In breve
- Gli errori più frequenti sono nei dati di base: superficie, piano, anno, tipo e potenza della caldaia, infissi, impianto centralizzato o autonomo.
- L’APE è una dichiarazione sostitutiva di atto notorio firmata dal tecnico: deve corrispondere a quello che ha visto al sopralluogo.
- La correzione si fa con un nuovo APE che sostituisce il vecchio nel catasto energetico della Regione: non basta correggere a penna la copia.
- Le Regioni controllano ogni anno almeno il 2% degli APE, soprattutto quelli nelle classi migliori.
- Se la classe era migliore del vero e la casa è già stata venduta, l’acquirente può avere diritto a un risarcimento: lì serve un avvocato.
Hai il dubbio che l’APE sia sbagliato: cosa fare, nell’ordine
- Rileggi la prima pagina con la casa davanti
Indirizzo, dati catastali, piano, anno di costruzione, superficie utile, tipo di impianto. Un errore qui si vede in cinque minuti e da solo può spostare la classe.
- Confronta impianto e infissi con quello che hai davvero
Guarda la targhetta della caldaia o della pompa di calore e il libretto d’impianto. Controlla se l’APE parla di vetro singolo o doppio, di cappotto, di pannelli solari: devono essere quelli reali.
- Raccogli le prove
Fotografa targhetta, infissi, termostati. Recupera fatture e schede tecniche dei lavori fatti, la planimetria catastale e, se c’è, il vecchio APE: servono per mostrare dove sta l’errore.
- Scrivi al certificatore
Con PEC o email, elenca punto per punto i dati che non tornano, allega le prove e chiedi di verificare e, se serve, di rifare e sostituire l’attestato nel catasto energetico regionale.
- Se non risponde o non corregge, chiedi un secondo parere
Un altro tecnico abilitato può leggere l’APE e i dati e dirti se l’errore c’è e quanto pesa sulla classe. Con il suo parere puoi insistere con il primo tecnico o farne fare uno nuovo.
- Blocca annunci e firme finché non è chiarito
Se stai vendendo o affittando, aggiorna o sospendi l’annuncio e avvisa agenzia e notaio: è meglio spostare una data che firmare con un APE che sai sbagliato.
I segnali che l’APE è sbagliato
L’APE non misura la tua bolletta: stima quanta energia serve alla casa in condizioni standard. Per questo una classe «brutta» non è per forza un errore. Ma alcuni segnali meritano un controllo.
| Dove guardare | Errore tipico | Effetto |
|---|---|---|
| Dati generali | Indirizzo, piano, subalterno catastale o Comune sbagliati; anno di costruzione inventato. | L’APE potrebbe non riferirsi a quella casa: il notaio può non accettarlo. Comune e anno cambiano clima e valori usati nel calcolo. |
| Superfici e volumi | Metri quadrati molto diversi dalla planimetria, stanze non riscaldate contate come riscaldate o viceversa. | L’indice di consumo per metro quadrato cambia e la classe si sposta. |
| Pareti e tetto | Cappotto indicato ma assente, o presente ma ignorato; ultimo piano trattato come piano intermedio. | Le dispersioni cambiano molto: anche più classi di differenza. |
| Infissi | Vetro singolo al posto del doppio, o il contrario. | Peso medio sulla classe, grande se le finestre sono tante. |
| Impianto | Caldaia tradizionale al posto di quella a condensazione, pompa di calore non considerata, impianto centralizzato trattato come autonomo, potenza sbagliata. | Spesso è l’errore che pesa di più sulla classe. |
| Rinnovabili | Pannelli solari o fotovoltaico dimenticati, oppure inseriti ma inesistenti. | Cambia la quota di energia rinnovabile e, di solito, la classe. |
Un altro segnale forte è la classe incoerente: due appartamenti uguali nello stesso condominio con tre classi di differenza, una casa degli anni Sessanta mai ristrutturata in classe B, o un APE nuovo che peggiora di molto dopo che hai cambiato infissi e caldaia. Ricorda che la classe si ottiene confrontando la casa con un «edificio di riferimento» della stessa forma e dimensione: cambiare un dato di base sposta tutto il confronto.
Perché capita: le cause più comuni
- Sopralluogo frettoloso o mancato. Le Linee guida nazionali chiedono al certificatore di fare almeno un sopralluogo per raccogliere e verificare i dati. Un APE fatto «da remoto» con le foto mandate dal proprietario è la prima fonte di errori.
- Dati copiati da un APE precedente o da un altro appartamento dello stesso palazzo.
- Documenti mancanti. Senza schede di infissi, isolamento o caldaia il tecnico usa valori prudenziali, che di regola peggiorano la classe. Qui l’APE non è sbagliato: se trovi i documenti, si può aggiornare.
- Impianto centralizzato. Servono i dati della centrale termica dall’amministratore; se mancano, il calcolo diventa approssimativo.
- Pressioni per «migliorare» la classe. Un APE gonfiato per vendere meglio è il caso più grave, per il tecnico e per chi lo usa sapendo che non è vero.
Come si corregge: rettifica, nuovo APE e catasto energetico
L’APE è valido solo se è registrato nel catasto energetico della Regione. Per questo una correzione a mano sulla copia stampata non vale nulla: il certificatore deve rifare il calcolo con i dati giusti e trasmettere l’attestato corretto, che sostituisce quello vecchio. I sistemi regionali prevedono di regola questa funzione: in Piemonte, per esempio, il sistema SIPEE consente al certificatore l’annullamento o la sostituzione degli attestati già rilasciati.
Cosa aspettarti in pratica:
- Errore del tecnico (dato trascritto male, impianto sbagliato, superficie errata): è corretto chiedere che lo rifaccia senza costi. Se serve un nuovo sopralluogo, chiedilo.
- Dati nuovi che prima non c’erano (hai ritrovato le fatture degli infissi, l’amministratore ha mandato i dati del centralizzato): il tecnico aggiorna l’APE, di solito con un costo ridotto da concordare.
- Lavori fatti dopo l’APE: non è un errore, ma l’APE va comunque aggiornato a ogni intervento che cambia la classe.
- Il tecnico non risponde o non corregge: puoi far fare un nuovo APE a un altro certificatore. Il nuovo attestato, registrato, è quello che conta. Conserva tutto per un’eventuale richiesta di rimborso.
Il nuovo APE ha una sua data e una sua validità, al massimo 10 anni, sempre legata ai controlli della caldaia. Su durata e decadenza vedi APE: quando è obbligatorio e quanto costa.
Chi risponde dell’errore
Il certificatore. L’APE è reso come dichiarazione sostitutiva di atto notorio: il tecnico dichiara sotto la sua responsabilità che i dati sono veri. Se l’attestato non rispetta i criteri di legge, rischia una sanzione amministrativa da 700 a 4.200 euro e la Regione o il Comune ne informano l’ordine o il collegio professionale per i provvedimenti disciplinari. Se l’APE contiene dati falsi, si può arrivare anche al reato di falso. Per i danni che il suo errore ti causa, risponde verso di te come professionista; chi è iscritto a un albo deve avere un’assicurazione per la responsabilità professionale.
Il proprietario. L’APE lo paga e lo procura il proprietario, ma non lo firma: di regola non risponde degli errori tecnici del certificatore. Diverso è il caso di chi sa che la classe è migliore del vero e lo usa lo stesso. La Cassazione penale (sentenza n. 16644 del 2017) ha ritenuto possibile la truffa di un venditore che conosceva la prestazione reale della casa e non poteva difendersi dicendo di essersi fidato dei tecnici.
Se scopri un errore che ti favorisce, fallo correggere prima di vendere o affittare.
I controlli delle Regioni
Le Linee guida nazionali del 2015 chiedono alle Regioni di controllare ogni anno almeno il 2% degli APE depositati, con priorità per quelli nelle classi più efficienti, dove un attestato «gonfiato» fa più danni. I controlli possono essere:
- documentali: si verifica che l’APE sia completo e che la procedura sia stata rispettata;
- sui dati: si controlla che i valori usati siano coerenti tra loro e con la casa;
- ispezioni sull’edificio, con un sopralluogo.
Se il controllo trova un APE non conforme, la sanzione riguarda il certificatore, che di solito deve anche correggere l’attestato. Anche un privato può segnalare alla Regione un APE che ritiene sbagliato, con le prove raccolte: ha senso quando il tecnico non risponde e l’errore è evidente. Uffici e modalità cambiano da Regione a Regione.
Cosa cambia per rogito, affitto e annunci
| Momento | Cosa fare |
|---|---|
| Prima dell’annuncio | Correggi l’APE: classe e indici vanno riportati in ogni annuncio e devono corrispondere all’attestato valido. Se l’agenzia ha già pubblicato, fai aggiornare tutti gli annunci. |
| Durante la trattativa | Se l’errore emerge dopo la proposta, avvisa subito l’acquirente e consegna il nuovo APE. Una classe diversa può riaprire il discorso sul prezzo, ma nascondere il problema è peggio. |
| Prima del rogito | Manda al notaio l’APE corretto e registrato: è quello che va allegato. Se i dati catastali dell’APE non coincidono con quelli dell’atto, il notaio può chiedere di sistemarlo prima di firmare. |
| Dopo il rogito | L’atto di regola resta valido. Se la classe era migliore del vero, l’acquirente può chiedere un risarcimento: alcuni tribunali lo hanno riconosciuto, per esempio il Tribunale di Trani nel 2022, con la differenza di valore stimata da un perito. Qui serve un avvocato. |
| Contratto d’affitto | Se l’APE consegnato era sbagliato, consegna all’inquilino quello corretto e conserva la prova. Per un nuovo contratto usa direttamente l’APE nuovo. |
Se stai comprando, controllare l’APE fa parte delle verifiche da fare prima della proposta: leggi comprare casa: i controlli prima della proposta e planimetria catastale non conforme. Se affitti per brevi periodi, vedi anche affitti brevi: regole 2026.
Cosa scrivere al certificatore
Una richiesta chiara evita discussioni. Puoi seguire questo schema.
Schema di richiesta di verifica
Oggetto: richiesta di verifica e correzione dell’APE codice [codice dell’attestato] del [data]
Gentile [titolo e cognome del tecnico], ho ricevuto l’APE in oggetto relativo all’immobile in [indirizzo], [dati catastali]. Rileggendolo ho notato che alcuni dati non corrispondono allo stato reale dell’immobile:
1. [dato indicato nell’APE] mentre in realtà [dato reale], come risulta da [foto, fattura, scheda tecnica allegata].
2. [Eventuale secondo punto.]
Le chiedo di verificare e, se l’errore è confermato, di rifare il calcolo e sostituire l’attestato nel catasto energetico regionale entro [data], perché l’immobile è in vendita / sta per essere affittato. Resto disponibile per un nuovo sopralluogo.
[Nome e cognome, recapiti]
Resta sui fatti, senza accuse.
Un esempio concreto
Giulia mette in vendita un trilocale al terzo piano di un condominio degli anni Settanta. L’APE, fatto da un sito che prometteva il documento «in 24 ore», dà la classe G.
- Rileggendolo nota che indica «caldaia tradizionale autonoma», mentre il palazzo ha un impianto centralizzato con caldaia a condensazione, e «vetro singolo», mentre gli infissi sono stati cambiati nel 2020 con doppio vetro.
- Nessuno è mai venuto in casa: il sopralluogo non c’è stato.
- Giulia scrive al certificatore con le fatture degli infissi e i dati della centrale termica avuti dall’amministratore. Nessuna risposta in dieci giorni.
- Fa fare un nuovo APE a un tecnico della zona, con sopralluogo: classe E, costo 280 euro. L’agenzia aggiorna l’annuncio e al rogito il notaio allega il nuovo attestato.
- Con le prove raccolte può segnalare il primo APE alla Regione e chiedere indietro quanto pagato.
Cosa fa il tecnico su Intervento
Allega l’APE, la planimetria catastale, il libretto della caldaia e le foto o fatture di infissi e lavori, e spiega cosa non ti torna. L’orientamento gratuito ti dice se il dubbio è fondato e cosa controllare per primo. Con l’Analisi ottieni subito una lettura automatica dell’attestato: dati generali, impianto, involucro e punti incoerenti. Con l’Esperto un tecnico abilitato verificato ti risponde per iscritto: se l’APE contiene errori, quanto possono pesare sulla classe e cosa chiedere al certificatore. Con la Soluzione, su preventivo, un certificatore della tua zona può rifare l’APE con il sopralluogo.
Norme e fonti
Regole controllate il 10 novembre 2026 sui testi ufficiali.
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (validità, aggiornamento, annunci) e art. 15 (APE come dichiarazione sostitutiva, controlli, sanzione al professionista e comunicazione all’ordine), testo vigente
- Decreto interministeriale 26 giugno 2015, Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici (sopralluogo, controlli regionali su almeno il 2% degli APE)
- D.P.R. 16 aprile 2013, n. 75, art. 3: requisiti e indipendenza dei certificatori
- D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, artt. 47, 71 e 76: dichiarazioni sostitutive, controlli e dichiarazioni false
- Regione Piemonte, D.G.R. 21 settembre 2015, n. 14-2119: sistema SIPEE, annullamento e sostituzione degli APE
- Corte di Cassazione, sezione II penale, sentenza n. 16644 del 2017 (APE con prestazione migliore del vero e truffa del venditore)
Questo articolo fa parte della guida
APE, l’attestato di prestazione energetica: quando serve, chi lo fa e quanto valeAttestato di prestazione energetica: quando è obbligatorio per vendere o affittare, chi lo fa, quanto dura, sanzioni e come migliorare la classe.Le regole descritte sono quelle nazionali in vigore al 10 novembre 2026. Catasti energetici, modalità di sostituzione degli attestati e controlli cambiano da Regione a Regione. Le decisioni dei tribunali citate riguardano casi specifici. Il recepimento della direttiva europea case green potrà cambiare classi e modelli dell’APE.
