Ti è arrivata un’intimazione di sfratto per morosità? Cosa succede e cosa puoi fare

Cosa fare subito

1. Segna la data dell’udienza

   È scritta nella citazione per la convalida, insieme al tribunale e all’orario. Tra la notifica e quel giorno devono passare almeno 20 giorni, ma il giudice può dimezzarli nei casi urgenti. Metti un promemoria e non contare sul fatto che venga rinviata.

2. Controlla quanto ti chiedono

   Confronta canoni e spese indicati con le tue ricevute e i bonifici. Spesso negli arretrati finiscono spese condominiali non documentate o mensilità già pagate. Prepara un prospetto mese per mese.

3. Decidi la strada

   Puoi pagare tutto prima o in udienza, chiedere un termine di grazia, trattare un accordo con il proprietario o, se il debito non c’è, opporti. Ogni strada ha conseguenze diverse: decidila prima dell’udienza, non in aula.

4. Parla con il proprietario o il suo avvocato

   Un accordo scritto con un piano di rientro, o con una data di uscita concordata, spesso conviene a entrambi: il proprietario evita mesi di esecuzione, tu eviti altre spese legali e una data imposta.

5. Presentati all’udienza

   Di persona per chiedere il termine di grazia, meglio con un avvocato se vuoi opporti o se la situazione è complessa. Porta l’intimazione, il contratto, le ricevute e i documenti sulle tue difficoltà.

6. Se hai difficoltà economiche, chiedi aiuto subito

   Rivolgiti ai servizi sociali del Comune e allo sportello casa: alcuni Comuni e Regioni hanno contributi per chi ha perso il reddito. Se hai un reddito basso puoi chiedere il patrocinio a spese dello Stato: l’avviso è scritto nell’atto stesso.

Cosa hai ricevuto: intimazione, citazione e spesso un decreto per i canoni

L’atto che ti notifica l’ufficiale giudiziario, o l’avvocato via PEC, di solito contiene tre cose:

• l’intimazione di sfratto per morosità: il proprietario dichiara che non hai pagato e chiede che il contratto finisca e che tu lasci la casa;
• la citazione per la convalida: ti chiama davanti al tribunale del luogo dove si trova l’immobile in un giorno preciso, con l’avvertimento che se non compari o non ti opponi il giudice convalida lo sfratto;
• spesso anche la richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti: è un ordine di pagare che il giudice può emettere insieme alla convalida e che permette poi di pignorare stipendio o conto.

Per una casa d’abitazione la legge considera grave il ritardo quando un canone non è pagato entro 20 giorni dalla scadenza, o quando le spese accessorie non pagate superano due mensilità di canone. Bastano quindi poche settimane di ritardo perché il proprietario possa partire. Come ragiona il proprietario, e quali passi fa prima di arrivare qui, lo spiega l’articolo sull’inquilino che non paga.

All’udienza di convalida: le quattro situazioni possibili

Presentarsi conta sempre: anche solo chiedere il termine di grazia cambia l’esito rispetto a non andare. La sanatoria e il termine di grazia valgono per le case d’abitazione; per negozi e uffici, secondo l’orientamento prevalente, non si applicano.

Il termine di grazia: quanto, quando e quante volte

• Fino a 90 giorni se dimostri «comprovate condizioni di difficoltà»: porta buste paga, lettera di licenziamento, certificati medici, ISEE, spese straordinarie.
• Fino a 120 giorni se la morosità non supera due mesi e dipende da difficoltà nate dopo la firma del contratto: disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà documentate.
• La sanatoria si può usare al massimo tre volte in quattro anni; quattro volte se si tratta dei casi di difficoltà gravi del punto precedente.
• Il termine lo concede il giudice: non è automatico e non si ottiene se non sei presente all’udienza.
• Se non paghi entro il termine, il giudice convalida e la data del rilascio non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza del termine.

Il pagamento nel termine esclude la risoluzione: il contratto continua come prima, ma da quel momento devi essere puntuale, perché le volte a disposizione diminuiscono.

Quando ha senso opporsi

Opporsi ha senso solo se hai ragioni vere e possibilmente documentate. Le situazioni più frequenti:

• hai pagato e il proprietario non lo riconosce: bonifici, ricevute, quietanze;
• gli importi sono sbagliati: spese condominiali non dovute dall’inquilino o non documentate, aumenti non previsti dal contratto, mesi conteggiati due volte;
• c’è un problema sul contratto: un canone diverso da quello registrato, pagamenti fuori contratto, un accordo di riduzione scritto;
• la notifica non è regolare.

Non è invece una buona difesa aver smesso di pagare perché la casa aveva difetti: sospendere il canone di propria iniziativa, di regola, è considerato inadempimento. I difetti si contestano per iscritto e si fanno valere a parte. Se la causa prosegue dopo l’opposizione, prima di andare avanti serve la mediazione, che per la sola convalida invece non è richiesta.

Dopo la convalida: date, precetto e ufficiale giudiziario

1. La data del rilascio: con la convalida il giudice fissa il giorno entro cui lasciare la casa, tenendo conto anche delle tue condizioni, di regola entro 6 mesi, in casi eccezionali fino a 12.
2. Il precetto per il rilascio: se a quella data non sei uscito, il proprietario ti notifica un atto che ti intima di lasciare l’immobile.
3. Il preavviso dell’ufficiale giudiziario: ti comunica, almeno 10 giorni prima, il giorno in cui verrà a eseguire.
4. Gli accessi: al primo accesso spesso c’è un rinvio; nei successivi l’ufficiale giudiziario può farsi assistere dalla forza pubblica e da un fabbro. Minori, anziani o malati in casa di solito portano a rinvii, ma non bloccano lo sfratto.

Intanto, se c’era anche l’ingiunzione per i canoni, il proprietario può notificarti il precetto per il pagamento e pignorare una parte dello stipendio o del conto. Lasciare la casa non cancella il debito.

Al Senato è in esame un disegno di legge sul rilascio degli immobili (n. 1896) che ridurrebbe il termine di grazia e i tempi dell’esecuzione: a novembre 2026 la Commissione Giustizia sta votando le modifiche al testo, che poi dovrà passare dall’Aula del Senato e dalla Camera. Non è legge: valgono le regole descritte qui.

Un esempio concreto

Sara paga 650 euro al mese per un bilocale. Dopo aver perso il lavoro a maggio salta tre mensilità e a settembre riceve un’intimazione di sfratto con udienza a metà ottobre.

• Controlla il conteggio: il proprietario ha aggiunto 400 euro di spese condominiali senza mandarle il riparto. Ne chiede il dettaglio per iscritto.
• All’udienza si presenta con la lettera di licenziamento e la domanda di NASpI e chiede il termine di grazia. La morosità supera i due mesi, quindi niente 120 giorni: il giudice le concede 90 giorni.
• Con un prestito di un familiare e la prima NASpI paga canoni, interessi e spese legali entro il termine. Il contratto continua.
• Da quel momento sa che le sanatorie a disposizione sono scese: imposta un ordine permanente di bonifico il giorno dopo l’accredito.

Cosa fa l’avvocato su Intervento

Fotografa l’intimazione con la data di notifica, il contratto e le ricevute. L’orientamento gratuito ti dice quando è l’udienza e quali strade hai. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica: importi richiesti, mesi contestati, data e tribunale. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: se gli arretrati sono corretti, se puoi sanare o chiedere il termine di grazia, se ci sono motivi seri per opporti e cosa aspettarti dopo.

Con il livello Soluzione, su preventivo che accetti prima, l’avvocato può scrivere al proprietario per proporre un piano di rientro o una data di uscita. Per l’opposizione in tribunale ti dice se ha senso e quanto può costare; l’incarico si concorda a parte.