Spese condominiali tra proprietario e inquilino: chi paga cosa

Come fare i conti, passo per passo

1. Prendi il rendiconto approvato

   Il proprietario riceve dall’amministratore il consuntivo dell’anno e il riparto della sua unità. È da lì che si parte, non dai preventivi: le rate in acconto servono solo a distribuire la spesa durante l’anno.

2. Leggi cosa dice il contratto

   Cerca la clausola sulle spese: può rinviare alla legge, alla tabella degli oneri accessori, oppure prevedere un forfait. Se il contratto non dice nulla, valgono la legge e, come riferimento, la tabella ministeriale.

3. Dividi le voci in due colonne

   Per ogni voce del riparto chiediti: è un servizio che l’inquilino usa o un costo della proprietà? La tabella più sotto ti aiuta per i casi dubbi.

4. Togli gli acconti già versati

   Se l’inquilino paga una quota mensile per le spese, la differenza tra quanto dovuto e quanto versato è il conguaglio: a debito o a credito.

5. Manda la richiesta scritta con il dettaglio

   Indica le voci, gli importi, i criteri di riparto (millesimi, consumi) e dove si possono vedere le fatture. Da questa richiesta corrono i 2 mesi per pagare.

Cosa dice la legge

La regola sta nell’articolo 9 della legge 392 del 1978, la vecchia legge sull’equo canone. Molte sue parti sono state abrogate nel 1998, ma questo articolo no: vale per tutti i contratti di abitazione, liberi o concordati, e per i negozi e gli uffici.

Sono interamente a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, le spese relative a:

• pulizia delle parti comuni;
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica per le parti comuni;
• riscaldamento e condizionamento dell’aria;
• spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• la fornitura di altri servizi comuni, come il giardiniere o la disinfestazione.

Il servizio di portineria è a carico dell’inquilino per il 90%, salvo che le parti abbiano concordato una quota più bassa.

In sintesi: l’inquilino paga ciò che serve a usare la casa e i servizi comuni; il proprietario paga ciò che serve a conservare e migliorare l’edificio, che resta suo. Tutto quello che la legge non mette espressamente a carico dell’inquilino resta, in mancanza di un accordo, al proprietario.

Voce per voce: la tabella degli oneri accessori

Per i casi dubbi si usa la tabella di ripartizione degli oneri accessori allegata al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 (allegato D). È obbligatoria per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti; per i contratti a canone libero non è vincolante, ma secondo l’orientamento diffuso è il riferimento più usato, anche dai giudici, quando il contratto non dice nulla.

Il riscaldamento autonomo è un discorso a parte: il gas lo paga direttamente l’inquilino, e anche il controllo e la manutenzione periodica della caldaia sono di regola a suo carico, perché è lui che occupa la casa. La sostituzione della caldaia guasta per vecchiaia resta al proprietario. Per i problemi quotidiani vedi pressione della caldaia bassa o alta.

Le spese che restano al proprietario

Alcune voci compaiono in tutti i riparti condominiali ma non sono né nell’articolo 9 né nella tabella del 2017. Di regola, quindi, restano al proprietario:

• Compenso dell’amministratore e spese generali di amministrazione: non sono un servizio di cui l’inquilino gode direttamente. Molti contratti prevedono che l’inquilino ne paghi una parte, spesso la metà: vale solo se è scritto.
• Assicurazione del fabbricato: protegge un bene del proprietario.
• Spese legali del condominio, per cause contro condòmini morosi, imprese o vicini.
• Lavori straordinari, le loro rate e il relativo fondo, anche se scadono durante la locazione: tetto, facciata, sostituzione dell’ascensore o della caldaia centrale.
• Morosità di altri condòmini che l’amministratore ripartisce tra tutti: non è un costo dei servizi.

Se trovi queste voci nella richiesta del proprietario e il contratto non le prevede, puoi chiedere di toglierle.

Il condominio chiede sempre al proprietario

I conti viaggiano su due binari separati:

• Condominio e proprietario. L’unico debitore verso il condominio è il proprietario. L’amministratore non può chiedere i soldi all’inquilino né fargli un decreto ingiuntivo, anche se il riscaldamento lo ha usato lui. Se il proprietario contesta il riparto, deve farlo con gli strumenti del condominio: vedi spese condominiali non dovute: come contestarle.
• Proprietario e inquilino. Il proprietario paga il condominio e poi chiede il rimborso all’inquilino per la parte che gli spetta, secondo la legge e il contratto.

Anche quando l’inquilino, per comodità, paga le rate direttamente all’amministratore, il debitore verso il condominio resta il proprietario: se l’inquilino smette di pagare, l’amministratore si rivolge a lui.

Richiesta, documenti e conguaglio annuale

L’inquilino deve pagare gli oneri accessori entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di pagare ha diritto di ottenere:

• l’indicazione specifica delle spese, voce per voce;
• i criteri di ripartizione, cioè quali millesimi o quali letture dei consumi sono stati usati;
• la possibilità di vedere i documenti giustificativi: fatture, contratti, letture dei contatori. Di regola si consultano presso il proprietario o l’amministratore.

Secondo la Cassazione i 2 mesi servono anche per chiedere chiarimenti: se l’inquilino lascia passare il termine senza pagare e senza chiedere nulla, è in ritardo. Per questo al proprietario conviene mandare subito una richiesta dettagliata: con un conto generico («spese condominiali 2025: 1.200 euro») l’inquilino ha buone ragioni per chiedere chiarimenti prima di pagare.

Nella pratica molti contratti prevedono acconti mensili insieme al canone e un conguaglio annuale quando l’assemblea approva il rendiconto. Il conguaglio può essere a debito o a credito: se l’inquilino ha versato più del dovuto, la differenza va restituita o scalata dagli acconti successivi. A fine contratto il conguaglio arriva spesso mesi dopo la riconsegna delle chiavi: come regolarlo con la cauzione lo spieghiamo in deposito cauzionale non restituito.

L’inquilino in assemblea: riscaldamento e condizionamento

L’articolo 10 della stessa legge dà all’inquilino un diritto poco conosciuto: vota al posto del proprietario nelle delibere dell’assemblea condominiale sulle spese e sulle modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire, ma senza voto.

Il condominio, però, di regola convoca solo i proprietari: è il proprietario che deve avvisare l’inquilino. Se vuoi partecipare, chiedi al proprietario di girarti la convocazione. Secondo la Cassazione, l’inquilino che ha potuto partecipare all’assemblea sul riscaldamento e non ha contestato la delibera non può poi rifiutarsi di rimborsare quelle spese, salvo che dipendano da guasti dell’impianto di competenza del proprietario. Per le regole sulla contestazione delle delibere vedi impugnare una delibera condominiale.

Clausole del contratto e spese forfettarie

La legge dice «salvo patto contrario»: ci si può accordare diversamente. Le clausole più frequenti:

• Rinvio alla tabella degli oneri accessori: è la soluzione più chiara.
• Quote diverse per singole voci, per esempio il 50% del compenso dell’amministratore a carico dell’inquilino: valida se scritta in modo chiaro.
• Forfait: un importo fisso al mese, senza conguaglio. Nei contratti a canone libero la giurisprudenza prevalente lo ammette, se l’importo non è sproporzionato rispetto alle spese reali. Vale nei due sensi: niente conguagli né restituzioni, salvo revisione prevista dal contratto.

Più delicate sono le clausole che spostano sull’inquilino le spese straordinarie: secondo l’orientamento prevalente vanno valutate caso per caso e possono essere giustificate solo da un canone sensibilmente più basso. Se il contratto ha una clausola del genere, conviene farla leggere prima di pagare.

Entro quando si possono chiedere: la prescrizione

Il diritto del proprietario al rimborso degli oneri accessori si prescrive in 2 anni, non nei 5 previsti per i canoni: lo ha stabilito la Cassazione applicando una norma del 1973 rimasta in vigore. Il termine decorre dalla chiusura della gestione annuale; in condominio, secondo l’orientamento più seguito, dall’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea.

Esempio: il rendiconto 2024 viene approvato a maggio 2025; il proprietario deve chiedere il conguaglio entro maggio 2027. Una richiesta scritta e dettagliata, inviata con raccomandata o PEC, interrompe la prescrizione e la fa ripartire.

Attenzione al rovescio: il condominio può chiedere le quote al proprietario per 5 anni. Il proprietario che aspetta troppo rischia quindi di pagare il condominio senza poter più recuperare la parte dell’inquilino.

Se l’inquilino non paga le spese

Le spese non pagate non sono un dettaglio: per le abitazioni, se gli oneri accessori non pagati superano due mensilità di canone, la legge lo considera un inadempimento grave che giustifica lo sfratto per morosità, anche se il canone è regolarmente pagato. Prima conviene una diffida con il prospetto dettagliato delle spese. Tempi, sanatoria e costi sono in inquilino che non paga l’affitto.

Se sei l’inquilino e contesti alcune voci, non fermare tutti i pagamenti: paga la parte che non contesti, chiedi per iscritto il dettaglio e i documenti per il resto e motiva le tue obiezioni.

Un esempio con i numeri

Giulia è in affitto con un 4+4 nell’appartamento di Marco. Il contratto prevede acconti di 80 euro al mese per le spese e il conguaglio annuale, senza altre clausole. A giugno l’assemblea approva il rendiconto e a Marco arriva il riparto della sua unità: 1.480 euro.

Giulia ha versato 12 acconti da 80 euro, cioè 960 euro. Il conguaglio a suo carico è di 270 euro. Marco le manda la tabella con il riparto dell’amministratore e la disponibilità a mostrarle le fatture; Giulia controlla le letture del riscaldamento e paga entro due mesi. La rata di 600 euro per il rifacimento della facciata, deliberata lo stesso anno, la paga solo Marco.

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