In breve
- Il preavviso si conta dal giorno in cui l’altra parte riceve la lettera, non da quando la spedisci.
- Inquilino: 6 mesi di preavviso per gravi motivi, oppure i termini della clausola di recesso, se il contratto ne ha una.
- Proprietario, prima scadenza di 4+4 e 3+2: solo per i motivi elencati dalla legge, indicati nella lettera, pena la nullità.
- Senza disdetta inviata in tempo, il contratto si rinnova da solo alle stesse condizioni.
- Se il contratto finisce prima della scadenza, entro 30 giorni va comunicato all’Agenzia delle Entrate: 67 euro, non dovuti con la cedolare secca.
Prima di mandare la disdetta
- Trova il tipo di contratto e le date
4+4, 3+2, transitorio o studenti: lo trovi nell’intestazione. Segna la scadenza in corso: da lì si contano i 6 mesi a ritroso.
- Leggi la clausola di recesso
Molti contratti permettono all’inquilino di lasciare anche senza gravi motivi, a volte con un preavviso più breve. Se c’è, vale quella.
- Calcola la data limite
La lettera deve arrivare almeno 6 mesi prima della scadenza, o prima della data in cui vuoi lasciare. Spediscila con qualche settimana di margine.
- Scrivi la lettera giusta
Contratto, data di fine e, se serve, il motivo in modo concreto: un motivo generico è il primo appiglio per contestarla.
- Spedisci in modo tracciabile
Raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Conserva ricevute e copia.
- Organizza la riconsegna e gli adempimenti
Fissa il sopralluogo con verbale, letture e chiavi; se il contratto si chiude prima della scadenza, va comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Chi può disdire e quando: il quadro per ogni contratto
| Contratto | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | Recesso per gravi motivi con 6 mesi di preavviso, o secondo la clausola del contratto. Alla scadenza dei primi 4 anni, secondo l’opinione prevalente, può dare disdetta senza motivi con 6 mesi di anticipo. | Prima scadenza (4 anni): solo per i motivi di legge, almeno 6 mesi prima. Seconda scadenza (8 anni): disdetta libera, almeno 6 mesi prima. |
| Canone concordato (3+2) | Come nel 4+4: gravi motivi con 6 mesi di preavviso, o clausola del contratto. | Dopo 3 anni il contratto si proroga di diritto per 2: può impedirlo solo per i motivi di legge. Dopo i 5 anni: disdetta libera, almeno 6 mesi prima. |
| Transitorio (fino a 18 mesi) | Recesso per gravi motivi con il preavviso scritto nel contratto, di solito breve. | Non serve disdetta: il contratto finisce alla data stabilita, se l’esigenza transitoria è vera e documentata. Altrimenti rischia di diventare un 4+4. |
| Studenti (da 6 a 36 mesi) | Alla prima scadenza il contratto si rinnova per lo stesso periodo, salvo disdetta dello studente da 1 a 3 mesi prima. Recesso per gravi motivi secondo il contratto. | Non può disdire alla prima scadenza; dopo il rinnovo il contratto termina. |
La legge chiede la raccomandata; la PEC ha lo stesso valore se entrambi la usate. Mail e WhatsApp non bastano come prova del preavviso.
Se sei l’inquilino: recesso per gravi motivi o clausola del contratto
La legge sulle locazioni abitative ti permette di lasciare in qualsiasi momento se ci sono gravi motivi, con 6 mesi di preavviso. Per la Cassazione devono essere fatti esterni alla tua volontà, imprevedibili e sopravvenuti dopo la firma, che rendono troppo pesante continuare il contratto. Di regola sono accettati:
- un trasferimento di lavoro o un nuovo impiego in un’altra città;
- la perdita del lavoro o un calo di reddito che non potevi prevedere;
- una malattia o l’assistenza a un familiare che ti obbliga a spostarti;
Non bastano motivi di semplice convenienza, come «ho trovato una casa più bella». Indica il motivo nella lettera e conserva i documenti: se il proprietario contesta, tocca a te provarlo.
La clausola di recesso. Molti contratti prevedono che l’inquilino possa recedere anche senza motivi, di solito con 6 mesi di preavviso, a volte con 2 o 3. È la strada più semplice: se c’è, non devi giustificare nulla.
Durante il preavviso il canone è dovuto. Se vai via prima, paghi comunque fino alla fine dei 6 mesi, salvo accordo scritto o nuovo inquilino. Non «scalare» gli ultimi canoni dalla cauzione: è morosità, come spiega l’articolo sul deposito cauzionale.
Se sei il proprietario: la prima scadenza e i motivi tassativi
Nel 4+4 dopo i primi 4 anni, e nel 3+2 dopo i primi 3, il proprietario può evitare il rinnovo o la proroga solo per uno dei motivi elencati dalla legge, da indicare nella lettera, inviata almeno 6 mesi prima. I principali:
- usare la casa per sé, per il coniuge, i genitori, i figli o i parenti fino al secondo grado, come abitazione o per un’attività;
- vendere la casa, se non possiedi altre abitazioni oltre a quella in cui vivi: l’inquilino ha la prelazione, cioè il diritto di comprarla a parità di prezzo;
- lavori importanti: edificio gravemente danneggiato, ristrutturazione integrale, demolizione, con il titolo edilizio necessario;
- l’inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e adatto nello stesso comune, oppure non abita stabilmente la casa senza un giustificato motivo.
Una disdetta senza motivo, o con un motivo generico, è nulla e il contratto si rinnova. E se la ottieni con un motivo non vero, la legge è severa: se entro 12 mesi non usi la casa per lo scopo dichiarato, l’inquilino può chiedere di tornare alle stesse condizioni o un risarcimento di almeno 36 mensilità dell’ultimo canone.
Alla seconda scadenza e il rinnovo tacito
Alla fine degli 8 anni del 4+4, o dei 5 anni del 3+2, ciascuna parte può chiedere il rinnovo a condizioni nuove o rinunciare al rinnovo, con raccomandata inviata almeno 6 mesi prima. Chi la riceve deve rispondere entro 60 giorni; se non risponde o non si trova l’accordo, il contratto finisce alla scadenza. Qui non servono motivi.
Se invece nessuno scrive in tempo, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. Per quanto tempo dipende dal contratto, e le interpretazioni non sono unanimi: nel 4+4 di solito si considerano altri 4 anni. Una disdetta arrivata anche un giorno in ritardo non vale per quella scadenza; se possa valere per la successiva è discusso, quindi conviene rimandarla.
La prosecuzione dopo la scadenza (la proroga) va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pagando l’imposta di registro o confermando la cedolare secca.
Il contratto è finito ma l’inquilino non lascia la casa
Se alla scadenza la casa non viene liberata, il proprietario non può cambiare la serratura o staccare le utenze: deve passare dal giudice.
- Prima della scadenza l’avvocato può notificare l’intimazione di licenza per finita locazione; dopo, l’intimazione di sfratto per finita locazione. In entrambi i casi c’è un’udienza di convalida: se l’inquilino non si oppone, il giudice convalida e fissa la data del rilascio, di regola entro 6 mesi, fino a 12 in casi eccezionali. Per questa procedura non serve la mediazione, finché l’inquilino non si oppone.
- Fino alla riconsegna l’inquilino deve un’indennità di occupazione pari al canone, più l’eventuale danno ulteriore che il proprietario dimostra.
- Se incassi i pagamenti dopo la scadenza senza riserve, l’inquilino potrebbe sostenere che il contratto si è rinnovato. Scrivi nella ricevuta che li accetti a titolo di indennità di occupazione.
Se invece l’inquilino non paga, la strada è lo sfratto per morosità: tempi, costi e termine di grazia sono in inquilino che non paga l’affitto. Per la lettera che precede la causa vedi messa in mora.
Agenzia delle Entrate, riconsegna e conti finali
| Caso | Cosa fare |
|---|---|
| Contratto finito prima della scadenza (recesso, accordo) | Entro 30 giorni dalla data di risoluzione, comunicazione con il modello RLI o i servizi online e imposta fissa di 67 euro (codice tributo 1503 con F24 Elide). Oltre l’anno, in ufficio. |
| Tutti i proprietari hanno la cedolare secca | L’imposta non è dovuta, ma la risoluzione va comunque comunicata entro 30 giorni. |
| Contratto finito alla scadenza naturale | Di regola nessun adempimento: semplicemente non si paga la proroga. |
Di solito se ne occupa il proprietario; le parti però rispondono insieme dell’imposta, che salvo patto diverso si divide a metà.
Alla riconsegna fate un verbale con foto, letture e chiavi: serve a chiudere la partita del deposito e degli eventuali danni, come spiega deposito cauzionale non restituito. Il conguaglio delle spese di condominio e riscaldamento arriva spesso mesi dopo: chiedi di vedere il rendiconto, e se ci sono voci che non spettano all’inquilino leggi spese condominiali non dovute.
Fac-simile di lettera di recesso dell’inquilino
Sostituisci le parti tra parentesi quadre e scegli una delle due formule.
Recesso dal contratto di locazione
[Nome e cognome]
[Indirizzo dell’immobile in affitto, codice fiscale]
Gentile [Nome del proprietario]
[Indirizzo o PEC]
Raccomandata A/R [o PEC]
Oggetto: recesso dal contratto di locazione dell’immobile in [indirizzo], registrato il [data] al n. [numero]
Con la presente comunico il mio recesso dal contratto di locazione indicato in oggetto, [formula A:] ai sensi dell’articolo [numero] del contratto, che prevede la facoltà di recesso con preavviso di [numero] mesi. [formula B:] per gravi motivi, ai sensi dell’articolo 3, comma 6, della legge 431/1998, consistenti in [descrizione concreta: per esempio trasferimento della sede di lavoro a (città) disposto dal datore di lavoro con lettera del (data), che allego].
Il recesso avrà effetto decorsi [6] mesi dal ricevimento della presente, e quindi dal [data]. Entro quella data riconsegnerò l’immobile libero e le chiavi. Vi propongo di concordare la data del sopralluogo per il verbale di riconsegna e la lettura dei contatori.
Vi chiedo di restituirmi alla riconsegna il deposito cauzionale di euro [importo], con gli interessi legali non ancora corrisposti, sul conto IBAN [IBAN], salvo eventuali voci documentate.
[Luogo e data]
[Firma]
Allegati: [documento che prova il grave motivo]
Due esempi concreti
L’inquilina trasferita. Laura ha un 4+4 iniziato il 1° marzo 2023 a Cuneo. A novembre 2026 l’azienda la trasferisce a Bologna. Il contratto non ha una clausola di recesso libero, quindi usa i gravi motivi: invia la PEC il 12 novembre, il proprietario Roberto la riceve lo stesso giorno, e il recesso ha effetto il 12 maggio 2027. Poi trova un collega interessato a prendere la casa e Roberto, che gli fa un nuovo contratto, accetta per iscritto di chiudere quello di Laura il 31 marzo: lei paga i canoni fino a quella data. Roberto, senza cedolare secca, entro 30 giorni comunica la risoluzione all’Agenzia e paga 67 euro.
Il proprietario che vuole la casa per la figlia. Stefano ha affittato con un 4+4 la cui prima scadenza è il 31 luglio 2027. Vuole la casa per la figlia che si sposa. La raccomandata deve arrivare all’inquilino entro il 31 gennaio 2027 e deve dire chiaramente: «diniego di rinnovo ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a, legge 431/1998, per destinare l’immobile ad abitazione di mia figlia». Se la figlia non ci andasse a vivere entro 12 mesi, Stefano rischierebbe il risarcimento.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
Carica contratto, ricevuta di registrazione ed eventuali lettere ricevute. L’orientamento gratuito ti dice che contratto hai, quale termine vale e quanto è vicino. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica del contratto: durata, scadenze e clausola di recesso. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se il tuo motivo regge, se la disdetta che hai ricevuto è valida, quale data indicare e cosa scrivere. Con la Soluzione, su preventivo che accetti prima, prepara e invia la lettera.
Per la convalida in tribunale l’incarico si concorda a parte.
Norme e fonti
Regole controllate il 9 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articoli 2 (durata, rinnovo, contratti a canone concordato), 3 (disdetta del locatore e recesso del conduttore) e 5 (contratti transitori e per studenti)
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 56 (data di esecuzione del rilascio)
- Codice civile, articoli 1591 (indennità per ritardata restituzione) e 1597 (rinnovazione tacita)
- Codice di procedura civile, articoli 657 e seguenti (convalida di licenza e di sfratto)
- D.M. Infrastrutture e trasporti 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3 (contratti transitori e per studenti universitari)
- Agenzia delle Entrate, «Risoluzione, cessione e proroga dei contratti» (imposta fissa di 67 euro, cedolare secca)
- Corte di cassazione, sentenza 13 giugno 2017, n. 14623 (gravi motivi di recesso del conduttore)
Questo articolo fa parte della guida
Affitto e locazioni: inquilino che non paga, disdetta, deposito e speseInquilino moroso, sfratto, disdetta, deposito cauzionale e spese: cosa prevede la legge e cosa fare per primo. Parere scritto di un avvocato in 4 ore.Le regole descritte valgono al 9 novembre 2026 e riguardano le case d’abitazione; negozi e uffici seguono regole diverse. Molto dipende dalle clausole del singolo contratto e dagli accordi territoriali per il canone concordato: se una scadenza dei 6 mesi è vicina, scegli la fascia Prioritaria o Urgente.
