In breve
- Tutte le aste giudiziarie sono pubblicate sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia.
- Offerta minima: il 75% del prezzo base. Cauzione: almeno il 10% di quanto offri.
- Saldo prezzo entro il termine dell’ordinanza, al massimo 120 giorni. Se non paghi, perdi la cauzione.
- Il decreto di trasferimento cancella pignoramenti e ipoteche, ma non tutto: servitù, domande giudiziali e alcuni diritti restano.
- Spese condominiali: secondo l’orientamento prevalente rispondi di quelle dell’anno in corso e del precedente.
Prima di offrire: i controlli in ordine
- Scarica i tre documenti
Dal Portale delle vendite pubbliche: avviso di vendita, ordinanza del giudice e perizia con foto e planimetrie. Se manca qualcosa, chiedilo al professionista delegato.
- Leggi la perizia dall’inizio alla fine
Non solo il prezzo: stato di occupazione, regolarità edilizia, costi di sanatoria, spese condominiali non pagate, pesi che resteranno a tuo carico.
- Prenota la visita con il custode
È gratuita. Guarda impianti, umidità, tetto, parti comuni e confronta la casa con la planimetria.
- Chiedi all’amministratore la situazione
Rate non pagate, lavori già deliberati, cause in corso con il condominio.
- Fai i conti di tutto e senti la banca
Prezzo, imposte, sanatoria, arretrati, lavori. Se ti serve un mutuo, verifica prima che la banca finanzi acquisti all’asta e in quanto tempo.
- Decidi il tuo prezzo massimo e prepara la cauzione
Bonifico in tempo perché arrivi sul conto della procedura prima della scadenza, oppure assegno circolare se l’asta è su carta.
Dove si trovano le aste e chi le gestisce
Ogni vendita giudiziaria va pubblicata sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, dove cerchi per comune, tipo di immobile e prezzo. Gli stessi annunci compaiono anche su siti privati di pubblicità autorizzati: le informazioni ufficiali però sono quelle del Portale e del fascicolo.
Le figure che incontri sono tre: il giudice dell’esecuzione, il professionista delegato (spesso un notaio, un avvocato o un commercialista) che gestisce l’asta e il trasferimento, e il custode che ha le chiavi e organizza le visite. Il nome e i contatti di custode e delegato sono nell’avviso.
Cosa cercare nella perizia
La perizia dell’esperto nominato dal giudice (spesso chiamata «perizia del CTU») per legge deve dire una serie di cose. Sono quelle da leggere per prime:
| Voce | Perché conta |
|---|---|
| Stato di possesso | Se la casa è libera, abitata dal debitore o occupata da altri, e con quale contratto. |
| Pesi che restano e pesi che saranno cancellati | Ipoteche e pignoramenti spariscono; servitù, vincoli, convenzioni urbanistiche e domande giudiziali possono restare a tuo carico. |
| Regolarità edilizia e agibilità | Difformità rispetto al progetto, se sono sanabili e quanto costa sanarle. |
| Spese condominiali | Spese annue, lavori straordinari già deliberati, arretrati degli ultimi due anni. |
| Cause in corso | Liti sulla proprietà, sui confini o con il condominio che riguardano l’immobile. |
| Stima | Valore di mercato e riduzioni applicate per vizi, sanatoria, occupazione e arretrati. |
La perizia può contenere errori, e la stima risale a mesi o anni prima: il controllo del tuo tecnico resta utile. Per leggere i dati catastali citati vedi come leggere una visura catastale.
Casa occupata: chi la libera e quando
- Abitata dal debitore: lui e i familiari possono restarci fino al decreto di trasferimento. La liberazione la esegue poi il custode, su ordine del giudice, senza spese per te, salvo che tu lo esoneri. Mettere in conto qualche mese dopo il decreto è prudente.
- Affittata: il contratto ti è opponibile se ha data certa anteriore al pignoramento; quelli oltre 9 anni valgono per intero solo se trascritti. Non devi rispettarlo se il canone è inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo.
- Occupata senza titolo: la liberazione è ordinata al più tardi con l’ordinanza di vendita.
- Casa familiare assegnata a un coniuge in una separazione: può esserti opponibile secondo le date. Va valutata caso per caso.
Abusi edilizi: la sanatoria è affare tuo
Nelle vendite all’asta non vale la nullità per mancata indicazione del titolo edilizio, e chi compra può presentare la domanda di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento, se l’opera è sanabile. In casi particolari si può accedere anche a un vecchio condono. I costi però sono tuoi: la perizia li stima, ma se la stima è bassa o l’abuso non è sanabile, il rischio è tuo, fino alla demolizione.
Per questo, prima di offrire, fai leggere al tuo tecnico le pagine sulla conformità. Le strade per regolarizzare sono spiegate in abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto; i controlli generali in i controlli da fare prima di comprare casa.
Spese condominiali arretrate
Chi subentra nella proprietà risponde, insieme al vecchio proprietario, dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione la regola vale anche per chi compra all’asta: il decreto di trasferimento non «pulisce» questi debiti. In pratica:
- le spese ordinarie dell’anno di gestione in cui arriva il decreto e di quello prima possono esserti chieste dall’amministratore;
- i lavori straordinari deliberati prima del decreto, di regola, restano a carico del debitore, ma se vengono eseguiti dopo potresti trovarti a doverli anticipare;
- quello che paghi per debiti del vecchio proprietario puoi provare a recuperarlo da lui o, secondo i casi, insinuarlo nella procedura: spesso è difficile.
La divisione tra venditore e acquirente in generale è spiegata in spese condominiali non dovute.
Prezzo base, offerta minima, cauzione e gara
| Voce | Regola |
|---|---|
| Prezzo base | Fissato dal giudice partendo dalla stima. Se l’asta va deserta, scende fino a un quarto a ogni nuovo tentativo. |
| Offerta minima | Il 75% del prezzo base. Sotto, l’offerta non è valida. |
| Cauzione | Almeno il 10% del prezzo che offri, nei modi dell’avviso. Se non vinci, ti viene restituita. |
| Offerta telematica | Si compila sul Portale, si firma digitalmente, si paga il bollo digitale (di solito 16 euro) e si invia per PEC all’indirizzo del Ministero, senza aprire né rinominare il file. |
| Offerta su carta | Solo se l’avviso la prevede: in busta chiusa in cancelleria o dal delegato, con assegno circolare per la cauzione. |
| Esito | Un’offerta pari o superiore al prezzo base è accolta. Tra 75% e 100% il delegato può accettarla se non ci sono prospettive di un prezzo migliore. Con più offerte si fa una gara con rilanci minimi indicati nell’avviso. |
L’offerta è irrevocabile. Il debitore non può partecipare. Puoi offrire per conto di qualcuno solo con procura speciale; un avvocato può farlo anche «per persona da nominare».
Saldo, mutuo e decreto di trasferimento
Se vinci, versi il saldo nel termine dell’ordinanza, al massimo 120 giorni; per giustificati motivi il giudice può aver previsto rate fino a 12 mesi. Nello stesso termine devi rendere la dichiarazione antiriciclaggio sull’origine dei fondi. Se manchi il termine, perdi la cauzione e, se la nuova asta rende meno, paghi anche la differenza.
Il mutuo è possibile: la banca versa direttamente alla procedura e iscrive ipoteca di primo grado insieme al decreto. Ma i tempi sono stretti: fai l’istruttoria prima dell’asta, con una perizia della banca.
Il decreto di trasferimento ti rende proprietario e ordina la cancellazione di pignoramenti e ipoteche. Non cancella invece le domande giudiziali trascritte prima, le servitù opponibili, gli obblighi condominiali. Con la sentenza 151 del 2026 la Corte costituzionale ha confermato che anche diritti come l’uso o l’usufrutto trascritti dopo l’ipoteca, pur estinti dalla vendita, non sono cancellati dal decreto: per toglierli dai registri serve il consenso del titolare o una sentenza. Controlla questo punto nella perizia.
Imposte e costi extra
- Imposte se l’esecutato è un privato: registro al 9%, o al 2% con le agevolazioni prima casa, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Puoi chiedere il calcolo sul valore catastale (prezzo-valore) anziché sul prezzo, se conviene. Le dichiarazioni per la prima casa vanno rese prima della registrazione del decreto: inseriscile nell’offerta o al momento del saldo. Se l’esecutato è un’impresa, si può applicare l’IVA.
- Spese di trasferimento: registrazione, trascrizione, voltura e una parte del compenso del delegato. Per le cancellazioni dipende dall’ordinanza.
- Costi nascosti: sanatoria, arretrati condominiali, lavori, cambio serratura, sgombero di mobili, mesi senza poter usare la casa.
- Niente garanzia: nella vendita forzata non c’è garanzia per i vizi e non si può chiedere la rescissione per prezzo sproporzionato. Rimedi esistono solo per casi gravi, come una casa radicalmente diversa da quella descritta, e vanno fatti valere subito nella procedura.
Un esempio concreto
Davide e Chiara trovano sul Portale un trilocale con prezzo base 120.000 euro e offerta minima 90.000. La perizia segnala una veranda non sanabile da rimuovere (stima 4.000 euro), 2.800 euro di arretrati condominiali e la casa abitata dal debitore.
- Fanno visitare la casa al loro geometra, che conferma i costi, e ottengono l’assenso al mutuo per l’80%.
- Offrono 101.000 euro con cauzione di 10.100. Gli offerenti sono due: dopo la gara vincono a 108.000 euro.
- Saldano in 100 giorni con il mutuo, rendendo nell’offerta le dichiarazioni prima casa: pagano il registro al 2% sul valore catastale.
Il decreto arriva due mesi dopo; il custode libera la casa dopo altri tre. Tra imposte, compenso del delegato, veranda, arretrati e piccoli lavori spendono circa 14.000 euro in più: comunque meno del prezzo di mercato della zona, ma con quasi un anno di attesa.
Cosa fa l’avvocato su Intervento
Carica avviso di vendita, ordinanza e perizia, o il link all’annuncio. L’orientamento gratuito ti dice quali punti guardare e se ci sono segnali di rischio evidenti. Con l’Analisi ottieni una lettura automatica dei documenti: occupazione, pesi, abusi, arretrati, scadenze. Con l’Esperto un avvocato verificato ti risponde per iscritto: cosa resta a tuo carico, se la casa è liberabile e in che tempi, come presentare l’offerta.
Con il livello Soluzione, su preventivo, l’avvocato può presentare l’offerta per te. Per la conformità edilizia serve un tecnico del settore Edilizia.
Norme e fonti
Regole controllate il 10 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- Codice di procedura civile, articoli 490, 560, 568, 569, 571-573, 579, 585-587
- Disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, articolo 173-bis (contenuto della perizia)
- Codice civile, articoli 2919, 2922 e 2923; disposizioni di attuazione, articolo 63 (spese condominiali di chi subentra)
- DPR 380/2001, articolo 46, comma 5 (sanatoria entro 120 giorni nelle vendite giudiziarie)
- Ministero della Giustizia, Portale delle vendite pubbliche e manuale per l’offerta telematica
- Corte costituzionale, sentenza n. 151 del 2026 (decreto di trasferimento e diritti trascritti dopo l’ipoteca)
- Corte costituzionale, sentenza n. 6 del 2014 (prezzo-valore anche per gli acquisti all’asta); Cassazione, ordinanza n. 23292 del 2022 (dichiarazioni prima casa)
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Confini e proprietà: sconfinamenti, distanze, alberi, servitù e usucapioneVicino che sconfina, costruisce troppo vicino o pianta alberi sul confine; servitù di passaggio e usucapione: distanze di legge e cosa fare per primo.Le regole descritte valgono al 10 novembre 2026. Ogni asta ha le sue condizioni: avviso e ordinanza prevalgono su quanto scritto qui, e i tribunali hanno prassi diverse su cauzione, modalità telematiche e spese. Le imposte indicate valgono per gli acquisti da privati. Se la scadenza per le offerte è vicina, scegli la fascia Prioritaria o Urgente.
