e case vacanza

Gli affitti turistici e brevi sono esclusi dalla legge sulle locazioni abitative del 1998 e, secondo l’opinione più diffusa, non seguono i limiti dell’equo canone su massimo e interessi. Conta la prenotazione: spesso la cauzione è una pre-autorizzazione sulla carta o un importo in contanti all’arrivo.

• Chiedi una ricevuta e fotografa l’alloggio all’arrivo e alla partenza.
• Con una piattaforma, un addebito per danni non giustificato si contesta con la sua procedura, per iscritto e subito; altrimenti con una messa in mora.
• Se prenoti online un alloggio per date precise, non hai il recesso di 14 giorni previsto per gli acquisti a distanza: valgono le condizioni di cancellazione della prenotazione. Le regole generali sono in recesso dagli acquisti online.

Fac-simile di richiesta di restituzione

Adatta il modello sostituendo le parti tra parentesi quadre ed eliminando quelle che non servono.

Un esempio concreto

Elena ha affittato un bilocale a 600 euro al mese dal 1° gennaio 2024, versando 1.800 euro di cauzione. Il 31 dicembre 2025 riconsegna le chiavi. Il proprietario, Franco, le scrive che tratterrà tutto «per imbiancare e sistemare».

• Il dovuto: 1.800 euro più gli interessi mai pagati, 45 euro per il 2024 e 36 per il 2025: 1.881 euro.
• Ha le foto della riconsegna e il verbale di consegna iniziale: un solo danno vero, l’anta di un pensile rotta, sostituibile con circa 120 euro.
• Manda una messa in mora per 1.761 euro, riconoscendo il pensile e contestando la tinteggiatura per uso normale.
• Franco non risponde. L’avvocato di Elena gli prospetta il decreto ingiuntivo: Franco restituisce 1.761 euro entro 10 giorni.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Descrivi la situazione e carica contratto, prova del versamento, verbali e foto, e i messaggi con l’altra parte. L’orientamento gratuito ti dice se la trattenuta è legittima e cosa fare per primo. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica di contratto, importi e date. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: quanto puoi chiedere o trattenere, interessi compresi, quali voci reggono e quale strada conviene. Con la Soluzione, su preventivo che accetti prima, l’avvocato invia la messa in mora.

Per la mediazione, il decreto ingiuntivo o la causa, l’avvocato ti dice se ha senso e quanto può costare: l’incarico si concorda a parte.