Divisione dell’eredità tra fratelli: come si fa e cosa succede se non c’è accordo

Come impostare la divisione, passo per passo

1. Fai l’elenco di tutto

   Immobili con visure, conti con il saldo alla data della morte, auto, crediti, debiti, mutui e donazioni ricevute in vita da figli e coniuge.

2. Verifica che la successione sia in ordine

   Dichiarazione di successione presentata, volture fatte, accettazione dell’eredità. Per dividere un immobile dal notaio serve anche la trascrizione dell’accettazione.

3. Controlla gli immobili

   Planimetria uguale allo stato reale e titoli edilizi in regola: senza, il notaio non può fare l’atto e il giudice non può dividere. Un tecnico lo verifica prima.

4. Fate stimare i beni

   Una perizia di un tecnico scelto insieme costa molto meno di una causa ed evita la discussione più comune: quanto vale la casa.

5. Mettete sul tavolo le proposte

   Chi tiene cosa, chi paga quanto, entro quando, con affitti incassati, spese anticipate e uso esclusivo della casa.

6. Se non c’è accordo, scrivi e poi vai in mediazione

   Una lettera con una proposta concreta, poi la domanda di mediazione. È obbligatoria prima della causa e spesso basta a chiudere.

Prima della divisione: siete tutti proprietari di tutto

Con più eredi nasce la comunione ereditaria: ognuno ha una quota ideale, per esempio un terzo, di ogni bene. Per vendere, affittare o ristrutturare servono decisioni comuni, e un solo fratello contrario può bloccare tutto.

Per uscirne c’è la divisione: ognuno riceve beni concreti, o denaro, per un valore pari alla sua quota. La legge dice che i coeredi possono sempre domandarla, e il diritto non si prescrive. Ci sono poche eccezioni:

• il testamento può vietarla per non più di 5 anni dalla morte (o, se gli eredi sono minorenni, fino a un anno dopo la maggiore età dell’ultimo nato); il giudice può comunque autorizzarla prima se ci sono gravi circostanze;
• i fratelli possono accordarsi per iscritto di restare in comunione, per un massimo di 10 anni;
• il giudice può sospenderla fino a 5 anni se dividere subito danneggerebbe molto il patrimonio, per esempio un’azienda di famiglia;

Chiedere la divisione vale come accettazione dell’eredità: se temi debiti, vedi prima eredità con debiti.

La divisione d’accordo dal notaio: documenti, imposte e costi

Se siete d’accordo, la strada è un atto di divisione. Per gli immobili deve essere scritto, e in pratica si fa dal notaio, che lo trascrive nei registri immobiliari e fa la voltura al catasto. Si può dividere tutto o solo alcuni beni, lasciando il resto in comune.

Per gli immobili valgono gli stessi controlli di una vendita:

• conformità catastale: la planimetria deve corrispondere allo stato reale; se non è così, l’atto è nullo. Un tecnico aggiorna la planimetria prima del rogito: vedi planimetria non conforme;
• regolarità edilizia: nell’atto vanno indicati i titoli edilizi. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione, anche tra coeredi non si può dividere un edificio abusivo, neppure in tribunale; le piccole difformità rispetto a un titolo esistente, di regola, non bloccano l’atto, ma conviene sistemarle;
• se la casa va divisa fisicamente in due appartamenti, servono prima frazionamento catastale ed eventuale pratica edilizia.

Sul conguaglio conta il valore assegnato, anche se non passa denaro, e vale come conguaglio anche prendersi in carico il mutuo.

Se non c’è accordo: mediazione, causa e asta

1. Mediazione obbligatoria. Per divisioni e successioni la causa non si può iniziare senza averla tentata. Si deposita una domanda presso un organismo di mediazione del luogo del tribunale competente; dura fino a 3 mesi, prorogabili di altri 3. Serve l’assistenza di un avvocato.
2. Causa di divisione. Se la mediazione fallisce, un coerede cita gli altri davanti al tribunale del luogo in cui si è aperta la successione. Il giudice nomina di solito un consulente tecnico (CTU) che stima i beni, verifica la regolarità degli immobili e prepara un progetto di divisione.
3. Assegnazione dei lotti. Con quote uguali i lotti si sorteggiano; altrimenti il giudice li assegna, con conguagli.
4. Beni non comodamente divisibili. Una casa che non si può dividere senza perdere valore va per intero a uno dei coeredi, preferibilmente a chi ha la quota maggiore, o a più coeredi insieme se lo chiedono, con l’obbligo di pagare agli altri la differenza. Se nessuno la chiede, o chi la chiede non può pagare, si fa la vendita all’asta e si divide il ricavato.

Una causa di divisione dura spesso alcuni anni e costa, tra avvocati, contributo unificato e consulente tecnico, molto più di un accordo; l’asta porta di solito un prezzo inferiore al mercato. Molte cause si chiudono con un accordo dopo la perizia del CTU.

Se tutti volete dividere ma non sapete come, c’è la divisione a domanda congiunta: il giudice affida le operazioni a un notaio o a un avvocato.

Un fratello vive nella casa: cosa deve agli altri

È la situazione più frequente: un fratello abita nella casa dei genitori, gli altri no. Secondo l’orientamento della Cassazione:

• ogni comproprietario può usare il bene comune, purché non impedisca agli altri di fare altrettanto: il solo fatto di abitarci non obbliga a pagare nulla agli altri, se questi non hanno mai chiesto di usarlo;
• quando gli altri chiedono di poter usare la casa, o di affittarla, e chi ci abita continua a usarla da solo, deve loro i frutti civili: in pratica la loro quota del valore d’affitto di mercato, da quella richiesta in poi;
• gli affitti incassati da uno solo, per esempio da un garage affittato, spettano a tutti in proporzione alle quote e si mettono nei conti della divisione.

La prima mossa utile è quindi una richiesta scritta, con PEC o raccomandata: senza, rischi di non avere nulla per il passato.

Le spese di proprietà (manutenzione straordinaria, assicurazione, lavori condominiali straordinari) si dividono per quote: chi le ha anticipate può chiedere agli altri la loro parte, con le ricevute. Utenze e piccola manutenzione restano di regola a chi ci abita.

Se il fratello sostiene di essere diventato proprietario per usucapione, sappi che tra coeredi la Cassazione chiede prove molto forti. Vedi usucapione.

Conti correnti, soldi del defunto e conti cointestati

• Conto intestato solo al defunto. Il saldo entra nella comunione e non si divide da solo per quote. Secondo le Sezioni Unite, ciascun erede può chiederne la sua parte, o anche l’intero nell’interesse di tutti. In pratica molte banche chiedono la firma di tutti gli eredi: se uno si rifiuta, si passa per mediazione o divisione.
• Conto cointestato con un figlio o con il coniuge. Si presume che i soldi appartengano ai cointestatari in parti uguali: di regola entra nell’eredità solo la metà del defunto. Si può provare il contrario, per esempio che i soldi venivano tutti dalla sua pensione.
• Prelievi fatti da un fratello con la delega del genitore. Quelli dopo la morte vanno restituiti alla massa; quelli prima vanno giustificati come spese per il genitore, altrimenti si possono contestare. Come erede puoi chiedere alla banca gli estratti conto degli ultimi anni.
• Donazioni ricevute in vita da figli e coniuge: di regola si mettono nel conto della divisione con la collazione. Come funziona, e la differenza con il calcolo della legittima, è spiegato in escluso dal testamento.

Debiti, mutuo e divisione parziale

I debiti del defunto non aspettano la divisione: ciascun erede risponde verso i creditori in proporzione alla sua quota. Se un debito è garantito da ipoteca sulla casa, però, il creditore può rivalersi sulla casa per intero, chiunque la riceva.

Il mutuo residuo può essere preso in carico da chi riceve la casa: tra voi vale, ma verso la banca gli altri restano obbligati finché non li libera per iscritto. Coinvolgetela prima dell’atto.

D’accordo potete dividere anche solo un bene; in causa, se un coerede lo chiede, di regola si divide tutto il patrimonio comune.

Chi riceve beni che valgono meno di tre quarti della sua quota può impugnare la divisione entro 2 anni: una stima seria protegge tutti.

Un esempio: tre fratelli e la casa dei genitori

Anna, Marco e Davide ereditano dai genitori, senza testamento, una casa stimata 210.000 euro e un conto con 45.000 euro. Totale 255.000 euro: 85.000 euro a testa. Davide abita nella casa da quando è morta la madre e vuole tenerla.

• Prima proposta: Davide prende la casa (210.000 euro) e deve 125.000 euro in più della sua quota. Anna e Marco prendono il conto, 22.500 euro ciascuno, e 62.500 euro ciascuno da Davide. Davide chiede un mutuo per pagare.
• Le imposte: 1% su 255.000 euro, cioè 2.550 euro, più le imposte fisse; sul conguaglio di 125.000 euro quelle di un acquisto, ridotte se Davide ha i requisiti prima casa.
• L’affitto arretrato: Anna e Marco avevano chiesto per PEC, un anno fa, di poter affittare la casa. Da quella data Davide deve loro la loro quota del valore d’affitto, stimato in 600 euro al mese: 400 euro al mese in tutto, cioè 4.800 euro per l’anno passato, da scalare dal conguaglio insieme all’IMU che Anna ha pagato da sola.
• Se Davide non trova il mutuo e non c’è accordo, dopo la mediazione il giudice assegna la casa a chi la chiede e può pagare, altrimenti dispone l’asta: con un ribasso del 20% tutti incasserebbero meno, e Davide dovrebbe lasciare la casa.

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